Τι είναι ο πολλαπλασιαστής ακαθάριστου εισοδήματος;
Ο πολλαπλασιαστής ακαθάριστου εισοδήματος (GIM) είναι ένα ακαθάριστο μέτρο της αξίας μιας επένδυσης σε ακίνητα που λαμβάνεται διαιρώντας την τιμή πώλησης του ακινήτου με το ακαθάριστο ετήσιο εισόδημα από ενοίκια. Το GIM χρησιμοποιείται για την αποτίμηση εμπορικών ακινήτων, όπως τα εμπορικά κέντρα και τα συγκροτήματα διαμερισμάτων, αλλά είναι περιορισμένο στο ότι δεν λαμβάνει υπόψη το κόστος παραγόντων όπως οι υπηρεσίες κοινής ωφέλειας, οι φόροι, η συντήρηση και οι κενές θέσεις εργασίας. Άλλες, λεπτομερέστερες μέθοδοι που χρησιμοποιούνται συνήθως για την αξιολόγηση των εμπορικών ακινήτων περιλαμβάνουν το ποσοστό κεφαλαιοποίησης (ανώτατο όριο) και τη μέθοδο των προεξοφλημένων ταμειακών ροών.
Ο πολλαπλασιαστής ακαθάριστου εισοδήματος εξηγείται
Ο πολλαπλασιαστής ακαθάριστου εισοδήματος μπορεί να χρησιμοποιηθεί για να καθορίσει κατά προσέγγιση αν η ζητούμενη τιμή ενός ακινήτου είναι μια καλή συμφωνία. Ο πολλαπλασιασμός του GIM με το ακαθάριστο ετήσιο εισόδημα της ιδιοκτησίας αποδίδει την αξία της ιδιοκτησίας ή τι πρέπει να πουλήσει.
Παράδειγμα υπολογισμού πολλαπλασιαστή ακαθάριστου εισοδήματος
Για παράδειγμα, μια υπό αναθεώρηση περιουσία έχει ένα αποτελεσματικό μεικτό εισόδημα $ 50.000. Μια συγκρίσιμη πώληση είναι διαθέσιμη με ένα πραγματικό εισόδημα των $ 56.000 και μια αξία πώλησης των $ 392.000 (στην πραγματικότητα, θα επιδιώκουμε μια σειρά συγκρίσιμων για βελτίωση της ανάλυσης).
Το GIM θα είναι $ 392.000 / $ 56.000 = 7.
Συμπερασματικά, αυτή η συγκρίσιμη (ή "comp" όπως συχνά αποκαλείται στην πράξη) που πωλείται για 7 φορές (7x) το πραγματικό ακαθάριστο. Χρησιμοποιώντας αυτόν τον πολλαπλασιαστή, βλέπουμε ότι αυτή η ιδιότητα έχει μια αξία κεφαλαίου $ 350.000. Ποιος βρέθηκε από: V = GIM x EGI, 7 x 50.000 $ = 350.000 δολάρια.
Μειονεκτήματα στη μέθοδο πολλαπλασιασμού του ακαθάριστου εισοδήματος
Ένα φυσικό επιχείρημα κατά της μεθόδου πολλαπλασιασμού προκύπτει επειδή είναι μάλλον ακατέργαστη τεχνική αποτίμησης. Επειδή οι μεταβολές των επιτοκίων (που επιφέρουν τα ποσοστά έκπτωσης στους υπολογισμούς της χρονικής αξίας του χρήματος), οι πηγές ή τα έσοδα (ποιότητα) και οι δαπάνες δεν λαμβάνονται ρητά υπόψη - ο πολλαπλασιαστής ακαθάριστου εισοδήματος δεν είναι σχεδόν πρακτικό μοντέλο αποτίμησης, πίσω μέρος του φακέλου "σημείο εκκίνησης.
Άλλα μειονεκτήματα περιλαμβάνουν:
- Η μέθοδος GIM υποθέτει ομοιομορφία στις ιδιότητες σε παρόμοιες κατηγορίες. Οι εμπειρογνώμονες ξέρουν από την εμπειρία ότι οι λόγοι εξόδων μεταξύ παρόμοιων ιδιοτήτων συχνά διαφέρουν ως αποτέλεσμα παραγόντων όπως η αναστολή της συντήρησης, η ηλικία των ακινήτων και η ποιότητα του διαχειριστή ακινήτων. Η GIM υπολογίζει την αξία με βάση το ακαθάριστο εισόδημα και τα καθαρά λειτουργικά έσοδα (NOI) ακίνητα αγοράζεται με βάση κυρίως την καθαρή κερδοφορία της. Είναι τελείως πιθανό ότι δύο ιδιότητες μπορεί να έχουν το ίδιο NOI, παρόλο που τα ακαθάριστα εισοδήματά τους διαφέρουν σημαντικά. Έτσι, η μέθοδος GIM μπορεί εύκολα να χρησιμοποιηθεί κατά λάθος από όσους δεν εκτιμούν τα όριά της. Μια GIM δεν καταφέρνει να υπολογίσει την υπόλοιπη οικονομική ζωή συγκρίσιμων ιδιοκτησιών. Αγνοώντας την εναπομένουσα οικονομική ζωή, ένας επαγγελματίας μπορεί να αποδίδει ίσες αξίες σε μια νέα ιδιοκτησία και μια ιδιοκτησία 50 ετών, υποθέτοντας ότι παράγουν ίσα εισοδήματα.
