Τι είναι το δικηγόρο;
Η καταγγελία γίνεται όταν ένας μισθωτής αναγνωρίζει έναν νέο ιδιοκτήτη του ακινήτου ως νέο ιδιοκτήτη του. Στην περίπτωση εμπορικής ιδιοκτησίας που μεταβάλλει τα χέρια, μια ρήτρα περί συντάξεων σε συμφωνία υποταγής, μη διαταραχής και δικηγόρου (SNDA) απαιτεί από τον μισθωτή να αναγνωρίσει έναν νέο ιδιοκτήτη ως ιδιοκτήτη του και να συνεχίσει να πληρώνει ενοίκιο ανεξάρτητα από το αν η ιδιοκτησία αλλάζει τα χέρια κανονική πώληση ή αποκλεισμός.
Πώς λειτουργεί το δικηγορικό γραφείο
Το δικηγορικό νόμο σχετίζεται συνήθως με τους νόμους περί ακινήτων και αποσκοπεί να αναγνωρίσει τη σχέση μεταξύ των μερών σε μια συναλλαγή. Για παράδειγμα, μπορεί να συμβεί όταν ένας μισθωτής μισθώνει ένα διαμέρισμα μόνο για να αλλάξει ο ιδιοκτήτης κατά τη διάρκεια της μίσθωσης. Η συμφωνία αντιπροσώπευσης δεν δημιουργεί ένα νέο σύνολο δικαιωμάτων για τον ιδιοκτήτη, εκτός εάν ο μισθωτής την υπογράψει. Ο ιδιοκτήτης μπορεί να μπορεί να χρησιμοποιήσει την άρνηση του ενοικιαστή να υπογράψει ως λόγο για έξωση.
Βασικές τακτικές
- Το δικηγορικό νόμο εφαρμόζεται συχνότερα στις συναλλαγές επί ακινήτων. Η σύμβαση αναγνωρίζει τη σχέση μεταξύ των μερών σε μια συναλλαγή. Δικαιοσύνη μπορεί να συμβεί όταν ένας μισθωτής μισθώνει ένα διαμέρισμα το κτίριο αλλάζει τα χέρια σε έναν νέο ιδιοκτήτη κατά τη διάρκεια της μίσθωσης Η συμφωνία αντιπροσώπευσης αλλάζει μόνο τα δικαιώματα του νέου ιδιοκτήτη εάν υπογράφεται από τον ενοικιαστή.
Η ρήτρα σε ένα SNDA υπαγορεύει ότι αν αλλάξει η ιδιοκτησία, ο νέος ιδιοκτήτης αντικαθιστά τον πρώην ιδιοκτήτη στη μίσθωση και αναλαμβάνει όλα τα δικαιώματα και τις ευθύνες του πρώην ιδιοκτήτη. Η ρήτρα ορίζει επίσης ότι οι μισθωτές πρέπει να συνεχίσουν να πληρώνουν ενοίκιο ανεξάρτητα από το ποιος κατέχει το ακίνητο.
Δικηγόρος σε εμπορικές μισθώσεις
Οι εμπορικές μισθώσεις περιέχουν συχνά ένα SNDA. Πρόκειται για συμφωνία μεταξύ μισθωτή και ιδιοκτήτη που περιγράφει τα συγκεκριμένα δικαιώματα του ενοικιαστή και του ιδιοκτήτη. Το SNDA μπορεί επίσης να παρέχει πληροφορίες σχετικά με άλλα τρίτα μέρη, όπως ο δανειστής του εκμισθωτή ή ο αγοραστής του ακινήτου. Υπάρχουν τρία μέρη: η ρήτρα υποταγής, η ρήτρα μη διαταραχής και η ρήτρα περί καταγγελίας. Η σύμβαση σε μια εμπορική μίσθωση είναι παρόμοια. Η ρήτρα εξουσιοδότησης σε ένα SNDA υποχρεώνει τον μισθωτή να αναγνωρίσει τον νέο ιδιοκτήτη του ακινήτου ως ιδιοκτήτη του ανεξάρτητα από το αν ο νέος ιδιοκτήτης αγόρασε το ακίνητο μέσω κανονικής πώλησης ή αποκλεισμού. Η ρήτρα απαιτεί επίσης από τον μισθωτή να συνεχίσει να πληρώνει ενοίκιο για το νέο ιδιοκτήτη για το υπόλοιπο της μίσθωσης.
Στη ρήτρα εξάρτησης σε ένα SNDA, ο μισθωτής συμφωνεί να επιτρέψει το ενδιαφέρον τους για την ιδιοκτησία να γίνει υποταγμένο στα συμφέροντα ενός τρίτου δανειστή. Ο ιδιοκτήτης μπορεί να θέλει να χρησιμοποιήσει το εμπορικό ακίνητο για να εξασφαλίσει χρηματοδότηση μετά από να συνάψει μίσθωση με έναν μισθωτή. Επομένως, οι περισσότεροι δανειστές θα απαιτούσαν από οποιονδήποτε μισθωτή να υπαγάγει τα συμφέροντα του μισθωμένου δανείου από τα επιτόκια στεγαστικών δανείων του δανειστή. Η ρήτρα εξάρτησης παρέχει στον τρίτο δανειστή τη δυνατότητα να τερματίσει τη μίσθωση σε περίπτωση εμπορικού αποκλεισμού. Μια ρήτρα ή συμφωνία για την μη διαταραχή παρέχει στον μισθωτή το δικαίωμα να συνεχίσει να καταλαμβάνει τις μισθωμένες εγκαταστάσεις, αρκεί να μην υπάρχει αθέτηση υποχρεώσεων. Ο μισθωτής μπορεί να μισθώσει τις εγκαταστάσεις ακόμη και μετά την πώληση ή αποκλεισμό του ακινήτου. Η ρήτρα μη διαταραχής υποστηρίζει τα δικαιώματα των ενοικιαστών στις εγκαταστάσεις, ακόμη και αν ο ιδιοκτήτης δεν τηρεί τις υποχρεώσεις υποθήκης και το περιουσιακό στοιχείο αποκλείεται.
