Τι είναι η οικονομικά προσιτή επένδυση σε κατοικίες;
Οι επιτυχείς επενδυτές ακινήτων είναι κάτι περισσότερο από ιδιοκτήτες ακινήτων. Είναι καταλαβαίνω στελέχη επιχειρήσεων. Οι επενδυτές σε ακίνητα λειτουργούν σαν διευθυντές χαρτοφυλακίων και διευθυντές επιχειρήσεων, οι οποίοι επικεντρώνονται στη μεγιστοποίηση των κερδών, δημιουργώντας παράλληλα αξία για τους πελάτες. Αυτό το άρθρο εξετάζει τις οικονομικά προσιτές επενδύσεις σε κατοικίες ως επιχειρηματική και επενδυτική στρατηγική Το άρθρο ορίζει πρώτα την προσιτή στέγαση και εξετάζει τρεις δημογραφικές ομάδες που αντιπροσωπεύουν την καλύτερη αγορά στόχων. Στη συνέχεια, το άρθρο εξετάζει την κερδοφορία και την εμπορευσιμότητα των οικονομικά προσιτών κατοικιών, καθώς και τη χρηματοδότηση και τις κοινωνικές επιπτώσεις των προσιτών επενδύσεων σε κατοικίες.
Βασικές τακτικές
- Προσιτή στέγαση περιλαμβάνεται στα porfolios πολλών επενδυτών σε ακίνητα κυρίως λόγω των σχετικών κρατικών φορολογικών πιστώσεων. Οι επενδυτές που ενδιαφέρονται για προσιτή στέγαση πρέπει να εξασφαλίζουν ότι μια τέτοια επένδυση είναι κερδοφόρα και εμπορεύσιμη στην περιοχή τους. Οι επενδυτές πρέπει να υπολογίζουν το κόστος αγοράς, ανακαίνισης, και τη διατήρηση οικονομικά προσιτή στέγαση για να καθορίσει εάν πρόκειται για μια βιώσιμη επενδυτική πρόταση.Κατάλληλα, ένας επενδυτής θα έχει τα καλύτερα ακίνητα σε επιθυμητές περιοχές σε καλές τιμές για να εξασφαλίσει επαρκή ζήτηση και κερδοφορία.
Κατανόηση οικονομικά προσιτή στέγαση
Η ιδέα πίσω από οικονομικά προσιτή στέγαση είναι η παροχή στέγης για τα μέλη της κοινωνίας με περιορισμένο εισόδημα. Οι ιδιοκτήτες ακινήτων λαμβάνουν πιστώσεις φόρου εάν χρησιμοποιούν ένα ποσοστό της περιουσίας τους ως οικονομικά προσιτή στέγαση (για παράδειγμα, τόσες πολλές μονάδες μίσθωσης σε ένα κτίριο). Οι ενοικιαστές λαμβάνουν επίσης βοήθεια από την κυβέρνηση για την πληρωμή του ενοικίου τους κάθε μήνα. Τέσσερις ομάδες ανθρώπων συνήθως χρειάζονται οικονομικά προσιτή στέγαση.
Οι ηλικιωμένοι και τα άτομα με ειδικές ανάγκες
Τα άτομα ηλικίας 65 ετών και άνω και τα άτομα με αναπηρίες αποτελούν σημαντικό ποσοστό του πληθυσμού των ΗΠΑ. Οι μελέτες δείχνουν ότι αυτοί οι αριθμοί αυξάνονται και θα φτάσουν σε επίπεδα ρεκόρ τα επόμενα 20 έως 30 χρόνια. Οι άνθρωποι σε αυτές τις ομάδες χρειάζονται στέγαση κοντά στις δημόσιες κατοικίες και τροποποιημένες για να τους βοηθήσουν στην καθημερινή ζωή. Οι τροποποιήσεις περιλαμβάνουν ράμπες αντί για σκάλες, μπάνια με πρόσβαση σε αναπηρικά αμαξίδια, κιγκλιδώματα και τροποποιημένα ερμάρια και ντουλάπες.
Φοιτητές
Ο αυξανόμενος αριθμός ενηλίκων και μη παραδοσιακών φοιτητών κολλεγίων και πανεπιστημίων έχει αυξήσει την ανάγκη για στέγαση εκτός πανεπιστημιούπολης. Οι φοιτητές ενηλίκων με οικογένειες χρειάζονται ιδιωτική κατοικία κοντά στην πανεπιστημιούπολη Οι διεθνείς φοιτητές χρειάζονται στέγαση που είναι διαθέσιμη όλο το χρόνο, επειδή είναι λιγότερο δαπανηρή και πιο βολική από τις συχνές διεθνείς μετακινήσεις σε διακοπές και καλοκαιρινές διακοπές.
Ο στρατός
Τα στρατιωτικά μέλη της υπηρεσίας έχουν επιλογές στέγασης και εκτός βάσης. Η κατοικία επί της βάσης απαιτεί κατασκευή, διαχείριση ιδιοκτησίας και συντήρηση εδάφους, ενώ η στέγαση εκτός βάσης απαιτεί πρόσθετη βοήθεια για την τοποθεσία, κατασκευή κατά παραγγελία και χρηματοδότηση αγοράς. Το περίβλημα εκτός βάσης πρέπει να βρίσκεται κοντά στη βάση και να μετακινείται εύκολα μέσα και έξω. Οι στρατιωτικοί επενδυτές στέγασης πρέπει να είναι εξοικειωμένοι με τις ομοσπονδιακές συμβάσεις καθώς και με τις ειδικές οδηγίες για κάθε κλάδο της υπηρεσίας.
Προγράμματα αποκατάστασης και επανεισόδου
Ένα τμήμα του πληθυσμού απαιτεί μεταβατική στέγαση. Για παράδειγμα, οι άστεγοι και οι οικογένειες, οι αναρρώμενοι εθισμένοι και όσοι πρόσφατα απελευθερώθηκαν από τις σωφρονιστικές εγκαταστάσεις χρειάζονται στέγαση στα μισά του δρόμου. Μερικοί ενήλικες και παιδιά σε κρατικά προγράμματα προστασίας και ψυχικής υγείας απαιτούν ομαδικά σπίτια και κατοικίες με βάση τη γειτονιά. Τα διαμερίσματα και τα πανσιόν πρέπει να είναι αρκετά μεγάλα ώστε να παρέχουν επαρκείς εγκαταστάσεις και ιδιωτικότητα στους κατοίκους, αλλά πρέπει επίσης να διευκολύνουν τα επίπεδα ασφάλειας και προσβασιμότητας που είναι κατάλληλα για κάθε ομάδα.
Απαιτήσεις για προσιτή επένδυση σε κατοικίες
Η προσιτότητα είναι σημαντική για τους επενδυτές, διότι καθορίζει δύο κρίσιμα πράγματα: κερδοφορία και εμπορευσιμότητα. Τα επιδοτούμενα προγράμματα στέγασης, όπως το τμήμα 8, βοηθούν τις οικογένειες με χαμηλότερα εισοδήματα να καταβάλλουν ενοίκια καταβάλλοντας ένα μέρος της αγοραίας τιμής για τις μονάδες μίσθωσης. Οι επενδυτές σε προσιτές κατοικίες θα πρέπει να γνωρίζουν το μεσαίο εισόδημα για την περιοχή τους, για να καθορίσουν τον τύπο αποδόσεων που θα μπορούσαν να πάρουν όταν αγοράζουν ακίνητα και να τα χρησιμοποιούν για προσιτή στέγαση.
Πολλές πηγές μπορούν να βοηθήσουν τον επενδυτή να καθορίσει διάμεσο εισόδημα. Το αμερικανικό γραφείο απογραφής συγκεντρώνει το μέσο εισόδημα για τα κράτη, τις κομητείες και τις πόλεις. Οι ιστοσελίδες ακινήτων παρέχουν αυτές τις πληροφορίες σε άτομα που ενδιαφέρονται να αγοράσουν σπίτια σε συγκεκριμένες περιοχές. Τέλος, υπάρχουν επίσης πληροφορίες μέσω κρατικών και τοπικών κυβερνήσεων, οργανισμών οικονομικής ανάπτυξης και στεγαστικών αρχών.
- Για προσιτό ενοίκιο, υπολογίστε το 30% του μεσαίου εισοδήματος στην περιοχή σας. Αυτό είναι το αναμενόμενο ακαθάριστο εισόδημά σας ανά προσιτή μονάδα ενοικίασης.Για οικονομικά προσιτή ιδιοκτησία, υπολογίστε το 35% του μεσαίου εισοδήματος για αρχή, τόκους, φόρο ακίνητης περιουσίας, ασφάλισης ιδιοκτητών σπιτιού και αμοιβές σύνδεσης. Στη συνέχεια, υπολογίστε την αναμενόμενη τιμή πώλησής σας, αφαιρώντας το ποσό φόρου, ασφάλισης και αμοιβής με βάση τις τιμές που ισχύουν για την περιοχή. Χρησιμοποιήστε τη διαφορά, την αρχή και το ενδιαφέρον για να καθορίσετε την τιμή αγοράς με βάση τα επιτόκια που ισχύουν για την περιοχή σας. Ένας τραπεζικός ή στεγαστικός επαγγελματίας μπορεί να σας βοηθήσει να καθορίσετε γρήγορα αυτά τα ποσά.
Κερδοφορία
Για να προσδιορίσετε την πιθανή κερδοφορία μιας επένδυσης, υπολογίστε τα λειτουργικά σας έξοδα. Για τις μονάδες μίσθωσης, ξεκινήστε με τους φόρους και την ασφάλιση που πληρώνετε ως ιδιοκτήτη. Συμπεριλάβετε οποιεσδήποτε δαπάνες κοινής ωφέλειας, κτιρίου και συντήρησης εδάφους, καθώς και έξοδα μεταφοράς, όπως επιθεώρηση, πιστοποίηση κατοχής, εγγραφή και άλλα τέλη που απαιτούνται από το νομό ή τον δήμο.
Για τις μονάδες πώλησης, καθορίστε το κόστος χρηματοδότησής σας, το κλείσιμο του κόστους κατά την απόκτηση και κατά τη στιγμή της πώλησης, το κόστος υλικού και εργασίας για την κατασκευή ή την αποκατάσταση και τα έξοδα μεταφοράς.
Για τις μονάδες μίσθωσης και πώλησης, καθορίστε το κόστος μάρκετινγκ και διαφήμισης. Το μεγαλύτερο έργο θα είναι το flop εάν δεν μπορείτε να προσελκύσετε ενοικιαστές ή αγοραστές. Ακόμη και μια απλή, αποτελεσματική στρατηγική διαφήμισης θα κοστίσει χρήματα και χρόνο. Εξετάστε το κόστος της επιχειρηματικής δραστηριότητας που επηρεάζει την κατώτατη γραμμή σας.
Στη συνέχεια, καθορίστε το εισόδημά σας. Για τις μονάδες μίσθωσης, χρησιμοποιήστε το ποσό του αναμενόμενου ακαθάριστου εισοδήματος ανά προσιτή μονάδα. Για τις μονάδες πώλησης, χρησιμοποιήστε την τιμή αγοράς που καθορίζεται παραπάνω. Χρησιμοποιήστε τον τυπικό τύπο:
Έσοδα - Έξοδα = Μικτό Κέρδος
Εξετάστε την ταμειακή σας ροή. Εάν πληρώνετε υπηρεσίες κοινής ωφέλειας, ορισμένα προγράμματα επιτρέπουν την πληρωμή πρόσθετων ποσών από την αρχή επιχορήγησης για την κάλυψη μέρους των υπηρεσιών κοινής ωφελείας. Τέλος, εξετάστε την κατάσταση φόρου εισοδήματός σας. Οι αποσβέσεις θα επηρεάσουν τη φορολογική σας υποχρέωση και θα έχουν ποικίλες επιπτώσεις στην πραγματική ταμειακή ροή ή στο πραγματικό καθαρό κέρδος.
Πωλήσιμο
Ο οικονομικά προσιτός επενδυτής κατοικιών πρέπει να εντοπίσει και να τροποποιήσει μονάδες που πληρούν τις κατευθυντήριες γραμμές για τις επιδοτήσεις ενοικίασης που διατίθενται μέσω των τοπικών αρχών στέγασης Για τους πωλητές, επικεντρωθείτε στην ελαχιστοποίηση του κόστους κατασκευής και αποκατάστασης μονάδων προς πώληση στην αγορά.
- Ξεκινήστε με απλή λογική. Εάν δεν είναι κερδοφόρα, δεν είναι εμπορεύσιμο. Το αντίστροφο είναι επίσης true.Take το πλεονέκτημα των αποκλεισμένων σπιτιών. Υπάρχουν πολλά μονοκατοικίες και δύο έως τεσσάρων οικογενειών που εγκαταλείφθηκαν λόγω κατασχέσεων. Επικοινωνήστε με τους τοπικούς φορείς οικονομικής ανάπτυξης που αποκτούν αυτές τις μονάδες κάτω από το κόστος αγοράς και πωλούν ή συνάπτουν συμβόλαια με τους τοπικούς προγραμματιστές για αποκατάσταση και μεταπώληση. Επίσης, μάθετε τα στοιχεία των πωλήσεων των Sheriffs στην περιοχή σας. Ελέγξτε τις οδηγίες για κάθε περιοχή που θα στοχεύσετε, καθώς οι κατευθυντήριες γραμμές ενδέχεται να διαφέρουν μεταξύ των κομητειών στην ίδια περιοχή ή πολιτεία. Αυτές οι μονάδες είναι συχνά αγόρασε το site αόρατο και μπορεί να αντιπροσωπεύει σημαντικό κόστος αποκατάστασης και χρόνο μετασχηματισμού για να μεταπωλούν. Εργαστείτε με ένα realtor και μάθετε για την τοπική προς πώληση από τον ιδιοκτήτη (FSBO) αγορά. Μπορεί να βρείτε ευκαιρίες για ανοικτές πωλήσεις, όπου ο πωλητής ή ο πωλητής έχει κάνει ρυθμίσεις για μειωμένη αποπληρωμή υποθηκών για να διευκολύνει μια μειωμένη τιμή για γρήγορη πώληση. Αυτές οι μονάδες μπορεί να είναι οι λιγότερο δαπανηρές για να διορθώσετε και να μεταπωλήσετε.
Οι επιτυχημένοι επενδυτές γνωρίζουν πότε και πώς να κινηθούν στην αγορά. Μην ξεχάσετε να εκτελέσετε αναλυτική ανάλυση πώλησης-πώλησης στις μονάδες μίσθωσης. Εάν το κόστος εργασίας, υλικού και χρηματοδότησης είναι υψηλό, μπορεί να μην είναι πλέον η στιγμή να αγοράσετε περισσότερες ιδιοκτησίες. Εάν υπάρχουν περισσότεροι ενοικιαστές στην αγορά σας, τώρα μπορεί να μην είναι ένας κερδοφόρος χρόνος για την πώληση μονάδων πώλησης ακόμα και αν τα επιτόκια είναι χαμηλά. Εάν το ενοίκιο της αγοράς και το μεσαίο εισόδημα στην περιοχή σας είναι υψηλό, τώρα μπορεί να είναι ο πιο κερδοφόρος χρόνος για να διατηρηθεί η περιουσία για το μηνιαίο εισόδημα από ενοίκια που μπορεί να δημιουργήσει.
Αντιμετωπίστε το χαρτοφυλάκιο ακίνητων περιουσιών όπως το χαρτοφυλάκιο συνταξιοδότησης σας με λίγο περισσότερο χρώμα και φωτιστικά.
Χρηματοδότηση
Έρευνα των διαφόρων εναλλακτικών λύσεων χρηματοδότησης που διατίθενται στους επενδυτές. Διαβάστε τις ιστοσελίδες για τους Fannie Mae, Freddie Mac και HUD Multifamily Financing. Εργασία με τοπικό τραπεζίτη και μεσίτη ή συμβούλου εμπορικών υποθηκών για τον εντοπισμό προγραμμάτων δανειστή και την εξεύρεση ιδιωτών επενδυτών. Συμμετοχή σε τοπικούς οικοδόμους, αναδιαμόρφωση και ενώσεις επενδυτών ακινήτων. Γίνετε μέλος του εμπορικού επιμελητηρίου και συνεργάστε με οργανισμούς οικονομικής ανάπτυξης. Χρησιμοποιήστε αυτές τις σχέσεις για να εντοπίσετε τη δημόσια και ιδιωτική χρηματοδότηση και τη λειτουργία εταιρικών σχέσεων.
Σχέδιο δράσης
- Να είσαι ενημερωμένος. Μάθετε για την προσιτή στέγαση σε ολόκληρη τη χώρα και στην περιοχή σας. Κάντε μια αγορά για οικονομικά προσιτή στέγαση. Προσδιορίστε μια θέση στην περιοχή σας και γεμίστε την. Δημιουργία συνεργασιών με ομοειδείς επενδυτές και πηγές χρηματοδότησης. Ένας κερδοφόρος επενδυτής. Λειτουργεί τόσο ως διευθυντής χαρτοφυλακίου όσο και ως διευθυντής επιχειρήσεων Εφαρμόστε συμβουλές για τις συμβατικές επενδύσεις και τις συμβουλές επιχειρηματικής στρατηγικής.
Ειδικές εκτιμήσεις για οικονομικά προσιτή επένδυση σε κατοικίες
Ένας οικονομικά προσιτός επενδυτής κατοικιών πρέπει να είναι ιδιοκτήτης, επενδυτής και εκτελεστικό. Ως ιδιοκτήτης, ενσωματώστε το ανθρώπινο στοιχείο. Θυμηθείτε ότι μπορείτε να δημιουργήσετε μια αγορά βοηθώντας τις οικογένειες και την κοινότητά σας. Ως επενδυτής, δημιουργήστε ένα γαλάζιο χαρτοφυλάκιο ακινήτων. Έχουν τις καλύτερες ιδιότητες, στις πιο επιθυμητές περιοχές, στις καλύτερες τιμές, που αποφέρουν το μεγαλύτερο κέρδος.
Ως υπεύθυνος επιχείρησης, δημιουργήστε μια μάρκα, δημιουργήστε καλή θέληση και μεγιστοποιήστε την αγοραία αξία του εμπορικού σας σήματος όχι μόνο σε μεμονωμένες μονάδες. Θυμηθείτε ότι οι δραστηριότητές σας δημιουργούν επίσης θέσεις εργασίας και ευκαιρίες απασχόλησης για τους κατασκευαστές και τους πράκτορες πωλήσεων ακινήτων. Οι δραστηριότητες μάρκετινγκ και διαχείρισης ακινήτων σας βοηθούν να προσελκύσετε εργαζόμενους στο εργατικό δυναμικό στις περιοχές όπου βρίσκονται οι μονάδες σας. Όχι μόνο μπορείτε να δημιουργήσετε προσωπικά κέρδη, αλλά μπορείτε επίσης να δημιουργήσετε οικονομικές ευκαιρίες για ανθρώπους και κοινότητες μέσω οικονομικά προσιτών επενδύσεων σε κατοικίες.
