Όλοι γνωρίζουμε τι είπε ο Μπέντζαμιν Φράνκλιν: «Τίποτα δεν είναι σίγουρο, αλλά θάνατος και φόροι». Ανεξάρτητα από το πόσο σκληρά προσπαθείτε να αποφύγετε, έρχεται μια στιγμή που θα πρέπει να αντιμετωπίσετε ένα, και στη συνέχεια το άλλο. Οι φόροι είναι γενικά μια υποχρέωση που οι περισσότεροι άνθρωποι προτιμούν να πληρώνουν σε ελάχιστη βάση. Οι φορολογούμενοι θα καταβάλουν κάθε δυνατή προσπάθεια για να μειώσουν το μέρος του εισοδήματός τους που καταβάλλεται στον θείο Σαμ.
Ενώ είναι δυνατό να ανακαλύψετε παραθυράκια που θα μειώσουν το συνολικό σας οφειλόμενο φόρο, η μεγιστοποίηση του εισοδήματος μετά από φόρους μπορεί να πάρει ένα σημαντικό χρονικό διάστημα, δαπάνη και δημιουργικότητα. Και αυτό ακούγεται εξίσου αληθές αν έχετε ιδιοκτησία. Αλλά όταν πρόκειται για πωλήσεις ακινήτων, υπάρχει ένας τρόπος που μπορείτε να βοηθήσετε τον εαυτό σας να αποφύγετε να πληρώνετε υψηλό φόρο στην υπηρεσία εσωτερικών εσόδων (IRS). Ονομάζεται ένα χρηματιστήριο 1031, το οποίο αναγνωρίζεται όλο και περισσότερο για τα φορολογικά του οφέλη για τους επενδυτές όλων των επιπέδων. Διαβάστε παρακάτω για να μάθετε περισσότερα σχετικά με αυτόν τον κανόνα και πώς μπορεί να σας βοηθήσει.
Βασικές τακτικές
- Μια ανταλλαγή 1031 είναι μια ανταλλαγή ιδιόκτητων ιδιοκτησιών που κρατούνται για επιχειρηματικούς ή επενδυτικούς σκοπούς στις Ηνωμένες Πολιτείες. Η ανταλλαγή επιτρέπει τη συνεκτίμηση οποιουδήποτε φορολογητέου κέρδους από το ακίνητο που πωλείται για πρώτη φορά. Οι τακτοποιητές έχουν 45 ημέρες από τη στιγμή η ιδιοκτησία πωλείται για τον εντοπισμό πιθανών ιδιοτήτων αντικατάστασης. Η ιδιοκτησία αντικατάστασης πρέπει να εξασφαλιστεί και η ανταλλαγή να οριστικοποιηθεί το αργότερο 180 ημέρες μετά την πώληση του αρχικού περιουσιακού στοιχείου.
Τι είναι το Exchange 1031;
Το 1031 Exchange είναι μια ανταλλαγή ιδιότυπων ιδιοτήτων στις Ηνωμένες Πολιτείες. Με απλά λόγια, ένα ακίνητο που πωλείται δεν υπόκειται σε φόρο κεφαλαιουχικών κερδών έως ότου τελικά πωληθεί χωρίς επανεπένδυση των εσόδων. Ουσιαστικά, αυτό δεν επιτρέπει την αποφυγή, αλλά τη συμπερίληψη οποιωνδήποτε φορολογητέων κερδών επί του ακινήτου που πωλείται για πρώτη φορά.
Σε μια ανταλλαγή 1031, και οι δύο ιδιοκτησίες πρέπει να διατηρούνται για επιχειρηματικούς ή επενδυτικούς σκοπούς και πρέπει να βρίσκονται στις Ηνωμένες Πολιτείες. Αν και πρέπει να είναι παρόμοιου χαρακτήρα, η ποιότητα των ιδιοτήτων δεν έχει σημασία. Οι εταιρείες, οι εταιρικές σχέσεις, οι εταιρείες περιορισμένης ευθύνης και οι εταιρείες καταπιστευτικής διαχείρισης είναι δικαιούχοι φορολογικοί φορείς που μπορούν να δημιουργήσουν ανταλλαγή σύμφωνα με το τμήμα 1031.
Αλλά τι γίνεται με την προσωπική ιδιοκτησία; Η πώληση ενός σπιτιού κατοικίας για ένα άλλο δεν θα επιτρέπεται βάσει των κατευθυντήριων γραμμών 1031 ανταλλαγής. Επιπλέον, υπάρχουν συγκεκριμένοι τύποι περιουσιακών στοιχείων που δεν είναι επιλέξιμα και συνεπώς δεν πληρούν τις προϋποθέσεις για ανταλλαγή 1031. Αυτά περιλαμβάνουν:
- Επιχειρησιακό αποθεματικόΚαταστήματα και χρεόγραφαΤεχνικές σημειώσειςΕπισκεφαλαιότητεςΣυνοικοδοτήσεις σε συνεργασίες
Για πολλούς ανθρώπους, το θέμα των φόρων μπορεί να μπερδευτεί απαίσια γρήγορα. Οι φόροι μπορούν να πάνε από απλό σε εξαιρετικά σύνθετο, προσθέτοντας απλά μερικά κομμάτια ιδιοκτησίας στην εξίσωση. Εντούτοις, η μόρφωση σχετικά με τους ισχύοντες φορολογικούς κανόνες μπορεί να αποτελέσει από μόνη της ένα περιουσιακό στοιχείο. Το 1031 Exchange είναι ένα τμήμα του φορολογικού κώδικα που μπορεί να ανταμείψει άτομα που ασχολούνται με ορισμένες επιχειρηματικές και επενδυτικές δραστηριότητες.
Άρθρο 1031 Αλλαγές
Η ψήφιση του νόμου περί φορολογικών περικοπών και απασχόλησης (TCJA) τον Δεκέμβριο του 2017 έκανε κάποιες αλλαγές στον ορισμό της ιδιοκτησίας. Πριν από τις αλλαγές, τα κατάλληλα αεροσκάφη, εξοπλισμός και άδειες franchise ήταν επιλέξιμα για ανταλλαγή 1031. Αλλά ο νέος νόμος περιόρισε τον ορισμό της ιδιοκτησίας στα ακίνητα. Επίσης, ισχύουν κοινά μισθώματα (TIC). Πρόκειται για συμφωνίες που αφορούν δύο ή περισσότερα άτομα που μοιράζονται ιδιοκτησία σε ένα ακίνητο ή γη.
Η ψήφιση του νόμου περί φορολογικών περικοπών και απασχόλησης εξάλειψε ορισμένα είδη περιουσιακών στοιχείων από τον κανόνα ανταλλαγής 1031, περιλαμβανομένων των αεροσκαφών, του εξοπλισμού και των αδειών franchise
Απαιτούμενες οδηγίες
Για να εγκριθεί ως ανταλλαγή 1031, η συναλλαγή πρέπει να εξαρτάται από την επίτευξη και την αποχώρηση κάθε αντίστοιχου ακινήτου. Τα εμπλεκόμενα μέρη χρησιμοποιούν κατά κανόνα εταιρείες ανταλλαγής διευκολύνσεων οι οποίες βοηθούν στη διαχείριση τέτοιων συμφωνιών για να εξασφαλίσουν ότι διεξάγονται σωστά. Ευτυχώς, δεν χρειάζεται να ολοκληρωθεί ταυτόχρονα μια ανταλλαγή παρόμοιου είδους, αλλά έχει μερικούς χρονικούς περιορισμούς που πρέπει να ακολουθηθούν.
Πρώτον, ο φορολογούμενος έχει 45 ημέρες από τη στιγμή πώλησης του ακινήτου για να εντοπίσει πιθανές αντικαταστάσεις. Μια γραπτή ειδοποίηση για την εν λόγω αναγνώριση πρέπει να υπογραφεί και να παραδοθεί στον πωλητή ή στον εξουσιοδοτημένο αντιπρόσωπο της επιθυμητής ιδιοκτησίας. Για τα ακίνητα, η τεκμηρίωση πρέπει να περιλαμβάνει συγκεκριμένες λεπτομέρειες σχετικά με την ιδιοκτησία, όπως η διεύθυνση και η νομική περιγραφή. Στη συνέχεια, η ιδιοκτησία αντικατάστασης πρέπει να εξασφαλιστεί και η συναλλαγή να οριστικοποιηθεί το αργότερο 180 ημέρες μετά την πώληση του αρχικού περιουσιακού στοιχείου ή την προθεσμία της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος για το φορολογικό έτος πώλησης του αρχικού περιουσιακού στοιχείου - όποιο από τα δύο συμβεί πρώτο. Το ακίνητο πρέπει να έχει παρόμοια περιγραφή με εκείνο που αναφέρθηκε κατά τη διάρκεια του αρχικού χρονοδιαγράμματος των 45 ημερών.
Ανταλλαγές Ανταλλαγής
Τώρα που ξέρετε περισσότερα για μια τακτική ανταλλαγή 1031, είναι σημαντικό να γνωρίζετε ότι είναι δυνατή και μια αντίστροφη ανταλλαγή. Η προσφυγή αυτού του τύπου ανταλλαγής είναι ότι ο φορολογούμενος μπορεί να πάρει όσο χρόνο χρειάζεται για να αγοράσει ένα ακίνητο δεδομένου ότι οι προθεσμίες δεν επιβάλλονται μέχρι να αποκτηθεί επίσημα το ακίνητο και να καταγραφεί με έναν κάτοχο τίτλου διαμονής. Από τεχνική άποψη, αυτός είναι ένας πράκτορας που κατέχει τους νόμιμους τίτλους ιδιοκτησίας έως ότου ολοκληρωθεί η ανταλλαγή. Ο επενδυτής ακίνητων περιουσιών έχει 45 ημέρες για να καθορίσει ποια ιδιοκτησία θέλει να πουλήσει, η οποία είναι συχνά ήδη γνωστή. Ο επενδυτής έχει άλλες 135 ημέρες για να ολοκληρώσει την πώληση του αποποιηθέντος ακινήτου. Η αντίστροφη ανταλλαγή παρέχει μια ακόμη μέθοδο αξιοποίησης αυτού του μοναδικού φορολογικού πλεονεκτήματος.
Απαιτήσεις γραφειοκρατίας
Με όλες τις προηγούμενες συνθήκες που πληρούνται, υπάρχουν επίσης διοικητικές απαιτήσεις που πρέπει να τεκμηριώνονται και να παρακολουθούνται. Το κέρδος από την αρχική πώληση του πρώτου περιουσιακού στοιχείου πρέπει να καταγράφεται έτσι εάν το ανταλλακτικό περιουσιακό στοιχείο πωλείται, και τα δύο κέρδη φορολογούνται με μερικές προσαρμογές. Το IRS απαιτεί να παρακολουθούνται 1031 ανταλλαγές στο έντυπο 8824 το οποίο καθορίζει λεπτομέρειες σχετικά με τη συναλλαγή. Το ίδιο το έντυπο ζητά περιγραφές των ιδιοκτησιών που ανταλλάχθηκαν, ημερομηνίες απόκτησης και μεταφοράς, πώς σχετίζονται τα δύο μέρη της ανταλλαγής και την αξία και των δύο ακινήτων.
Επιπλέον, το έντυπο απαιτεί τη δήλωση του κέρδους ή της ζημίας από το πωληθέν περιουσιακό στοιχείο καθώς και τα εισπραχθέντα ή πληρωθέντα μετρητά μαζί με οποιεσδήποτε οφειλές, αν υπάρχουν, από τη συναλλαγή. Τέλος, πρέπει να αναφέρεται η βάση ή το κόστος με τις απαραίτητες προσθήκες και μειώσεις της αρχικής περιουσίας. Η δημοσίευση IRS 544 παρέχει επίσης πρόσθετες λεπτομέρειες σχετικά με την πώληση και διάθεση περιουσιακών στοιχείων και την κατάλληλη φορολογική τους αντιμετώπιση.
Η κατώτατη γραμμή
Ο μοναδικός δίαυλος της αναβαλλόμενης από φόρους ανάπτυξης μέσω των 1031 χρηματιστηρίων μπορεί να ενδυναμώσει τα άτομα επιτρέποντάς τους να αναπτύξουν εκθετικά τον πλούτο τους εάν χρησιμοποιηθούν σωστά. Αντί να πληρώνουν τους φόρους όταν πραγματοποιείται κεφαλαιουχικό κέρδος, αυτά τα έσοδα μπορούν να επανεπενδύονται σε ένα στοιχείο παρόμοιας ή υψηλότερης αξίας. Στην ιδανική περίπτωση, η διαδικασία αυτή μπορεί να επαναληφθεί χρησιμοποιώντας τα κεφάλαια για την απόκτηση ακινήτου αντί να πληρώσει το IRS, με αποτέλεσμα την επιτάχυνση της ανάπτυξης. Οι αντιστρεπτέες ανταλλαγές προσφέρουν ακόμη μεγαλύτερη ευελιξία σε αυτόν τον κανόνα, ανοίγοντας περισσότερες επιλογές για τους επενδυτές.
Η γραφειοκρατία που είναι απαραίτητη για την παρακολούθηση αυτού του είδους συναλλαγής είναι διεξοδική, αλλά μην την αφήσετε να είναι επικριτής. Τέλος, να έχετε επίγνωση των προθεσμιών και των προθεσμιών κατά τις οποίες μπορείτε να αγοράσετε και να πωλήσετε ακίνητα. Λείπει αυτά τα κρίσιμα παράθυρα μπορεί να είναι η διαφορά να πληρώνετε έως και 35% στους φόρους ή να αυξάνετε την καθαρή σας αξία. Τελικά, το χρηματιστήριο 1031 είναι μια απολύτως νόμιμη φορολογική στρατηγική που μπορεί να χρησιμοποιήσει οποιοσδήποτε φορολογούμενος στις Ηνωμένες Πολιτείες. Μακροπρόθεσμα, η συνεπής και σωστή χρήση αυτής της στρατηγικής μπορεί να καταβάλει σημαντικά μερίσματα για τα επόμενα χρόνια.
