Τι είναι ένα συμμορφούμενο δάνειο;
Ένα συμμορφούμενο δάνειο είναι μια υποθήκη ίση ή μικρότερη από το ποσό του δολαρίου που καθορίζεται από το όριο που ορίζει η Federal Housing Finance Agency (FHFA) και πληροί τα κριτήρια χρηματοδότησης των Freddie Mac και Fannie Mae. τα δάνεια είναι επωφελής λόγω των χαμηλών επιτοκίων που έχουν τεθεί σε αυτά.
Βασικές τακτικές
- Ένα συμμορφούμενο δάνειο είναι μια υποθήκη της οποίας οι βασικοί όροι και προϋποθέσεις πληρούν τα κριτήρια χρηματοδότησης της Fannie Mae και της Freddie Mac - κυρίως, ένα όριο σε δολάρια για το μέγεθος του δανείου. Το βασικό όριο συμμόρφωσης του δανείου προσαρμόζεται ετησίως. Είναι $ 510.400 το 2020 για τα περισσότερα τμήματα των USLenders προτιμούν να ασχολούνται με συμμορφούμενα δάνεια, δεδομένου ότι αυτοί είναι ο μόνος τύπος που Fannie Mae και Freddie Mac θα εγγυηθεί και να αγοράσει στη δευτερογενή αγορά ενυπόθηκων δανείων. Τα συμμορφούμενα δάνεια προσφέρουν συχνά πιο συμφέροντα ποσοστά για τους δανειολήπτες.
Πώς λειτουργεί ένα συμμορφούμενο δάνειο
Η Ομοσπονδιακή Εθνική Ένωση Δανείων (FNMA ή Fannie Mae) και η Ομοσπονδιακή Εταιρεία Στεγαστικών Δανείων (FHLMC ή Freddie Mac) είναι οντότητες υπό την αιγίδα της κυβέρνησης που οδηγούν την αγορά στεγαστικών δανείων. Αυτές οι οιονεί κυβερνητικές υπηρεσίες δημιούργησαν τυποποιημένους κανόνες και κατευθυντήριες γραμμές στις οποίες πρέπει να πληρούνται οι υποθήκες για μονοκατοικίες (γνωστές και ως μονοκατοικίες), προκειμένου να είναι επιλέξιμες για την υποστήριξη των οργανισμών. (Οι Fannie Mae και Freddie Mac δεν εκδίδουν τα ίδια τα ενυπόθηκα δάνεια, αλλά ασφαλίζουν τα ενυπόθηκα δάνεια που εκδίδουν οι δανειστές και ενεργούν ως δευτερογενείς διαμορφωτές της αγοράς εάν οι δανειστές επιθυμούν να πουλήσουν αυτά τα ενυπόθηκα δάνεια).
Ο όρος "συμμόρφωση" χρησιμοποιείται συχνότερα όταν μιλάει ειδικά για το ποσό υποθήκης, το οποίο πρέπει να εμπίπτει σε ένα ορισμένο όριο, γνωστό ως το όριο συμμόρφωσης με το δάνειο, που ορίζει η Federal Housing Finance Agency (FHFA).
Για το 2020, στις περισσότερες ΗΠΑ, το βασικό όριο είναι $ 510.400, αύξηση από 484.350 δολάρια το 2019. Σε ορισμένες αγορές υψηλού κόστους, όπως το Σαν Φρανσίσκο και η Νέα Υόρκη, το όριο είναι υψηλότερο. Το νέο ανώτατο όριο για αυτές τις περιοχές είναι $ 7765.600, ή 150% των $ 510.400. Οι ειδικές νομικές διατάξεις θεσπίζουν διαφορετικούς υπολογισμούς για τα όρια δανείων για την Αλάσκα, τη Χαβάη, το Γκουάμ και τις Παρθένες Νήσους των ΗΠΑ. Σε αυτούς τους τομείς, το βασικό όριο δανείων είναι $ 765.600 για τις ιδιότητες μιας μονάδας το 2020.
Ο νόμος περί στέγασης και οικονομικής ανάκαμψης (HERA) απαιτεί να προσαρμόζεται κάθε έτος το βασικό όριο συμμόρφωσης με τα δάνεια για τις Fannie Mae και Freddie Mac ώστε να αντικατοπτρίζει την αλλαγή της μέσης τιμής στην αμερικανική κατοικία.
Εκτός από το μέγεθος του δανείου, άλλες κατευθυντήριες γραμμές που συμμορφώνονται με τα δάνεια συμμορφώνονται με τον δείκτη δανείου προς αξία (δηλαδή το μέγεθος της προκαταβολής), τον λόγο χρέους προς εισόδημα, το πιστωτικό αποτέλεσμά και το ιστορικό, τις απαιτήσεις τεκμηρίωσης κ.λπ..
Πλεονεκτήματα των συμμορφούμενων δανείων
Για τους καταναλωτές, τα συμμορφούμενα δάνεια είναι επωφελείς λόγω των χαμηλών επιτοκίων τους. Για τους πρώτους αγοραστές κατοικιών που λαμβάνουν δάνεια από την Federal House Administration (FHA), για παράδειγμα, η προκαταβολή μπορεί να φτάσει το 3%. Ωστόσο, για τα εν λόγω δάνεια απαιτείται μια ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών (PMI) ύψους περίπου 1, 05% ετησίως για δάνεια 30 ετών έως και 510, 400 δολάρια, όταν πραγματοποιείται μια τέτοια χαμηλή προκαταβολή. Το μέρος ή το σύνολο του κόστους της ασφάλισης είναι εκπίπτουσας, εάν το ακαθάριστο εισόδημα (AGI) του δανειολήπτη δεν υπερβαίνει τα 109.000 δολάρια.
Οι δανειστές προτιμούν επίσης να εργάζονται με συμμορφούμενα δάνεια, καθώς μπορούν εύκολα να συσκευάζονται σε δέσμες επενδύσεων και να πωλούνται στη δευτερογενή αγορά ενυπόθηκων δανείων. Αυτή η διαδικασία ελευθερώνει την ικανότητα του χρηματοπιστωτικού ιδρύματος να εκδίδει περισσότερα δάνεια και να δανείζει περισσότερα χρήματα στους αγοραστές κατοικιών.
Συμμορφώνεται στα δάνεια έναντι των μη συμμορφούμενων δανείων
Οι υποθήκες που υπερβαίνουν το συμμορφούμενο όριο δανείου ταξινομούνται ως μη συμμορφούμενες ή jumbo υποθήκες. Επειδή οι Fannie Mae και Freddie Mac αγοράζουν μόνο συμμορφούμενα δάνεια για επανασυσκευασία στη δευτερογενή αγορά, η ζήτηση για ένα μη συμμορφούμενο δάνειο είναι πολύ μικρότερη. Οι όροι και οι προϋποθέσεις των μη συμμορφούμενων στεγαστικών δανείων μπορεί να ποικίλλουν σε μεγάλο βαθμό από δανειστή σε δανειστή, αλλά τα επιτόκια και η ελάχιστη προκαταβολή για δάνεια jumbo είναι συνήθως υψηλότερα, επειδή φέρουν μεγαλύτερο κίνδυνο για έναν δανειστή. Δεν εμπλέκονται μόνο περισσότερα χρήματα, αλλά το δάνειο δεν μπορεί να εξασφαλιστεί από τις κυβερνητικές επιχειρήσεις.
Οι ιδιοκτήτες σπιτιού που χρειάζονται υποθήκη που υπερβαίνει τα όρια συμμόρφωσης με το δάνειο μπορούν να πάρουν το πρόβλημα περνώντας δύο μικρότερα στεγαστικά δάνεια αντί για ένα ενιαίο δάνειο jumbo.
Συμμορφωνόμενα Δάνεια έναντι Συμβατικών Δανείων
Τα συμμορφούμενα δάνεια συχνά συγχέονται με συμβατικά δάνεια / υποθήκες. Αν και οι δύο τύποι επικαλύπτονται, δεν είναι οι ίδιοι. Μια συμβατική υποθήκη είναι μια πολύ ευρύτερη κατηγορία. Πρόκειται για οποιοδήποτε δάνειο που προσφέρεται μέσω ιδιωτικού δανειστή, σε αντίθεση με κυβερνητικό οργανισμό όπως το FHA ή το Υπουργείο Υποθέσεων Βετεράνων των ΗΠΑ (VA), ή / και υποστηρίζεται από Fannie Mae ή Freddie Mac - όπου είναι η αλληλοεπικάλυψη και η σύγχυση, ανακύπτει. Το μέγεθος του δανείου δεν επηρεάζει τη συμβατικότητά του, αλλά μόνο τη συμμόρφωσή του. Στην πραγματικότητα, ενώ όλα τα συμμορφούμενα δάνεια είναι συμβατικά, δεν συμβαίνουν όλα τα συμβατικά δάνεια ως συμμορφούμενα.
Ειδικές εκτιμήσεις για τη συμμόρφωση των δανείων
Η FHFA, η οποία καθορίζει το όριο συμμόρφωσης με τα δάνεια σε ετήσια βάση, έχει κανονιστική εποπτεία για να εξασφαλίσει ότι οι Fannie Mae και Freddie Mac εκπληρώνουν τους χάρτες και τις αποστολές τους για την προώθηση της ιδιοκτησίας σπιτιού για τους Αμερικανούς με χαμηλό εισόδημα και μεσαίας τάξης. Η FHFA χρησιμοποιεί την ποσοστιαία αύξηση / πτώση των μέσων τιμών κατοικιών από τον Οκτώβριο έως τον Οκτώβριο στην Μηνιαία Έρευνα Επιτοκίων (MIRS) για την προσαρμογή των συμμορφούμενων ορίων δανείων για το επόμενο έτος.
Για να διεξαγάγει αυτή την έρευνα, η FHFA ζητά από ένα δείγμα στεγαστικών δανειστών να αναφέρουν τους όρους και τις προϋποθέσεις για όλα τα δάνεια μη αγροκτημάτων που έχουν κλείσει κατά τη διάρκεια των πέντε εργάσιμων ημερών του μήνα. Η έρευνα παρέχει μηνιαίες πληροφορίες για τα επιτόκια, τους όρους δανεισμού και τις τιμές των κατοικιών ανά τύπο ακινήτου, τύπο δανείου (σταθερού ή ρυθμιζόμενου επιτοκίου) και τύπο δανειστή, καθώς και πληροφορίες για δάνεια σταθερού επιτοκίου 15 ετών και 30 ετών.
