Τι είναι η μίσθωση γης;
Μια μίσθωση εδάφους είναι μια συμφωνία στην οποία ένας μισθωτής επιτρέπεται να αναπτύξει ένα ακίνητο κατά τη διάρκεια της μίσθωσης, μετά την οποία η γη και όλες οι βελτιώσεις μεταβιβάζονται στον ιδιοκτήτη της περιουσίας.
Πώς λειτουργεί μια μίσθωση εδάφους
Μία ενοικίαση εδάφους υποδεικνύει ότι οι βελτιώσεις θα ανήκουν στον ιδιοκτήτη της ιδιοκτησίας εκτός αν δημιουργηθεί εξαίρεση και ορίζει ότι όλοι οι σχετικοί φόροι που πραγματοποιήθηκαν κατά τη διάρκεια της περιόδου μίσθωσης θα καταβληθούν από τον μισθωτή. Επειδή μια χερσαία μίσθωση επιτρέπει στον ιδιοκτήτη να αναλάβει όλες τις βελτιώσεις μόλις λήξει η περίοδος μίσθωσης, ο ιδιοκτήτης μπορεί να πουλήσει το ακίνητο με υψηλότερο ποσοστό. Οι μισθώσεις γης καλούνται επίσης συχνά μισθώσεις γης, καθώς οι ιδιοκτήτες εκμισθώνουν μόνο τη γη.
Αν και χρησιμοποιούνται κυρίως στον εμπορικό χώρο, οι μισθώσεις εδάφους διαφέρουν σημαντικά από άλλους τύπους εμπορικών μισθώσεων, όπως εκείνοι που βρίσκονται σε εμπορικά συγκροτήματα και κτίρια γραφείων. Αυτές οι άλλες μισθώσεις συνήθως δεν αναθέτουν στον μισθωτή να αναλάβει την ευθύνη για τη μονάδα. Αντ 'αυτού, αυτοί οι ενοικιαστές χρεώνονται ενοίκιο για να λειτουργούν τις επιχειρήσεις τους. Μια μίσθωση εδάφους περιλαμβάνει τη μίσθωση γης για μια μακροχρόνια περίοδο - συνήθως για 50 έως 99 έτη - σε έναν μισθωτή που κατασκευάζει ένα κτίριο πάνω στο ακίνητο.
Μια μίσθωση 99 ετών είναι γενικά η μακρύτερη δυνατή περίοδος μίσθωσης για ένα ακίνητο. Υπήρχε η μακρύτερη δυνατή κατά το κοινό δίκαιο. Ωστόσο, οι 99ετές μισθώσεις εξακολουθούν να είναι κοινές αλλά δεν είναι πλέον όσο το δυνατόν πιό μακροχρόνιες βάσει του νόμου.
Η μίσθωση εδάφους ορίζει ποιος είναι ο ιδιοκτήτης της γης και ποιος είναι ο ιδιοκτήτης του κτιρίου, καθώς και βελτιώσεις στην ιδιοκτησία. Πολλοί ιδιοκτήτες χρησιμοποιούν μισθώσεις εδάφους ως τρόπο να διατηρήσουν την ιδιοκτησία της ιδιοκτησίας τους για λόγους προγραμματισμού, να αποφύγουν τυχόν κεφαλαιουχικά κέρδη και να δημιουργήσουν εισόδημα και έσοδα. Οι ενοικιαστές γενικά αναλαμβάνουν την ευθύνη για οποιεσδήποτε δαπάνες. Αυτό περιλαμβάνει κατασκευές, επισκευές, ανακαινίσεις, βελτιώσεις, φόρους, ασφάλειες και οποιοδήποτε κόστος χρηματοδότησης που σχετίζεται με το ακίνητο.
Οι μισθωτές γενικά αναλαμβάνουν την ευθύνη για όλες τις οικονομικές πτυχές μιας μίσθωσης εδάφους, συμπεριλαμβανομένου του ενοικίου, των φόρων, της κατασκευής, της ασφάλισης και της χρηματοδότησης.
Παράδειγμα μισθωτηρίου
Οι μισθώσεις γης χρησιμοποιούνται συχνά από franchises και μεγάλα καταστήματα κιβωτίων, καθώς και από άλλες εμπορικές οντότητες. Η εταιρική έδρα θα αγοράσει κανονικά τη γη και θα επιτρέψει στον μισθωτή / προγραμματιστή να κατασκευάσει και να χρησιμοποιήσει την εγκατάσταση. Υπάρχει μια καλή πιθανότητα ότι ένα McDonald's, Starbucks, ή Dunkin Donuts κοντά σας δεσμεύονται από μια μίσθωση εδάφους.
Τον Ιούλιο του 2016, η εταιρεία επενδύσεων AllianceBernstein με έδρα τη Νέα Υόρκη αγόρασε μια γηπέρα μίσθωση 99 ετών από τη BLDG Management για το George Washington Hotel της Νέας Υόρκης σε συμφωνία ύψους 100, 4 εκατομμυρίων δολαρίων. Το BLDG αγόρασε αρχικά το ξενοδοχείο όταν ήταν σε αποκλεισμό το 1994. Αν και το κτίριο χρησιμοποιήθηκε από τη Σχολή Εικαστικών Τεχνών του Μανχάταν ως φοιτητικό κοιτώνα, η BLDG υπέβαλε σχέδια τον Απρίλιο του 2016 για την αποκατάσταση του ακινήτου σε ξενοδοχείο με εστιατόριο, μπαρ, και καταστήματα εδάφους. Η ιδιοκτησία αυτή τη στιγμή λειτουργεί ως το Freehand Hotel, ένα boutique ξενοδοχείο, στην περιοχή Flatiron της Νέας Υόρκης.
Ορισμένα από τα βασικά στοιχεία οποιασδήποτε μίσθωσης εδάφους πρέπει να περιλαμβάνουν:
- Όροι της μίσθωσηςΔιαχείριση τόσο του ιδιοκτήτη όσο και του μισθωτήΠροσθήκη χρηματοδότησηςΧρήση παροχώνΠροσφάλιση ασφάλισης Τίτλος Προεπιλογή
Υποχρεωτικές έναντι μη ενοποιημένων μισθώσεων εδάφους
Οι ενοικιαστές εδάφους συχνά χρηματοδοτούν βελτιώσεις με την ανάληψη χρεών. Σε μια δευτερεύουσα μίσθωση, ο ιδιοκτήτης συμφωνεί με χαμηλότερη προτεραιότητα των απαιτήσεων επί του ακινήτου σε περίπτωση που ο ενοικιαστής αθετήσει το δάνειο για βελτιώσεις. Με άλλα λόγια, ένας υποδεέστερος ενοικιαστής-ιδιοκτήτης εδάφους επιτρέπει κατ 'ουσίαν την ακίνητη ιδιοκτησία να ενεργεί ως εξασφάλιση σε περίπτωση αθέτησης εκ μέρους του ενοικιαστή σε οποιοδήποτε δάνειο που σχετίζεται με τη βελτίωση. Για αυτό το είδος της μίσθωσης εδάφους, ο ιδιοκτήτης μπορεί να διαπραγματευτεί υψηλότερες πληρωμές ενοικίου σε αντάλλαγμα για τον κίνδυνο που αναλαμβάνεται σε περίπτωση αθέτησης του ενοικίου. Αυτό μπορεί επίσης να ωφελήσει τον ιδιοκτήτη επειδή η κατασκευή ενός κτιρίου στη γη του αυξάνει την αξία της περιουσίας του.
Αντίθετα, μια μη επιχορηγούμενη επίγεια μίσθωση επιτρέπει στον ιδιοκτήτη να διατηρήσει την πρωταρχική προτεραιότητα των αξιώσεων στην ιδιοκτησία σε περίπτωση που ο ενοικιαστής αθετήσει το δάνειο για βελτιώσεις. Επειδή ο δανειστής δεν μπορεί να πάρει την κυριότητα της γης, αν το δάνειο δεν καταβληθεί, οι επαγγελματίες δανείου μπορεί να διστάζουν να επεκτείνουν μια υποθήκη για βελτιώσεις. Αν και ο ιδιοκτήτης διατηρεί την κυριότητα του ακινήτου, πρέπει συνήθως να χρεώσει τον ενοικιαστή χαμηλότερο ποσό ενοικίου.
Πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα μιας γης μίσθωσης
Η μίσθωση χώρου μπορεί να ωφελήσει τόσο τον μισθωτή όσο και τον ιδιοκτήτη.
Έξοδα ενοικιαστή
Η μίσθωση εδάφους επιτρέπει σε έναν μισθωτή να χτίσει ακίνητα σε μια προνομιακή τοποθεσία που δεν θα μπορούσε να αγοράσει ο ίδιος. Για το λόγο αυτό, μεγάλα καταστήματα αλυσίδας, όπως το Whole Foods και το Starbucks, συχνά χρησιμοποιούν μισθώσεις εδάφους στα σχέδια εταιρικής επέκτασης.
Επίσης, η μίσθωση χώρου δεν απαιτεί από τον μισθωτή να έχει προκαταβολή για την εξασφάλιση της γης, όπως θα απαιτούσε η αγορά του ακινήτου. Ως εκ τούτου, λιγότερη ισότητα αφορά στην απόκτηση μίσθωσης εδάφους, η οποία ελευθερώνει μετρητά για άλλους σκοπούς και βελτιώνει την απόδοση της χρήσης της γης.
Οποιαδήποτε ενοίκια που καταβάλλονται σε μια μίσθωση εδάφους μπορεί να εκπέσουν για κρατικούς και ομοσπονδιακούς φόρους εισοδήματος, που σημαίνει μείωση του συνολικού φορολογικού βάρους του ενοικιαστή.
Οφέλη εκμισθωτή
Ο ιδιοκτήτης γης κερδίζει σταθερή ροή εισοδήματος από τον μισθωτή διατηρώντας παράλληλα την κυριότητα του ακινήτου. Μια μίσθωση εδάφους περιέχει συνήθως μια ρήτρα κλιμάκωσης που εγγυάται αυξήσεις στα δικαιώματα μίσθωσης και εκδίωξης που παρέχουν προστασία σε περίπτωση αθέτησης του μισθώματος ή άλλων εξόδων.
Υπάρχουν επίσης φορολογικές ελαφρύνσεις σε έναν ιδιοκτήτη που χρησιμοποιεί μισθώσεις εδάφους. Αν πωλούν ένα ακίνητο σε έναν μισθωτή εντελώς, θα συνειδητοποιήσουν ένα κέρδος από την πώληση. Με την εκτέλεση αυτού του τύπου μίσθωσης, αποφεύγουν να αναφέρουν τυχόν κέρδη. Ωστόσο, μπορεί να υπάρξουν κάποιες φορολογικές επιπτώσεις στο ενοίκιο που λαμβάνουν.
Ανάλογα με τις διατάξεις που τίθενται στη μίσθωση του εδάφους, ο ιδιοκτήτης μπορεί επίσης να είναι σε θέση να διατηρήσει κάποιο έλεγχο επί του ακινήτου, συμπεριλαμβανομένης της χρήσης του και του τρόπου με τον οποίο αναπτύσσεται. Αυτό σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης μπορεί να εγκρίνει ή να αρνηθεί τυχόν αλλαγές στη γη.
Μειονεκτήματα του ενοικιαστή
Επειδή οι ιδιοκτήτες μπορεί να απαιτούν έγκριση πριν από οποιαδήποτε αλλαγή, ο ενοικιαστής μπορεί να αντιμετωπίσει οδοφράγματα κατά τη χρήση ή την ανάπτυξη του ακινήτου. Ως αποτέλεσμα, μπορεί να υπάρχουν περισσότεροι περιορισμοί και λιγότερη ευελιξία για τον ενοικιαστή.
Τα έξοδα που συνδέονται με τη διαδικασία μίσθωσης εδάφους μπορεί να είναι υψηλότερα από ό, τι εάν ο μισθωτής επρόκειτο να αγοράσει ένα ακίνητο απόλυτα. Τα ενοίκια, οι φόροι, οι βελτιώσεις, οι άδειες, καθώς και όλοι οι χρόνοι αναμονής για την έγκριση του ιδιοκτήτη, μπορούν όλα να είναι δαπανηρά.
Μειονεκτήματα του ιδιοκτήτη
Οι ιδιοκτήτες που δεν θέτουν τις κατάλληλες διατάξεις και ρήτρες στις μισθώσεις τους, θέλουν να χάσουν τον έλεγχο των ενοικιαστών των οποίων οι ιδιότητες υποβάλλονται σε ανάπτυξη. Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο είναι πάντα σημαντικό και για τα δύο μέρη να έχουν τις μισθώσεις τους αναθεωρημένες πριν υπογράψουν.
Ανάλογα με το πού βρίσκεται το ακίνητο, η χρήση μίσθωσης εδάφους μπορεί να έχει υψηλότερες φορολογικές επιπτώσεις για έναν ιδιοκτήτη. Αν και δεν μπορούν να συνειδητοποιήσουν το κέρδος από μια πώληση, το ενοίκιο θεωρείται εισόδημα. Έτσι, το ενοίκιο φορολογείται με το συνηθισμένο επιτόκιο, γεγονός που μπορεί να αυξήσει τη φορολογική επιβάρυνση.
Βασικές τακτικές
- Μια μίσθωση εδάφους είναι μια συμφωνία στην οποία ένας μισθωτής μπορεί να αναπτύξει ακίνητο κατά τη διάρκεια της περιόδου μίσθωσης, μετά την οποία μεταβιβάζεται στον ιδιοκτήτη της περιουσίας. Οι γαλλικές μισθώσεις λαμβάνουν χώρα συνήθως μεταξύ εμπορικών ιδιοκτητών, οι οποίοι τυπικά μισθώνουν γη 50 έως 99 ετών σε ενοικιαστές οι οποίοι να κατασκευάσουν κτίρια στο ακίνητο.Την στέλνουν οι οποίοι σε αντίθετη περίπτωση δεν μπορούν να αντέξουν οικονομικά να αγοράσουν γη μπορούν να χτίσουν ακίνητα με μίσθωση εδάφους, ενώ οι ιδιοκτήτες έχουν σταθερό εισόδημα και διατηρούν τον έλεγχο της χρήσης και ανάπτυξης της περιουσίας τους.
