Με την πρώτη ματιά, μπορεί να σκεφτείτε ότι ένας διαχειριστής χαρτοφυλακίου ακινήτων είναι παρόμοιος με κάθε διαχειριστή χρηματοοικονομικών περιουσιακών στοιχείων. Ωστόσο, το χαρτοφυλάκιο μετοχών ή η διαχείριση κεφαλαίων διαφέρει ριζικά από τη διαχείριση μετοχών, ομολόγων ή αμοιβαίων κεφαλαίων.
Σε αντίθεση με τους διαχειριστές μετοχών, τους ερευνητικούς οργανισμούς και τη διαχείριση των πιθανοτήτων που μπορούν να φανταστούν τις αρθρωμένες στρατηγικές τους, οι διαχειριστές ακινήτων πρέπει να βοηθήσουν στον καθορισμό και την αξιοποίηση των ευκαιριών σε επίπεδο περιουσίας. Οι διαχειριστές ακινήτων δεν είναι μόνο υπεύθυνοι για την κατανομή περιουσιακών στοιχείων, τη διαχείριση κινδύνων και τις συναλλαγές, αλλά και για την άμεση αντιμετώπιση της γης και των δομών.
Έτσι, η διαχείριση των ακίνητων περιουσιακών στοιχείων, σε αντίθεση με την παραδοσιακή διαχείριση χρημάτων, απαιτεί έμπειρα άτομα που μπορούν να βελτιστοποιήσουν την αξία των ακινήτων. Στην πραγματικότητα, με πολλούς τρόπους, ένας διαχειριστής ακίνητων περιουσιακών στοιχείων είναι πολύ σαν ένας εταιρικός Διευθύνων Σύμβουλος, που διαχειρίζεται μια εταιρεία ή μια εγκατάσταση. Αντίθετα, ένας παραδοσιακός διαχειριστής χρήματος μπορεί να γνωρίζει τα αποθέματα ενός συγκεκριμένου τομέα ή τομέα - αλλά δεν συμμετέχει στις δραστηριότητες των ίδιων των εταιρειών.
Σκεφτείτε μια καριέρα στη διαχείριση χαρτοφυλακίου ακινήτων να είναι σωστή για σας; Διαβάστε παρακάτω για να μάθετε περισσότερα.
Διαχείριση χαρτοφυλακίου ακινήτων
Η κατάρτιση και η εμπειρία που αποκτούν οι διαχειριστές των ακινήτων είναι παρόμοια με αυτή των άλλων διαχειριστών κεφαλαίων. Ωστόσο, είναι ανόμοια με τον τρόπο με τον οποίο χρησιμοποιούν αυτές τις δεξιότητες για να εξασφαλίσουν την απόδοση του χαρτοφυλακίου. Οι διαχειριστές χαρτοφυλακίων αξιολογούνται συχνά από την ικανότητά τους να εξασφαλίζουν κατάλληλες αναπροσαρμογές του κινδύνου και διαφοροποίηση του χαρτοφυλακίου μέσω της ανώτερης κατανομής και επιλογής του ενεργητικού.
Επιπλέον, οι διαχειριστές χαρτοφυλακίων ακινήτων προσφέρουν αξία στους πελάτες, διασφαλίζοντας την αποδοτικότερη χρήση του επενδυτικού κεφαλαίου και διατηρώντας τους πελάτες ενημερωμένους μέσω της ανώτερης μέτρησης των επιδόσεων και της πρόβλεψης των ταμειακών ροών. Με εξαίρεση την εμπιστοσύνη για επενδύσεις σε ακίνητα (REIT) και το ταμείο των διαχειριστών κεφαλαίων (των οποίων η απόδοση κρίνεται από τη δυνατότητα να μετρηθεί η ικανότητα των άλλων διαχειριστών να σχεδιάσουν και να εκτελέσουν στρατηγική), ο διαχειριστής των αμοιβαίων κεφαλαίων είναι στην ουσία ο διευθύνων σύμβουλος του ή τη δική της εταιρεία, δημιουργώντας και εφαρμόζοντας στρατηγικές σε επίπεδο περιουσιακών στοιχείων για τα περιουσιακά στοιχεία υπό την ευθύνη του.
Στρατηγικές επιλογής επενδύσεων
Οι διαχειριστές χαρτοφυλακίων ακινήτων διεξάγουν κατανομή περιουσιακών στοιχείων και επιλογή περιουσιακών στοιχείων, όχι με την κατανόηση της δυναμικής της αγοράς και των εταιρειών σε συγκεκριμένες βιομηχανίες, αλλά με την ιδιότητα του εμπειρογνώμονα σε θέματα βασικών ακινήτων. Μελετούν μέσα στις τοπικές περιφέρειες και στις διάφορες εμπορικές χρήσεις γης: γραφείο, βιομηχανία, ξενοδοχείο, λιανικό εμπόριο και μονοκατοικίες και πολυκατοικίες. Για να νικήσουμε την αγορά, να διασφαλίσουμε τη διαφοροποίηση και να παράγουμε κατάλληλες αποδόσεις ανάλογα με τον κίνδυνο, οι διαχειριστές χαρτοφυλακίων ακινήτων πρέπει να κάνουν στοιχήματα σε περιφερειακές ή τοπικές αγορές ακινήτων και, στην περίπτωση χαρτοφυλακίων πολλαπλών περιουσιακών στοιχείων, το σωστό μείγμα ακινήτων.
Για το λόγο αυτό, πολλοί διαχειριστές κεφαλαίων επικεντρώνονται σε συγκεκριμένες περιοχές ή τύπους ιδιοκτησίας. μερικοί μεγαλύτεροι διαχειριστές περιουσιακών στοιχείων οργανώνουν τους ανώτερους υπαλλήλους και το προσωπικό υποστήριξης ανά περιοχή ή χρήση γης. Η λογική της διοργάνωσης με αυτόν τον τρόπο είναι να διασφαλιστεί ότι οι ευκαιρίες της αγοράς μπορούν να εντοπιστούν και στη συνέχεια να μεταφραστούν στη σωστή επιλογή ιδιοκτησίας και την προέλευση του περιουσιακού στοιχείου.
Ο τρόπος απόκτησης των ακινήτων είναι ένας από τους πιο σημαντικούς τρόπους με τους οποίους τα ακίνητα διαφέρουν από τις πιο παραδοσιακές επενδύσεις. Όπως οι έμποροι στο πάτωμα της χρηματιστηριακής αγοράς, τα ταμεία ακίνητης περιουσίας χρησιμοποιούν εξειδικευμένους αγοραστές για να αποκαλύψουν και να εκτελέσουν συναλλαγές επί ακινήτων. Αυτά τα μέλη της εξαγοράς συνήθως εργάζονται για ένα συγκεκριμένο ταμείο ή οργανώνονται περιφερειακά ή ανά τύπο περιουσιακού στοιχείου.
Καθώς τα περισσότερα αμοιβαία κεφάλαια ακινήτων κατέχουν όλα (ή ένα σημαντικό τμήμα) κάθε ακινήτου, οι διαχειριστές χαρτοφυλακίων συχνά συμμετέχουν άμεσα στη διαδικασία εξαγοράς. Δεδομένου ότι έχουν την ευθύνη να καθορίζουν και να εκτελούν στρατηγική ιδιοκτησίας, οι διαχειριστές χαρτοφυλακίων πρέπει να συμμετέχουν άμεσα σε όλες τις επενδυτικές διαδικασίες, συμπεριλαμβανομένων των εξαγορών, της χρηματοδότησης, της διάθεσης και της λήψης αποφάσεων σχετικά με τις εγκαταστάσεις. Προκειμένου να διευκολυνθεί το εύρος και η εμβέλεια των διαδικασιών διαχείρισης επενδύσεων σε ακίνητα, οι διαχειριστές χαρτοφυλακίων πρέπει να βασίζονται σε ένα μεγάλο μέρος της υποδομής σε σχέση με το επενδυμένο κεφάλαιο. Προκειμένου να επιτευχθεί αυτό όσο το δυνατόν αποτελεσματικότερα, οι διαχειριστές των αμοιβαίων κεφαλαίων και οι διαχειριστές περιουσιακών στοιχείων έχουν αναπτύξει μια εξειδικευμένη λειτουργία διαχείρισης περιουσιακών στοιχείων.
Πώς λειτουργεί η Διαχείριση περιουσιακών στοιχείων
Η λειτουργία διαχείρισης ακίνητων περιουσιακών στοιχείων αποτελείται από ειδικούς σε επίπεδο ακινήτων που προσθέτουν αξία στους διαχειριστές κεφαλαίων μέσω της εκτέλεσης στρατηγικής σε επίπεδο περιουσίας. Οι ειδικοί είναι ειδικοί είτε σε θεμελιώδη στοιχεία περιφερειακών αγορών είτε σε συγκεκριμένους τύπους ιδιοκτησίας και είναι υπεύθυνοι για τη βελτιστοποίηση της αξίας των περιουσιακών στοιχείων που βρίσκονται υπό κράτηση. Εκτός από την παροχή πληροφοριών διαχείρισης χαρτοφυλακίου στις τοπικές προοπτικές και τη διευκόλυνση των συναλλαγών, ο διαχειριστής περιουσιακών στοιχείων είναι υπεύθυνος για την απόδοση σε επίπεδο περιουσίας.
Εκτός από την έγκριση προϋπολογισμού και τη διαχείριση των εξόδων, οι διαχειριστές περιουσιακών στοιχείων αυξάνουν την αξία τους διαχειρίζοντας τη μίσθωση σε ένα ή περισσότερα ακίνητα. Αν και μπορεί να φαίνεται σαν μια ασπρόμαυρη υπόθεση, η μίσθωση είναι μια πολύπλοκη λειτουργία που αναπόφευκτα αποφασίζει την αξία των ακινήτων και του χαρτοφυλακίου. Η επιτυχία της χρηματοδοτικής μίσθωσης δεν επιτυγχάνεται μόνο με την εύρεση και εκτέλεση των υψηλότερων πιθανών ευκαιριών χρηματοδοτικής μίσθωσης σε κάθε ακίνητο αλλά και με τη διεξαγωγή προγράμματος χρηματοδοτικής μίσθωσης που ευθυγραμμίζεται με τη στρατηγική χαρτοφυλακίου διατηρώντας παράλληλα τις καλύτερες σχέσεις με τους υπάρχοντες ενοικιαστές.
Η χρηματοδοτική μίσθωση είναι μια ιδιαίτερα διαπραγματευμένη διαδικασία, η οποία μπορεί να συνεπάγεται τη λήψη αποφάσεων σε αντίθεση με τις ανάγκες των ενοικιαστών, προκειμένου να βελτιστοποιηθεί η αξία του ακινήτου. Για παράδειγμα, για ακίνητα που πωλούνται προς πώληση, η μίσθωση μπορεί να ανασταλεί κατά τη διάρκεια περιόδου πωλήσεων, ώστε να επιτρέπεται στους νέους ιδιοκτήτες να παράγουν υψηλότερα πιθανά ποσοστά μίσθωσης. Αυτό μπορεί να οδηγήσει σε αυξημένες εκτιμώμενες αξίες ακινήτων και συνεπώς υψηλότερες προσφορές πωλήσεων.
Κατά τη διάρκεια περιόδων αύξησης των μισθωμάτων, οι μακροπρόθεσμες μισθώσεις ενδέχεται να κλειδώνονται για προσανατολισμένες προς το εισόδημα ιδιότητες, ενώ για τις στρατηγικές που επικεντρώνονται στην ανατίμηση του κεφαλαίου, οι περίοδοι μίσθωσης μπορούν να μειωθούν για να επωφεληθούν από τις υψηλότερες αναμενόμενες τιμές στο μέλλον. Η ικανότητα του διαχειριστή περιουσιακών στοιχείων να πραγματοποιήσει τον κατάλληλο συνδυασμό μισθωτών, να εκτελέσει στρατηγική μίσθωσης που ευθυγραμμίζει τις ταμειακές ροές με τις ανάγκες του χαρτοφυλακίου και να διαχειρίζεται τόσο τα κεφάλαια όσο και τα λειτουργικά έξοδα μπορεί να επηρεάσει σημαντικά την συνολική αξία του χαρτοφυλακίου
Διαχειριστές χαρτοφυλακίων ακινήτων ως διευθύνοντες συμβούλους
Εάν κάποιος σκέφτεται ένα ακίνητο ως ξεχωριστή εταιρεία ή θυγατρική, κάθε μία με τη δική του στρατηγική και δυναμικό απόδοσης, αρχίζει να καταλαβαίνει γιατί οι διαχειριστές χαρτοφυλακίου μετοχών σε ακίνητα είναι παρόμοιοι με τους CEOs. Όπως και οι διευθύνοντες σύμβουλοι, οι οποίοι πρέπει να διαθέσουν μια περιορισμένη προσφορά κεφαλαίων μεταξύ των διαφόρων ευκαιριών για τη δημιουργία της μεγαλύτερης συνολικής απόδοσης των επενδύσεων, οι διαχειριστές χαρτοφυλακίων ακινήτων πρέπει να κάνουν το ίδιο σε όλα τα ακίνητα που διαχειρίζονται. Αυτή η ανάγκη να κατανέμεται ένας περιορισμένος αριθμός πόρων δημιουργεί μια κατάσταση διαφορετική από πολλές συμβατικές εταιρείες διαχείρισης περιουσιακών στοιχείων.
Στα ταμεία επενδύσεων σε ακίνητα, υπάρχει μια εγγενής σύγκρουση μεταξύ των διαχειριστών χαρτοφυλακίων και των διαχειριστών περιουσιακών στοιχείων τους, δεδομένου ότι εργάζονται για κάπως διαφορετικούς στόχους. Ενώ οι διαχειριστές περιουσιακών στοιχείων είναι ειδικοί αποζημιώνονται για τη βελτιστοποίηση της αξίας των ακινήτων τους και οι διαχειριστές χαρτοφυλακίων ανταμείβονται για τη βελτιστοποίηση της απόδοσης του χαρτοφυλακίου και της ικανοποίησης των επενδυτών, ο επιτυχημένος διαχειριστής αμοιβαίων κεφαλαίων είναι αυτός που μπορεί να διαχειριστεί αυτή τη σύγκρουση και να διατηρήσει αποτελεσματική ομάδα διαχείρισης και απόδοση χαρτοφυλακίου. Αυτό απαιτεί τη διαμόρφωση μιας καλά σχεδιασμένης στρατηγικής χαρτοφυλακίου μέσα σε μια καλά συνδεδεμένη ομάδα διαχειριστών που κατανοούν και έχουν εσωτερικεύσει τους συνολικούς επενδυτικούς στόχους. Αυτό μπορεί να είναι ένα δύσκολο έργο για οποιοδήποτε ταμείο που έχει αυξήσει σημαντικά τον αριθμό και την πολυπλοκότητα των υπό διαχείριση ακινήτων.
Είναι επίσης σημαντικό οι διαχειριστές χαρτοφυλακίων ακινήτων όχι μόνο να ενσωματώνουν την απαιτούμενη κατανομή κεφαλαίου, την επιλογή ακινήτων και άλλες επενδυτικές δεξιότητες που απαιτούνται, αλλά επίσης να έχουν τη δυνατότητα να δημιουργήσουν τις κατάλληλες επενδυτικές στρατηγικές και τις ηγετικές ικανότητες για να κινητοποιήσουν την οργάνωση προς την ίδια αποστολή χαρτοφυλακίου.
Η κατώτατη γραμμή
Όταν πρόκειται για αμοιβαία κεφάλαια ακίνητης περιουσίας, η ικανότητα της διοίκησης να εκτελεί σχέδια διαχείρισης περιουσιακών στοιχείων εκτός από την εκτέλεση πιο παραδοσιακών πρακτικών διαχείρισης κεφαλαίων είναι καθοριστικής σημασίας. Για έναν διαχειριστή επενδύσεων σε ακίνητα, αυτό σημαίνει βελτιστοποίηση της αξίας των ακινήτων στο χαρτοφυλάκιό του, τόσο μέσω της επιλογής όσο και της μετέπειτα διαχείρισης των περιουσιακών στοιχείων του χαρτοφυλακίου. Οι διαχειριστές χαρτοφυλακίων ακινήτων πρέπει να διαθέσουν τους πόρους τους για τα ακίνητα που διαχειρίζονται για τη μέγιστη δυνατή απόδοση και να διατηρήσουν την ομάδα τους σε καλό δρόμο για να επιτύχουν το ίδιο. Για εκείνους με το σωστό συνδυασμό δεξιοτήτων, αυτή η καριέρα ξεχωρίζει ως μια μοναδική ευκαιρία στη διαχείριση περιουσιακών στοιχείων.
