Πώς λειτουργεί η απόσβεση των ακινήτων

Η επένδυση σε ενοικιαζόμενα ακίνητα μπορεί να αποδειχθεί μια έξυπνη οικονομική κίνηση. Για αρχάριους, ένα ακίνητο μίσθωσης μπορεί να προσφέρει μια σταθερή πηγή εισοδήματος ενώ δημιουργείτε μετοχές και το ακίνητο (ιδανικά) εκτιμά. Υπάρχουν επίσης φορολογικά οφέλη: Μπορείτε να αφαιρέσετε τα έξοδα μίσθωσης από οποιοδήποτε εισόδημα από ενοίκια που κερδίζετε, μειώνοντας έτσι τη φορολογική σας υποχρέωση.Οι περισσότερες δαπάνες ενοικίασης περιουσίας - συμπεριλαμβανομένης της ασφάλισης υποθηκών, των φόρων ιδιοκτησίας, των εξόδων επισκευής και συντήρησης, επαγγελματικές υπηρεσίες και έξοδα ταξιδίου που σχετίζονται με τη διοίκηση - αφαιρούνται κατά το έτος που ξοδεύετε τα χρήματα.

Ωστόσο, μια άλλη βασική έκπτωση φόρου - αυτή για την απόσβεση - λειτουργεί διαφορετικά. Οι αποσβέσεις είναι η διαδικασία που χρησιμοποιείται για την αφαίρεση του κόστους αγοράς και βελτίωσης μιας μίσθωσης ακινήτου. Αντί να λαμβάνετε μια μεγάλη έκπτωση κατά το έτος που αγοράζετε (ή βελτιώνετε) το ακίνητο, η απόσβεση κατανέμει την έκπτωση καθ 'όλη τη διάρκεια της ωφέλιμης ζωής του ακινήτου. Η υπηρεσία εσωτερικών εσόδων (IRS) έχει πολύ συγκεκριμένους κανόνες σχετικά με την απόσβεση και εάν διαθέτετε ιδιόκτητα ακίνητα, είναι σημαντικό να κατανοήσετε πώς λειτουργεί η διαδικασία.

Ποια ιδιότητα είναι αξιοσημείωτη;

Σύμφωνα με το IRS, μπορείτε να υποτιμήσετε ένα ακίνητο ενοικίασης αν πληροί όλες αυτές τις απαιτήσεις:

• Είστε ιδιοκτήτης της ιδιοκτησίας. (Θεωρείτε τον ιδιοκτήτη ακόμα και αν το ακίνητο υπόκειται σε χρέος.) Χρησιμοποιείτε το ακίνητο στην επιχείρησή σας ή ως δραστηριότητα που παράγει εισόδημα. Το ακίνητο έχει μια καθορισμένη ωφέλιμη ζωή, που σημαίνει ότι είναι κάτι που φθείρεται, διασπάται, εξαντλείται, καθίσταται ξεπερασμένο ή χάνει την αξία του από φυσικά αίτια. Το ακίνητο αναμένεται να διαρκέσει περισσότερο από ένα χρόνο.

Ακόμη και αν το ακίνητο πληροί όλες τις παραπάνω απαιτήσεις, δεν μπορεί να υποτιμηθεί αν τον θέσατε σε λειτουργία και τη διάθεσή του (ή δεν τον χρησιμοποιείτε πλέον για επαγγελματική χρήση) το ίδιο έτος. Το οικόπεδο δεν θεωρείται αποσβέσιμο και, γενικά, δεν μπορείτε να υποτιμήσετε το κόστος καθαρισμού, φύτευσης και εξωραϊσμού, καθώς αυτές οι δραστηριότητες θεωρούνται μέρος του κόστους της γης.

Πότε ξεκινά η απόσβεση;

Μπορείτε να αρχίσετε να παίρνετε κρατήσεις απόσβεσης μόλις το ακίνητο τεθεί σε λειτουργία ή είναι έτοιμο και διαθέσιμο για ενοικίαση. Ακολουθεί ένα παράδειγμα: Αγοράζετε ένα ακίνητο ενοικίασης στις 15 Μαΐου. έχετε έτοιμο να νοικιάσετε στις 15 Ιουλίου, ώστε να αρχίσετε να διαφημίζετε στο διαδίκτυο και στις τοπικές εφημερίδες. Βρίσκεστε μισθωτής και η μίσθωση αρχίζει την 1η Σεπτεμβρίου. Καθώς το ακίνητο τέθηκε σε υπηρεσία - δηλαδή έτοιμο να μισθωθεί και καταληφθεί - στις 15 Ιουλίου, θα αρχίσετε να υποτιμάτε το σπίτι τον Ιούλιο, όχι τον Σεπτέμβριο όταν αρχίζετε να συλλέγετε ενοίκιο.

Συνεχίζετε να υποτιμάτε την ιδιοκτησία μέχρι να επιτευχθεί μία από τις ακόλουθες συνθήκες.

• Έχετε αφαιρέσει ολόκληρο το κόστος ή άλλη βάση σας στο ακίνητο. Αποσύρετε το ακίνητο από την υπηρεσία, ακόμη και αν δεν έχετε ανακτηθεί πλήρως το κόστος ή άλλη βάση. Ένα ακίνητο αποσύρεται από την υπηρεσία όταν δεν χρησιμοποιείται πλέον ως εισόδημα που παράγει ιδιοκτησία - ή εάν το πουλήσετε ή να το ανταλλάξετε, να το μετατρέψετε σε προσωπική χρήση, να το εγκαταλείψετε ή εάν καταστραφεί.

Μπορείτε να συνεχίσετε να ζητάτε έκπτωση για απόσβεση ακινήτων που είναι προσωρινά "αδρανείς" ή δεν χρησιμοποιούνται. Εάν κάνετε επισκευές μετά την έξοδο ενός μισθωτή, για παράδειγμα, μπορείτε ακόμα να υποτιμήσετε το ακίνητο ενώ το έχετε έτοιμο για το επόμενο.

Μέθοδος απόσβεσης

Τρεις παράγοντες καθορίζουν το ποσό της απόσβεσης που μπορείτε να εκπέμψετε κάθε έτος: τη βάση σας στο ακίνητο, την περίοδο ανάκτησης και τη μέθοδο απόσβεσης που χρησιμοποιήσατε. Οποιαδήποτε κατοικία ενοικιαζόμενου ακινήτου που τίθεται σε λειτουργία μετά το 1986 αποσβένεται με τη χρήση του Τροποποιημένου Συστήματος Ανάκαμψης Κόστους Κόστους (MACRS), μιας λογιστικής τεχνικής που κατανέμει τα κόστη (και αφαιρέσεις από την απόσβεση) πάνω από 27, 5 χρόνια, τον χρόνο που θεωρεί η IRS ως " "Ενός ενοικιαζόμενου ακινήτου.

Παρόλο που πάντα συνιστάται να εργάζεστε με έναν εξειδικευμένο φορολογικού λογιστή κατά τον υπολογισμό της απόσβεσης, ακολουθούν τα βασικά βήματα:

1. Προσδιορίστε τη βάση του ακινήτου: Η βάση της ιδιοκτησίας είναι το κόστος της, ή το ποσό που πληρώσατε (σε μετρητά, με υποθήκη ή με άλλο τρόπο) για να αποκτήσετε το ακίνητο. Ορισμένα τέλη διακανονισμού και τα έξοδα κλεισίματος, συμπεριλαμβανομένων των νομικών αμοιβών, των τελών εγγραφής, των ερευνών, των φόρων μεταβίβασης, της ασφάλειας τίτλου και οποιουδήποτε ποσού οφείλεται στον πωλητή ότι συμφωνείτε να πληρώσετε (όπως οι φόροι πίσω) περιλαμβάνονται στη βάση. Ορισμένα τέλη διακανονισμού και έξοδα κλεισίματος δεν μπορούν να συμπεριληφθούν στη βάση σας, συμπεριλαμβανομένων των ασφαλίστρων πυρασφάλειας, του μισθώματος που σχετίζεται με την κατοχή του προ-κλείσιμου ακινήτου και των τελών που συνδέονται με τη λήψη ή την αναχρηματοδότηση ενός δανείου: πόντοι, ασφάλιστρα υποθηκών, και τα τέλη αξιολόγησης. Διαχωρίστε το κόστος γης και κτιρίων: Καθώς μπορείτε μόνο να υποτιμήσετε το κόστος του κτιρίου και όχι τη γη, πρέπει να καθορίσετε την αξία του καθενός για να υποτιμήσετε το σωστό ποσό. Για να προσδιορίσετε την αξία, μπορείτε να χρησιμοποιήσετε τη δίκαιη αγοραία αξία του καθενός κατά τη στιγμή που αγοράσατε το ακίνητο ή μπορείτε να βασίσετε τον αριθμό στις εκτιμώμενες αξίες του φόρου ακίνητης περιουσίας. Ας πούμε ότι αγοράσατε ένα σπίτι για $ 110.000. Η πιο πρόσφατη εκτίμηση του φόρου ακίνητης περιουσίας εκτιμά το ακίνητο στα 90.000 δολάρια, εκ των οποίων 81.000 δολάρια για το σπίτι και 9.000 δολάρια για τη γη. Ως εκ τούτου, μπορείτε να διαθέσετε το 90% ($ 81.000 ÷ $ 90.000) της τιμής αγοράς στο σπίτι και 10% ($ 9.000 ÷ $ 90.000) της τιμής αγοράς στη γη. Καθορίστε τη βάση σας στο σπίτι: Τώρα που γνωρίζετε τη βάση του ακινήτου (σπίτι συν γη) και την αξία του σπιτιού, μπορείτε να καθορίσετε τη βάση σας στο σπίτι. Χρησιμοποιώντας το παραπάνω παράδειγμα, η βάση σας στο σπίτι - το ποσό που μπορεί να υποτιμηθεί - θα ήταν $ 99.000 (90% των 110.000 δολαρίων). Η βάση σας στη γη θα ήταν 11.000 δολάρια (10% των 110.000 δολαρίων). Προσδιορίστε την προσαρμοσμένη βάση εάν είναι απαραίτητο: Μπορεί να χρειαστεί να κάνετε αυξήσεις ή μειώσεις στη βάση σας για ορισμένα γεγονότα που συμβαίνουν μεταξύ του χρόνου που αγοράζετε το ακίνητο και του χρόνου που έχετε έτοιμο για ενοικίαση. Παραδείγματα αυξήσεων σε βάσεις περιλαμβάνουν το κόστος οποιωνδήποτε προσθηκών ή βελτιώσεων που έχουν ωφέλιμη ζωή τουλάχιστον ενός έτους πριν από την τοποθέτηση του ακινήτου στην υπηρεσία, τα χρήματα που δαπανήσατε για την αποκατάσταση ζημιωθέντων περιουσιακών στοιχείων, το κόστος παροχής υπηρεσιών κοινής ωφέλειας στην ιδιοκτησία και ορισμένες νομικές αμοιβές.

Παραδείγματα μειώσεων της βάσης περιλαμβάνουν τις ασφαλιστικές πληρωμές που λαμβάνετε ως αποτέλεσμα ζημιάς ή κλοπής, απώλειας ατυχήματος που δεν καλύπτεται από ασφάλιση για την οποία πραγματοποιήσατε παρακράτηση και χρημάτων που λαμβάνετε για χορήγηση χρηματικής εγγύησης.

Ποιο σύστημα πρέπει να χρησιμοποιήσετε

Τα επόμενα βήματα αφορούν τον προσδιορισμό του δύο από τα συστήματα MACRS: το Σύστημα Γενικής Απόσβεσης (GDS) ή το Σύστημα Εναλλακτικής Απόσβεσης (ADS). Το GDS ισχύει για τα περισσότερα ακίνητα που τίθενται σε λειτουργία και γενικά πρέπει να το χρησιμοποιήσετε μόνο αν κάνετε αμετάκλητη εκλογή για ADS ή ο νόμος απαιτεί τη χρήση των ADS ADS έχει εντολή όταν το ακίνητο:

• Διαθέτει ειδική επιχειρηματική χρήση το 50% του χρόνου ή λιγότεροΈχει απαλλασσόμενη από φόρους χρήση Χρηματοδοτείται από απαλλασσομένους από φόρους ομόλογα Χρησιμοποιείται κυρίως στη γεωργία

Γενικά, θα χρησιμοποιήσετε το GDS, εκτός εάν έχετε λόγο να χρησιμοποιήσετε το ADS. Και πάλι, συνιστάται να συμβουλευτείτε έναν εξειδικευμένο φορολογικό λογιστή, ο οποίος μπορεί να σας βοηθήσει να προσδιορίσετε τον ευνοϊκότερο τρόπο απόσβεσης της ενοικιαζόμενης ιδιοκτησίας σας.

Αφού γνωρίζετε ποιο σύστημα MACRS ισχύει, μπορείτε να καθορίσετε την περίοδο ανάκτησης για την ιδιοκτησία. Η περίοδος ανάκτησης για το ίδιο είδος ιδιοκτησίας είναι 30 έτη για ακίνητα που τίθενται σε λειτουργία μετά την 31η Δεκεμβρίου 2017 ή για 40 χρόνια εάν είναι τοποθετημένα σε υπηρεσία πριν από αυτό.

Στη συνέχεια, καθορίστε το ποσό που μπορείτε να υποτιμάτε κάθε χρόνο. Καθώς τα περισσότερα ενοικιαζόμενα ακίνητα χρησιμοποιούν το GDS, θα επικεντρωθούμε σε αυτόν τον υπολογισμό.

Για κάθε πλήρες έτος ένα ακίνητο είναι σε υπηρεσία, θα υποτιμήσετε ίσο ποσό: 3.636% ετησίως, εφόσον συνεχίζετε να υποτιμάτε το ακίνητο. Εάν το ακίνητο ήταν σε υπηρεσία για λιγότερο από ένα έτος (για παράδειγμα, αγοράσατε ένα σπίτι τον Μάιο και άρχισε να τον ενοικιάσετε τον Ιούλιο), θα υποτιμήσατε ένα μικρότερο ποσοστό εκείνου του έτους, ανάλογα με το πότε τέθηκε σε λειτουργία. Σύμφωνα με την IRS Residential Property Rental GDS πίνακα:

Ιανουάριος	3.485%
Φεβρουάριος	3, 182%
Μάρτιος	2, 879%
Απρίλιος	2, 576%
Ενδέχεται	2, 273%
Ιούνιος	1, 970%
Ιούλιος	1, 667%
Αύγουστος	1.364%
Σεπτέμβριος	1, 061%
Οκτώβριος	0, 758%
Νοέμβριος	0, 455%
Δεκέμβριος	0, 152%