Η βελτίωση της μίσθωσης ακινήτου είναι μια αλλαγή που γίνεται σε ένα ακίνητο ενοικίασης για να το προσαρμόσετε για τις ιδιαίτερες ανάγκες ενός ενοικιαστή. Οι βελτιώσεις στον τομέα των μισθώσεων, όπως η ζωγραφική, η τοποθέτηση διαχωριστικών, η αλλαγή του δαπέδου ή η τοποθέτηση προσαρμοσμένων φωτιστικών, μπορούν να αναληφθούν είτε από τους ιδιοκτήτες, οι οποίοι μπορούν να το προσφέρουν για να αυξήσουν την εμπορευσιμότητα των ενοίκων τους, είτε από τους ίδιους τους ενοικιαστές.
Ενώ η ωφέλιμη οικονομική ζωή των περισσότερων βελτιώσεων μίσθωσης είναι πέντε έως 15 χρόνια, ο Κώδικας Εσωτερικού Φόρου απαιτεί ότι η απόσβεση για τέτοιες βελτιώσεις θα συμβεί κατά την οικονομική ζωή του κτιρίου. Οι βελτιώσεις στον τομέα των μισθώσεων έχουν διαφορετικούς κανόνες απόσβεσης ανάλογα με το αν εργάζεστε με τη χρηματοοικονομική αναφορά της φορολογικής βάσης των ΗΠΑ ή με τις οικονομικές αναφορές των γενικά αποδεκτών λογιστικών αρχών (GAAP) των ΗΠΑ. Για φορολογικούς σκοπούς, οι βελτιώσεις μίσθωσης ακινήτων είναι επιλέξιμες για απόσβεση για περιόδους έως και 15 ετών.
Βασικές τακτικές
- Η βελτίωση της μίσθωσης ακινήτου είναι μια αλλαγή που γίνεται σε ένα ακίνητο ενοικίασης για να το προσαρμόσετε για τις ιδιαίτερες ανάγκες ενός ενοικιαστή. Το IRS δεν επιτρέπει εκπτώσεις για βελτιώσεις μισθώσεων. Αλλά επειδή οι βελτιώσεις θεωρούνται μέρος του κτιρίου, υπόκεινται σε απόσβεση. Σύμφωνα με τα Γενικά Πρότυπα Χρηματοοικονομικής Πληροφόρησης (GAAP), η απόσβεση της μίσθωσης ακινήτων θα πρέπει να ακολουθεί ένα δεκαπενταετές πρόγραμμα το οποίο πρέπει να επανεκτιμάται κάθε χρόνο βάσει της ωφέλιμης οικονομικής ζωής του.
Πώς βελτιώνονται οι μισθώσεις
Οι βελτιώσεις των μισθώσεων είναι επίσης γνωστές ως βελτιώσεις μισθωτών ή κατασκευών και γενικά γίνονται από ιδιοκτήτες εμπορικών ακινήτων. Οι ιδιοκτήτες μπορούν να προσφέρουν αυτές τις βελτιώσεις σε υπάρχοντες ή νέους ενοικιαστές. Οι τροποποιήσεις είναι προσαρμοσμένες στις ανάγκες ενός συγκεκριμένου ενοικιαστή και των αναγκών του. Μόνο βελτιώσεις που έγιναν στο εσωτερικό του χώρου ενός συγκεκριμένου ενοικιαστή θεωρούνται βελτιώσεις μισθώσεων.
Οι βελτιώσεις των μισθώσεων, όπως προαναφέρθηκε, ισχύουν για διαρθρωτικές αλλαγές στον χώρο που θα ωφελήσουν έναν συγκεκριμένο μισθωτή. Έτσι, κάνοντας αλλαγές στο χώρο ενός ενοικιαστή δεν θεωρείται ως βελτίωση της μίσθωσης για τον γείτονά του. Οι αλλαγές στο εξωτερικό ενός κτηρίου ή στο τοπίο του δεν ισχύουν επίσης. Αν ένας ιδιοκτήτης αντικαθιστά την οροφή του κτιρίου, αναβαθμίζει τον ανελκυστήρα ή ανοίγει το χώρο στάθμευσης - καμία από αυτές τις αλλαγές δεν θεωρείται βελτίωση της μίσθωσης, καθώς δεν ωφελεί κάποιον συγκεκριμένο μισθωτή.
Μόλις ολοκληρωθεί η μίσθωση, οι βελτιώσεις γενικά ανήκουν στον ιδιοκτήτη, εκτός εάν ορίζεται διαφορετικά στη συμφωνία. Εάν ο μισθωτής είναι σε θέση να τα πάρει, πρέπει να τα αφαιρέσει χωρίς καμία ζημιά στο ακίνητο.
Χρηματοοικονομική Αναφορά βάσης των ΗΠΑ
Ο κανόνας των 15 ετών εγκρίθηκε από την υπηρεσία εσωτερικών εσόδων (IRS) το 2004. Πριν από το έτος αυτό, η περίοδος απόσβεσης ήταν 39 έτη. Ο κανόνας των 15 ετών δεν είναι μόνιμος και πρέπει να ανανεώνεται κάθε χρόνο. Η περίοδος απόσβεσης καθορίζεται ανεξάρτητα από την πραγματική ωφέλιμη ζωή της βελτίωσης της μίσθωσης ή την υπόλοιπη διάρκεια της μίσθωσης.
Χρηματοοικονομική Αναφορά GAAP
Για τη χρηματοοικονομική πληροφόρηση GAAP, οι βελτιώσεις των μισθώσεων μπορούν να κεφαλαιοποιηθούν ή να εκταμιευθούν ανάλογα με το ποσό της βελτίωσης σε δολάρια. Οι εταιρείες ορίζουν ένα όριο κεφαλαιοποίησης, ένα εσωτερικό λογιστικό πρότυπο που καθορίζεται από τη διοίκηση και καθορίζει το κατώτατο όριο πάνω από το οποίο ένα στοιχείο κεφαλαιοποιείται αντί για έξοδα. Αν το ποσό δεν υπερβεί το όριο κεφαλαιοποίησης, η βελτίωση της μίσθωσης θα πραγματοποιηθεί στην περίοδο στην οποία πραγματοποιείται. Εάν, ωστόσο, το κόστος υπερβαίνει το όριο κεφαλαιοποίησης, η εταιρεία κεφαλαιοποιεί και αποσβένει.
Η κεφαλαιοποιημένη βελτίωση της μίσθωσης σύμφωνα με τα Γ.Ο.Φ.Α. αποσβένεται για τη μικρότερη από την εναπομένουσα ωφέλιμη ζωή ή την υπόλοιπη διάρκεια της μίσθωσης. Η ωφέλιμη ζωή καθορίζεται με βάση τις εκτιμήσεις της διοίκησης. Επιπλέον, ο υπόλοιπος όρος της μίσθωσης μπορεί να περιλαμβάνει επεκτάσεις εφ 'όσον είναι προβλέψιμες και λογικά εξασφαλισμένες να συμβούν. Εάν το ακίνητο αγοραστεί στη συνέχεια, η μίσθωση παύει να ισχύει και η βελτίωση της μίσθωσης θα αποσβένεται για την υπόλοιπη ωφέλιμη ζωή του κτιρίου.
