Όταν τα επιτόκια αυξάνονται, οι επενδυτές τρέχουν για κάλυψη - και για κάθε καλό περιουσιακό στοιχείο που μπορούν να βρουν. Οι εναλλακτικές επενδύσεις όπως οι εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητα (REITs) μπορεί να είναι μια καλή επιλογή, τουλάχιστον σύμφωνα με τα ιστορικά δεδομένα. Ας δούμε πώς πραγματοποιούνται οι REIT σε περιόδους με υψηλά και χαμηλά επιτόκια.
Μια σύντομη ανασκόπηση REIT
Ένα REIT είναι μια δημόσια διαπραγματεύσιμη ασφάλεια που επενδύει σε ακίνητη περιουσία μέσω ακινήτων ή ενυπόθηκων δανείων και η τιμή της οποίας κυμαίνεται σε μεγάλα χρηματιστήρια όπως αυτά ενός μετοχικού κεφαλαίου. Ως αποτέλεσμα, τα REITs προσφέρουν υψηλό επίπεδο ρευστότητας (μια σπάνια ποιότητα όταν ασχολούνται με ακίνητα). Οι καταπιστευτικές εταιρείες συχνά ειδικεύονται σε ειδικούς τύπους ακινήτων, όπως διαμερίσματα κατοικιών, εμπορικά κτίρια, αποθήκες ή ξενοδοχειακές εγκαταστάσεις. Τα REIT διατίθενται επίσης σε περιφερειακές παραλλαγές, με επίκεντρο την ακίνητη περιουσία σε συγκεκριμένες χώρες / περιοχές όπως οι ΗΠΑ, η Ευρώπη, η Κίνα ή η Ιαπωνία. (Για περισσότερες πληροφορίες δείτε: 5 τύποι REITs και πώς να επενδύσετε σε αυτές .)
Τα REITs προσφέρουν πολλά οφέλη, συμπεριλαμβανομένης της διαφοροποίησης, της προαναφερθείσας ρευστότητας, μικρής ποσότητας επενδύσεων και φορολογικών οφελών (ανάλογα με τους τοπικούς νόμους). (Βλ. Επένδυση σε REIT για μεγαλύτερη εξήγηση.)
REIT Επιστρέφει Vs. Επιτόκια
Μια έκθεση από την REIT.com δείχνει ένα ιστορικά χαμηλό επίπεδο συσχέτισης (πώς δύο κινητές αξίες κινούνται μεταξύ τους) μεταξύ της REIT και της χρηματιστηριακής αγοράς. Η ίδια έκθεση δείχνει παρόμοια χαμηλά επίπεδα συσχέτισης μεταξύ REIT και αποδόσεων ομολόγων.
(Ένας τραβηγμένος πίνακας είναι κάτω με τον συσχετισμό των REITs-ομόλογα επισημαίνεται.)
Μια παρόμοια ιστορική σύγκριση μεταξύ των αποδόσεων από ένα δημοφιλές δείκτη REIT και των 10ετών επιτοκίων ομολόγων δείχνει μια αντίστροφη σχέση. Σχεδιάζουμε τις ετήσιες αποδόσεις του δημοφιλέστερου δείκτη FTSE NAREIT All REITs έναντι των επιτοκίων 10 ετών
Ομολογιακά δάνεια:
Όπως φαίνεται από το παραπάνω γράφημα που καλύπτει τα 45 χρόνια, τα αυξανόμενα επιτόκια εμφανίζονται αρνητικά για τις αποδόσεις των REIT και αντίστροφα. Κατά τις περιόδους υψηλού επιτοκίου των ετών 1980-1985, οι αποδόσεις από τις εταιρείες REIT ήταν χαμηλότερες, ενώ έπεσαν μετά το 2008 όταν τα επιτόκια έφθασαν σε χαμηλά επίπεδα ρεκόρ.
Ωστόσο, υπάρχουν άλλοι παράγοντες και άλλες λεπτομερείς παρατηρήσεις που πρέπει να εξεταστούν, γεγονός που μπορεί να υποδηλώνει θετικές αποδόσεις για επενδύσεις σε REIT ακόμη και κατά την περίοδο υψηλού επιτοκίου. Τραβήξτε σε συγκεκριμένες χρονικές περιόδους όταν τα επιτόκια ήταν υψηλά και εμφανίστηκαν ενδιαφέροντες παρατηρήσεις:
Από το 1981, τα επιτόκια παρουσιάζουν καθοδική τάση. υπήρξαν μερικές σποραδικές αιχμές στα ενδιάμεσα έτη, αλλά συνολικά υπήρξε μια συνεχής πτώση (αν και, από τον Οκτώβριο του 2018, έχουν αρχίσει να ξαναρχίζουν).Για τα επιτόκια. Με κάθε πενταετή ή δεκαετή περίοδο, ένα μικρότερο εύρος επιτοκίων θεωρήθηκε "υψηλό".
- 1979-1984: Στην περίοδο αυτή παρατηρήθηκαν υψηλά επιτόκια 10% - 14%. Η απόδοση από το REIT ήταν επίσης σε υψηλό εύρος 9% - 32%. 1991-1997: Η περίοδος αυτή παρουσίαζε μια νέα σειρά υψηλών επιτοκίων που κυμαινόταν από 6% έως 8%. Η απόδοση από τον δείκτη REIT κυμαινόταν μεταξύ 12% και 36%, με εξαίρεση το 1% κατά το 1994.2000-2001: Το επόμενο υψηλό ποσοστό ενδιαφέροντος ήταν κατά την περίοδο 2000-2001, όταν οι τιμές κυμάνθηκαν γύρω στο 5, 5%. Οι επιστροφές από τα REIT κυμαίνονταν από 16% έως 26%.
Με ποιον τρόπο τα επιτόκια της REIT κατά τη διάρκεια των ενδιάμεσων περιόδων χαμηλού ενδιαφέροντος;
- 1973-1974: Τα επιτόκια ήταν συγκριτικά χαμηλότερα, κυμαινόμενα από 6, 9% έως 7, 4% (σε σύγκριση με το υψηλό εύρος από 10% έως 14% τα επόμενα έτη). Οι ενοποιημένες οικονομικές καταστάσεις παρουσίασαν άσχημη πτώση, με ετήσιες ζημίες από -42% έως -27%. 1.998-1999: Τα επιτόκια κυμάνθηκαν μεταξύ 4% και 5, 5%, ενώ οι αποδόσεις από τις εταιρείες REIT ήταν ακόμα αρνητικές στο -18% σε -6%.2007-2012: Καθώς τα επιτόκια μειώθηκαν προοδευτικά από 4% σε λιγότερο από 2%, οι REITs κέρδισαν συνεχείς ετήσιες ζημίες από -45% έως -5%, με μία μόνο εξαίρεση από τις θετικές αποδόσεις το 2009.
Αυτές οι παρατηρήσεις δείχνουν ότι οι REITs μπορεί να μην έχουν πραγματικά καμία εξάρτηση από τα σενάρια επιτοκίων. Οι αποδόσεις από επενδύσεις σε REIT μπορεί στην πραγματικότητα να παραμείνουν απαλλαγμένες από διακυμάνσεις των επιτοκίων.
REIT Οφέλη για τους επενδυτές
Υπάρχουν και άλλα οφέλη από τα REIT, τα οποία τα καθιστούν μια καλή επενδυτική επιλογή ακόμη και σε περιόδους υψηλού ενδιαφέροντος:
- Ευκαιρία Εισοδήματος: Τα REIT θεωρούνται τίτλοι με βάση την απόδοση. Ενώ μπορούν να εκτιμήσουν την τιμή, ένα σημαντικό μέρος των αποδόσεων της REIT προέρχεται από μερίσματα. Οι εταιρείες REIT αποφεύγουν να καταβάλλουν εταιρικό φόρο εάν διανέμουν το 90% τουλάχιστον του εισοδήματός τους στους μεριδιούχους τους. Αυτή η φορολογική διακοπή έχει ως αποτέλεσμα την τακτική διανομή του εισοδήματος από μερίσματα στους μετόχους της REIT και οι πραγματικές καθαρές αποδόσεις είναι συχνά υψηλότερες από εκείνες από ομόλογα (ή αποθέματα), ακόμη και σε περιπτώσεις υψηλών επιτοκίων. Παγκόσμια Διαφοροποίηση: Τα REITs προσφέρουν έκθεση στις παγκόσμιες αγορές. Από τη δεκαετία του 1990, το Ηνωμένο Βασίλειο, η Σιγκαπούρη, η Ιαπωνία, η Αυστραλία, οι Κάτω Χώρες, η Νότια Αφρική και πολλές άλλες χώρες επέτρεψαν την εγγραφή στο REIT, επιτρέποντας στους επενδυτές να εκτίθενται σε αγορές ακινήτων ξένων χωρών. Για παράδειγμα, αν η τοπική αγορά ακινήτων στις αμερικανικές δεξαμενές λόγω των επιπτώσεων των υψηλότερων επιτοκίων, ένας επενδυτής των ΗΠΑ με έκθεση στην αγορά ακινήτων της Σιγκαπούρης μπορεί να ωφεληθεί εάν κατέχει REITs στη Σιγκαπούρη ακίνητη περιουσία στο χαρτοφυλάκιό του. Ειδική Έκθεση σε Τομέα: Σε περίπτωση αύξησης των επιτοκίων, δεν μπορούν να χτυπήσουν αρνητικά όλοι οι υποτομείς της ακίνητης περιουσίας. Για παράδειγμα, τα ενοίκια μπορεί να υποφέρουν, αλλά τα εμπορικά κέντρα σε προνομιακές τοποθεσίες μπορεί να μην είναι. Η προσεκτική μελέτη της αγοράς ακινήτων, οι επιδράσεις των επιτοκίων σε έναν συγκεκριμένο υποτομέα και σε συγκεκριμένες εταιρείες REIT βασισμένες στην υποκείμενη συμμετοχή τους σε ακίνητα, μπορούν να καταστήσουν τις επενδύσεις της REIT κερδοφόρες ανεξάρτητα από τον αντίκτυπο των επιτοκίων. (Για περισσότερες πληροφορίες, βλ.: 3 Ξενοδοχεία REITs που υπερέβησαν την αγορά και την κατοικία, την υγειονομική περίθαλψη και τα γραφεία REIT .)
Η κατώτατη γραμμή
Αφού εξετάσαμε τα μοντέλα συσχετισμού και τα ιστορικά δεδομένα, φαίνεται ότι οι αποδόσεις από τα REIT παραμένουν ανεξάρτητες από τις περιόδους επιτοκίων. Μετά από προσεκτική μελέτη και σωστή επιλογή υποτομέων και γεωγραφικών περιοχών ακινήτων, οι επενδυτές μπορούν να θεωρήσουν την REIT μια καλή εναλλακτική λύση έναντι των παραδοσιακών μετοχών και ομολόγων, τα οποία είναι ιδιαίτερα ευαίσθητα στα επιτόκια.
