Πίνακας περιεχομένων
- Τι είναι η πρώτη υποθήκη;
- Κατανόηση της πρώτης υποθήκης
- Παράδειγμα πρώτης υποθήκης
Τι είναι η πρώτη υποθήκη;
Μια πρώτη υποθήκη είναι η κύρια προνόμια σε ένα ακίνητο. Μια πρώτη υποθήκη είναι το πρωταρχικό δάνειο που πληρώνει για το ακίνητο και το δάνειο έχει προτεραιότητα έναντι όλων των άλλων εμπράγματων δικαιωμάτων ή αξιώσεων σε ακίνητα σε περίπτωση αθέτησης. Μια πρώτη υποθήκη δεν είναι η υποθήκη για το πρώτο σπίτι του δανειολήπτη. είναι η αρχική υποθήκη που έχει ληφθεί σε οποιαδήποτε ιδιοκτησία. Ονομάζεται επίσης First Lien. Εάν το σπίτι αναχρηματοδοτείται, η αναχρηματοδοτούμενη υποθήκη αναλαμβάνει την πρώτη θέση υποθήκης.
Βασικές τακτικές
- Μια πρώτη υποθήκη είναι η κύρια εμπράγματη ασφάλεια επί του ακινήτου που εξασφαλίζει την υποθήκη. Η δεύτερη υποθήκη είναι τα χρήματα που δανείζονται έναντι της εγχώριας δικαιοσύνης για τη χρηματοδότηση άλλων έργων και δαπανών. Αν ο λόγος δανείου προς αξία (LTV) μιας πρώτης υποθήκης είναι μεγαλύτερος από 80 %, οι δανειστές γενικά απαιτούν ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών. Οι τόκοι στεγαστικών δανείων που καταβάλλονται σε μια πρώτη υποθήκη εκπίπτουν από το φόρο, ισχύουν μόνο για τους φορολογούμενους που αναγράφουν τα έξοδα στις φορολογικές δηλώσεις τους.
Κατανόηση της πρώτης υποθήκης
Όταν ένα άτομο θέλει να αγοράσει ένα ακίνητο, μπορεί να αποφασίσει να χρηματοδοτήσει την αγορά με ένα δάνειο από ένα δανειοδοτικό ίδρυμα. Ο δανειστής αναμένει την επιστροφή του στεγαστικού δανείου ή της υποθήκης σε μηνιαίες δόσεις, οι οποίες περιλαμβάνουν ένα μέρος του κεφαλαίου και των τόκων. Ο δανειστής θα έχει εμπράγματη ασφάλεια επί του ακινήτου αφού το δάνειο είναι εξασφαλισμένο από το σπίτι. Αυτή η υποθήκη που έχει αφαιρεθεί από έναν homebuyer για να αγοράσει το σπίτι είναι γνωστή ως η πρώτη υποθήκη.
Η πρώτη υποθήκη είναι το αρχικό δάνειο που καταβλήθηκε σε ακίνητο. Ο homebuyer θα μπορούσε να έχει πολλές ιδιότητες στο όνομά τους. Ωστόσο, είναι τα αρχικά ενυπόθηκα δάνεια που έχουν ληφθεί για να εξασφαλίσει κάθε ένα από τα ακίνητα που αποτελούν την πρώτη υποθήκη. Για παράδειγμα, αν ένας ιδιοκτήτης ακινήτου βγάζει υποθήκη για καθένα από τα τρία σπίτια του, κάθε μία από τις τρεις υποθήκες είναι η πρώτη υποθήκη.
Ο όρος "πρώτη υποθήκη" οδηγεί κάποιον να καταλάβει ότι ενδέχεται να υπάρχουν και άλλα στεγαστικά δάνεια σε ένα ακίνητο. Ένας ιδιοκτήτης σπιτιού θα μπορούσε να πάρει μια άλλη υποθήκη, όπως μια δεύτερη υποθήκη, ενώ η αρχική και η πρώτη υποθήκη είναι ακόμα σε ισχύ. Η δεύτερη υποθήκη είναι τα χρήματα που δανείστηκαν έναντι του μετοχικού κεφαλαίου για τη χρηματοδότηση άλλων έργων και δαπανών. Ωστόσο, το δεύτερο στεγαστικό δάνειο και οποιεσδήποτε άλλες υποθήκες που εκκρεμούν στο ίδιο ακίνητο είναι δευτερεύουσες της πρώτης υποθήκης. Αυτό σημαίνει ότι η πρώτη υποθήκη καταβάλλεται πριν καταβληθούν τα δευτερεύοντα στεγαστικά δάνεια σε περίπτωση αθέτησης.
Πρώτη Διάρκεια και Δανία προς Τιμή (LTV)
Εάν ο λόγος δανείου προς αξία (LTV) μιας πρώτης υποθήκης είναι μεγαλύτερος από 80%, οι δανειστές απαιτούν γενικά ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών (PMI). Σε μια τέτοια περίπτωση, μπορεί μερικές φορές να είναι οικονομικό για έναν δανειολήπτη να περιορίσει το μέγεθος της πρώτης υποθήκης σε 80% LTV και να χρησιμοποιήσει δευτερεύουσα χρηματοδότηση για να δανειστεί το υπόλοιπο ποσό που χρειάζεται. Τα οικονομικά της καταβολής του PMI έναντι του δεύτερου δανείου εξαρτώνται σε μεγάλο βαθμό από το ρυθμό με τον οποίο ο οφειλέτης αναμένει την αύξηση της αξίας του σπιτιού του. Το PMI μπορεί να εξαλειφθεί όταν το LTV της πρώτης υποθήκης φτάσει το 78%. Ωστόσο, μια δεύτερη ασφάλεια, η οποία συνήθως φέρει υψηλότερο επιτόκιο από μια πρώτη υποθήκη, πρέπει να εξοφληθεί. Αυτό γίνεται κατά πάσα πιθανότητα μέσω της αναχρηματοδότησης της πρώτης υποθήκης για ποσό ίσο με το υπολειπόμενο υπόλοιπο τόσο της πρώτης όσο και της δεύτερης υποθήκης.
Φόροι για μια πρώτη υποθήκη
Οι τόκοι στεγαστικών δανείων που καταβάλλονται σε πρώτη υποθήκη εκπίπτουν. Αυτό σημαίνει ότι οι ιδιοκτήτες σπιτιού μπορούν να μειώσουν το φορολογητέο εισόδημά τους κατά το ποσό των τόκων που έχουν καταβληθεί για το δάνειο για το φορολογικό έτος. Ωστόσο, η έκπτωση φόρου επί των ενυπόθηκων δανείων ισχύει μόνο για τους φορολογούμενους που αναγράφουν τα έξοδα στις φορολογικές δηλώσεις τους.
Παράδειγμα πρώτης υποθήκης
Για παράδειγμα, εάν ένας οικιακός αγοραστής εξασφαλίσει μια πρώτη υποθήκη ύψους 250.000 δολ. Σε μια κατοικία και μετά από αρκετά χρόνια αποκτήσει δεύτερη υποθήκη αξίας 30.000 δολαρίων για το ίδιο ακίνητο, η πρώτη υποθήκη είναι ανώτερη από τη δεύτερη υποθήκη. Ο οφειλέτης αθετεί τις πληρωμές του αφού έχει ήδη εξοφλήσει 50.000 δολάρια από το αρχικό ποσό του δανείου και η περιουσία του αποκλειστεί και πωληθεί για να καλύψει το δάνειο. Εάν τα έσοδα από την πώληση του ακινήτου προστίθενται μέχρι $ 210.000, ο πρώτος δανειστής ενυπόθηκων δανείων θα λάβει το οφειλόμενο υπόλοιπο, δηλαδή $ 200.000. Ο δεύτερος δανειστής υποθηκών θα λάβει ό, τι έχει απομείνει, η οποία στην περίπτωση αυτή είναι 10.000 δολάρια. Επειδή μια πρώτη υποθήκη είναι μια πρωτογενής απαίτηση που υπερισχύει των δευτερογενών απαιτήσεων, τα δεύτερα ενυπόθηκα δάνεια συνήθως διοχετεύουν υψηλότερα επιτόκια από τα πρώτα ενυπόθηκα δάνεια.
