Ρυθμιζόμενες υποθήκες ποσοστού (ARMs) μπορεί να εξοικονομήσει δανειολήπτες πολλά χρήματα σε επιτόκια βραχυπρόθεσμα έως μεσοπρόθεσμα. Αλλά αν κρατάτε ένα όταν έφτασε η ώρα για να επαναφέρετε το επιτόκιο, ενδέχεται να αντιμετωπίσετε ένα πολύ υψηλότερο μηνιαίο λογαριασμό υποθηκών. Αυτό είναι καλό αν μπορείτε να το αντέξετε οικονομικά, αλλά αν είστε σαν η μεγάλη πλειοψηφία των Αμερικανών, μια αύξηση στο ποσό που πληρώνετε κάθε μήνα είναι πιθανό να είναι δύσκολο να καταπιεί.
Εξετάστε το εξής: Η επαναφορά ρυθμιζόμενων υποθηκών επιτοκίου κατά τη διάρκεια της χρηματοπιστωτικής κρίσης εξηγεί γιατί εν μέρει τόσοι πολλοί άνθρωποι εξαναγκάστηκαν σε αποκλεισμό ή έπρεπε να πουλήσουν το σπίτι τους σε σύντομες πωλήσεις. Μετά την κατάρρευση της στέγασης, πολλοί χρηματοδότες τοποθετούσαν ρυθμιζόμενες υποθήκες επιτοκίων στην επικίνδυνη κατηγορία. Ενώ η ARM έχει πάρει μια κακή ραπ, δεν είναι ένα κακό προϊόν ενυπόθηκων δανείων, υπό την προϋπόθεση ότι οι δανειολήπτες γνωρίζουν τι παίρνουν και τι συμβαίνει όταν μια ρυθμιζόμενη υποθήκη ανατροφοδοτεί.
Αλλαγές επιτοκίων με ένα ARM
Για να πάρετε μια κατανόηση για το τι είναι στο κατάστημα για σας με ένα ρυθμιζόμενο υποθήκη ποσοστό, πρέπει πρώτα να καταλάβετε πώς το προϊόν λειτουργεί. Με ένα ARM, οι οφειλέτες κλειδώνουν με επιτόκιο, συνήθως χαμηλό, για ένα καθορισμένο χρονικό διάστημα. Όταν λήξει αυτό το χρονικό διάστημα, το επιτόκιο των ενυπόθηκων δανείων αναστέλλεται σε οποιοδήποτε επιτόκιο κυμαίνεται. Η αρχική περίοδος κατά την οποία το επιτόκιο δεν αλλάζει κυμαίνεται από έξι μήνες έως δέκα χρόνια, σύμφωνα με την Federal Home Loan Mortgage Corporation ή τον Freddie Mac. Για ορισμένα προϊόντα ARM, το επιτόκιο που ο οφειλέτης πληρώνει (και το ποσό της μηνιαίας πληρωμής) μπορεί να αυξηθεί σημαντικά αργότερα στο δάνειο.
Λόγω του αρχικού χαμηλού επιτοκίου, μπορεί να είναι ελκυστική για τους δανειολήπτες, ιδιαίτερα για εκείνους που δεν σχεδιάζουν να παραμείνουν στα σπίτια τους για πολύ καιρό ή που διαθέτουν επαρκή γνώση για να αναχρηματοδοτήσουν εάν αυξηθούν τα επιτόκια. Τα τελευταία χρόνια, με τα επιτόκια να κυμαίνονται στα χαμηλότερα επίπεδα ρεκόρ, οι δανειολήπτες που είχαν επαναπροσαρμογή ή αναπροσαρμοσμένη αναπροσαρμογή υποθηκών δεν είδαν πολύ μεγάλο άλμα στις μηνιαίες πληρωμές τους. Αλλά αυτό θα μπορούσε να αλλάξει ανάλογα με το πόσο και πόσο γρήγορα η Federal Reserve θα αυξήσει το επιτόκιο αναφοράς.
Γνωρίστε την περίοδο προσαρμογής
Προκειμένου να προσδιοριστεί αν ένα ARM είναι μια καλή εφαρμογή, οι οφειλέτες πρέπει να καταλάβουν κάποια βασικά σχετικά με αυτά τα δάνεια. Στην ουσία, η περίοδος προσαρμογής είναι η περίοδος μεταξύ των μεταβολών των επιτοκίων. Πάρτε, για παράδειγμα, ένα ρυθμιζόμενο υποθήκη ποσοστού που έχει μια περίοδο προσαρμογής ενός έτους. Το ενυπόθηκο προϊόν θα ονομάζεται 1-year ARM και το επιτόκιο - και συνεπώς η μηνιαία πληρωμή υποθηκών - θα αλλάζει μία φορά το χρόνο. Εάν η περίοδος προσαρμογής είναι τρία χρόνια, ονομάζεται 3-year ARM και το ποσοστό θα αλλάζει κάθε τρία χρόνια. Υπάρχουν επίσης μερικά υβριδικά προϊόντα όπως το 5/1 έτος ARM, το οποίο σας δίνει ένα σταθερό επιτόκιο για τα πρώτα πέντε χρόνια, μετά το οποίο το επιτόκιο προσαρμόζεται μία φορά το χρόνο.
Κατανοήστε τη βάση για την αλλαγή του επιτοκίου
Εκτός από το πόσο συχνά θα προσαρμοστεί το ARM σας, οι οφειλέτες πρέπει να κατανοήσουν τη βάση για την αλλαγή του επιτοκίου. Οι δανειστές βασίζονται στα ποσοστά ARM σε διάφορους δείκτες, με τα πιο συνηθισμένα να είναι τα μονοετή χρεόγραφα σταθερής διάρκειας, ο δείκτης κόστους κεφαλαίων και το διατραπεζικό επιτόκιο του Λονδίνου ή το LIBOR. Πριν από τη λήψη ενός ARM, φροντίστε να ζητήσετε από τον δανειστή το δείκτη που θα χρησιμοποιηθεί και να εξετάσει πώς έχει κυμανθεί στο παρελθόν.
Αποφύγετε το Shock Payment
Ένας από τους μεγαλύτερους κινδύνους που αντιμετωπίζουν οι δανειολήπτες ARM όταν προσαρμόζεται το δάνειό τους είναι το σοκ πληρωμής όταν η μηνιαία πληρωμή υποθηκών αυξάνεται σημαντικά λόγω της προσαρμογής του επιτοκίου. Αυτό μπορεί να προκαλέσει κακουχίες στον δανειολήπτη εάν δεν έχει την οικονομική δυνατότητα να κάνει τη νέα πληρωμή.
Για να αποφύγετε να σας συμβεί ο σοκ από αυτοκόλλητο, φροντίστε να παραμείνετε στην κορυφή των επιτοκίων καθώς πλησιάζει η περίοδος προσαρμογής. Σύμφωνα με το Συμβούλιο Προστασίας Χρηματοοικονομικών Καταναλωτών, οι στεγαστικοί υπάλληλοι καλούνται να σας στείλουν μια εκτίμηση της νέας σας πληρωμής. Αν το ARM επαναρυθμιστεί για πρώτη φορά, αυτή η εκτίμηση θα πρέπει να σας σταλεί επτά έως οκτώ μήνες πριν από την προσαρμογή. Εάν το δάνειο έχει ρυθμιστεί πριν, θα ενημερωθείτε δύο έως τέσσερις μήνες μπροστά.
Επιπλέον, με την πρώτη ειδοποίηση οι δανειστές πρέπει να παρέχουν επιλογές που μπορείτε να εξερευνήσετε εάν δεν μπορείτε να αντέξετε οικονομικά το νέο επιτόκιο, καθώς και πληροφορίες σχετικά με τον τρόπο επικοινωνίας με έναν εγκεκριμένο από το HUD σύμβουλο στέγασης. Γνωρίζοντας μπροστά από το χρόνο ποια είναι η νέα πληρωμή πρόκειται να σας δώσει χρόνο στον προϋπολογισμό για αυτό, να ψωνίσετε για ένα καλύτερο δάνειο ή να πάρετε βοήθεια για να μάθετε ποιες είναι οι επιλογές σας.
Η κατώτατη γραμμή
Η ανάληψη μιας ρυθμιζόμενης υποθήκης επιτοκίου δεν πρέπει να είναι μια επικίνδυνη προσπάθεια, αρκεί να καταλάβετε τι θα συμβεί όταν το επιτόκιο των ενυπόθηκων δανείων σας θα αποκατασταθεί. Σε αντίθεση με τα σταθερά ενυπόθηκα δάνεια, όπου πληρώνετε το ίδιο επιτόκιο κατά τη διάρκεια του δανείου, με ARM το επιτόκιο θα αλλάξει μετά από ένα χρονικό διάστημα, και σε ορισμένες περιπτώσεις μπορεί να αυξηθεί σημαντικά. Γνωρίζοντας μπροστά του χρόνου πόσο περισσότερο θα χρωστάτε - ή ίσως οφείλετε - κάθε μήνα μπορεί να αποτρέψει το σοκ αυτοκόλλητο. Πιο σημαντικό, μπορεί να σας βοηθήσει να ασφαλίσετε ότι κάνετε την πληρωμή υποθηκών κάθε μήνα.
Συνέχισε να διαβάζεις
