Στην περίοδο της ακμής της έκρηξης της στέγασης το 2004 και το 2005, οι δανειστές χρησιμοποίησαν το αστείο ότι "το μόνο που χρειάζεστε για να πάρετε μια υποθήκη είναι να αναπνέετε". Οι καιροί έχουν αλλάξει. Μεταξύ της κατάρρευσης της αγοράς ακινήτων και της τραπεζικής κρίσης, τα πρότυπα για την έγκριση δανείου έχουν σφίξει πολύ πέρα από την αναπνοή. (Για σχετική ανάγνωση, ρίξτε μια ματιά στους 4 βασικούς παράγοντες που οδηγούν στην αγορά ακινήτων .)
TUTORIAL: Οικονομικοί δείκτες για να ξέρετε
Ενώ μπορεί να είναι πιο δύσκολο να πληρούν τις προϋποθέσεις για υποθήκη σήμερα, η διαδικασία με πολλούς τρόπους είναι απλώς μια επιστροφή στις μέρες πριν τη στέγαση όταν οι καταναλωτές έπρεπε να αποδείξουν το εισόδημα και τα περιουσιακά τους στοιχεία, να αποδείξουν την ικανότητά τους να εξοφλήσουν το δάνειο και να έχουν επαρκή εξοικονόμηση για προκαταβολή και ταμειακά αποθέματα.
Απαιτήσεις για τις προκαταβολές Οι ημέρες των ευρέως διαθέσιμων δανείων χωρίς προκαταβολή εξαφανίζονται για τους περισσότερους αγοραστές. Μέσα από την έκρηξη της στέγασης, τα δάνεια χωρίς προκαταβολή ήταν άμεσα διαθέσιμα, αλλά αυτές τις ημέρες τα συμβατικά δάνεια απαιτούν προκαταβολή από 5 έως 15%. Τα κρατικά ασφαλιζόμενα δάνεια FHA απαιτούν προκαταβολή 3, 5% για ειδικευμένους αγοραστές, αλλά εκείνοι με πιστωτικό αποτέλεσμα κάτω από 580 πρέπει να καταβάλλουν προκαταβολή 10%. VA δάνεια, διαθέσιμα για τα μέλη του στρατού και των βετεράνων, είναι διαθέσιμα χωρίς προκαταβολή. Το πρόγραμμα δανείων USDA, που διατίθεται στους κατοίκους σε καθορισμένες αγροτικές περιοχές, δεν προσφέρει επίσης δάνεια κάτω από την πληρωμή. (Μάθετε περισσότερα για τα δάνεια VA στα μοναδικά πλεονεκτήματα των υποθηκών VA ).
Τύποι δανείων Οι οφειλέτες χρησιμοποιούσαν για να μπορούν να υποβάλουν αίτηση για μια ποικιλία προϊόντων στεγαστικών δανείων, όπως δάνεια μόνο για τόκους και δικαιώματα προαίρεσης. Ενώ τα δάνεια μόνο για τόκους είναι σπάνια διαθέσιμα σήμερα, οι επιλογές ARM έχουν εξαφανιστεί εντελώς. Τα απλά δάνεια σταθερού επιτοκίου βανίλιας είναι τα πιο δημοφιλή για την πλειοψηφία των δανειοληπτών σήμερα, ακολουθούμενα από υβριδικά όπλα με σταθερό επιτόκιο από ένα έως δέκα χρόνια, ακολουθούμενα από ρυθμό που προσαρμόζεται ετησίως. (σχετικά με την επιλογή-ARMs σε επιλογές ARM: American Dream ή Στεγαστικό Εφιάλτης; )
Πιστωτικές βαθμολογίες Οι δανειστές σήμερα βασίζονται περισσότερο από ό, τι στο παρελθόν στο πιστωτικό αποτέλεσμά σας για να καθορίσουν όχι μόνο εάν πληρείτε τις προϋποθέσεις για υποθήκη αλλά και να καθορίσετε το επιτόκιο σας. Ενώ οι δανειστές ποικίλλουν, οι περισσότεροι λένε ότι ένα πιστωτικό αποτέλεσμα των 680 απαιτείται να εγκριθεί για ένα συμβατικό δάνειο. Οι απαιτήσεις δανείου FHA είναι λίγο πιο χαλαρές και ορισμένοι δανειστές (αλλά όχι όλοι) θα εγκρίνουν ένα δάνειο FHA για έναν καταναλωτή με πιστωτικό αποτέλεσμα 620 ή κάτω. Πολλοί απαιτούν βαθμολογία 640 για δάνειο FHA. Οι δανειολήπτες με πιστωτικό αποτέλεσμα 720 ή 740 και άνω είναι πιθανόν να εγκριθούν, ανάλογα με τις άλλες οικονομικές συνθήκες. Τα επιτόκια καθορίζονται σε κλιμακωτή βάση, με τα καλύτερα επιτόκια να φθάνουν στους δανειολήπτες με τα υψηλότερα πιστωτικά αποτελέσματα.
Επαλήθευση Στο ύψος της έκρηξης της στέγης, πολλοί δανειστές ενέκριναν «δάνεια μη επαληθεύσιμου εισοδήματος / δάνεια χωρίς τεκμηρίωση», αλλά αυτά είναι σχεδόν αδύνατο να βρεθούν σήμερα. Οι οφειλέτες πρέπει να αποδείξουν το εισόδημά τους με δύο έτη φορολογικών δηλώσεων και θα χρειαστούν τραπεζικές δηλώσεις για να αποδείξουν ότι διαθέτουν περιουσιακά στοιχεία και αποθεματικά σε μετρητά. Τα χρήματα που χρησιμοποιούνται για την προκαταβολή και το κόστος κλεισίματος πρέπει να έχουν χαρτί που να δείχνει από πού προέρχεται, καθώς υπάρχουν κανόνες σχετικά με τη δυνατότητα χρήσης δώρων.
Απασχόληση Πριν από μερικά χρόνια, οι δανειστές ενέκριναν δάνεια "δηλωμένου εισοδήματος", αλλά οι δανειστές χρειάζονται χρόνο για να επαληθεύσουν την απασχόληση και εξετάζουν προσεκτικά τη σταθερότητα της εργασίας ως μέρος της διαδικασίας έγκρισης. Οι εγκρίσεις υποθηκών είναι πολύ δυσκολότερες για τους αυτοαπασχολούμενους υποψηφίους που πρέπει να αποδείξουν σταθερό εισόδημα και τη βιωσιμότητα της επιχείρησης.
Λόγοι Μια άλλη πιο περιοριστική κίνηση για τους δανειολήπτες σήμερα είναι η σχέση χρέους προς εισόδημα. Στις ημέρες των πιο χαλαρών κατευθυντήριων γραμμών, οι δανειστές ήταν πιο πρόθυμοι να τεντώσουν τους δείκτες χρέους προς εισόδημα σε ποσοστό έως και 50% εάν οι δανειολήπτες φάνηκαν να έχουν τη δυνατότητα να εξοφλήσουν το δάνειο. Οι περισσότεροι δανειστές τώρα περιορίζουν τους δανειολήπτες σε μια πληρωμή στέγης ύψους 31 έως 33% του ακαθάριστου μηνιαίου εισοδήματος και ένα συνολικό χρέος από 43 έως 45%. Μερικές φορές ένα υψηλό πιστωτικό αποτέλεσμα ή σημαντικά αποθέματα μετρητών ή μια υψηλή προκαταβολή θα επιτρέψει στους δανειολήπτες να υπερβούν αυτές τις κατευθυντήριες γραμμές, αλλά οι δανειστές είναι πολύ λιγότερο πρόθυμοι να επεκτείνουν αυτούς τους λόγους από ό, τι στο παρελθόν.
Επιπρόσθετοι πιστωτικοί έλεγχοι Στο πλαίσιο των νέων αυστηρότερων κατευθυντήριων γραμμών, οι δανειστές ελέγχουν μερικές φορές την πίστωση σας μετά από έγκριση δανείου, αλλά πριν από την ημερομηνία διακανονισμού του δανείου ως πρόσθετη προστασία για την επένδυσή τους. Οι οφειλέτες πρέπει να είναι πολύ προσεκτικοί για να αποφύγουν τη χρήση των πιστωτικών καρτών τους, να υποβάλουν αίτηση για πρόσθετη πίστωση ή εναλλαγή θέσεων εργασίας κατά τη διάρκεια της κρίσιμης περιόδου μεταξύ της έγκρισης δανείου και του διακανονισμού.
Η κατώτατη γραμμή Όλοι αυτοί οι νέοι κανόνες και οι αλλαγές στη διαδικασία ενυπόθηκων δανείων σημαίνουν ότι άλλα πράγματα έχουν αλλάξει από την τραπεζική κρίση: Οι εγκρίσεις δανείων διαρκούν περισσότερο. Οι δανειστές πρέπει τώρα να ελέγξουν προσεκτικά κάθε λεπτομέρεια σχετικά με την αίτηση δανείου μαζί με την πραγματοποίηση αξιολόγησης, οπότε οι δανειολήπτες πρέπει να είναι προετοιμασμένοι για μια περίοδο εφαρμογής-διακανονισμού τουλάχιστον 30 ημερών, αλλά συχνά 45 έως και 60 ημερών. Παρόλο που αυτό μπορεί να είναι απογοητευτικό, είναι όλοι μέρος μιας ανανεωμένης προσπάθειας μεταξύ των δανειστών να εξετάζουν προσεκτικά τους αιτούντες δάνεια. (Για επιπλέον ανάγνωση, ελέγξτε επίσης το υψηλότερο πιστωτικό αποτέλεσμα: είναι δυνατόν να το πάρετε; )
