Η ανάλυση των προεξοφλημένων ταμειακών ροών (DCF) χρησιμοποιείται πολύ συχνά στην αξιολόγηση των επενδύσεων σε ακίνητα, αν και ο καθορισμός του προεξοφλητικού επιτοκίου περιλαμβάνει έναν αριθμό μεταβλητών που μπορεί να είναι δύσκολο να προβλεφθούν με ακρίβεια. Η ανάλυση των προεξοφλημένων ταμειακών ροών είναι μια μέθοδος αποτίμησης που αποσκοπεί στον προσδιορισμό της κερδοφορίας ή της απλής βιωσιμότητας μιας επένδυσης εξετάζοντας τα προβλεπόμενα μελλοντικά έσοδα ή ταμειακές ροές από την επένδυση και στη συνέχεια προεξοφλώντας την ταμειακή ροή για να φθάσει σε μια εκτιμώμενη τρέχουσα αξία της επένδυσης. Αυτή η εκτιμώμενη τρέχουσα αξία αναφέρεται συνήθως ως καθαρή τρέχουσα αξία ή NPV. Για την αξιολόγηση των επενδύσεων σε ακίνητα, το προεξοφλητικό επιτόκιο είναι συνήθως ο επιθυμητός ή αναμενόμενος ετήσιος ρυθμός απόδοσης.
Υπολογισμός της εκπτωτικής ταμειακής ροής για ακίνητα
Όσον αφορά τις επενδύσεις σε ακίνητα, πρέπει να συμπεριληφθούν στον υπολογισμό οι ακόλουθοι παράγοντες:
- Αρχικό κόστος - είτε η τιμή αγοράς είτε η προκαταβολή επί του ακινήτου. Κόστος χρηματοδότησης - Το κόστος επιτοκίου για οποιαδήποτε αρχική ή αναμενόμενη χρηματοδότηση. Περίοδος χρέωσης - Για τις επενδύσεις σε ακίνητα, η περίοδος κατοχής υπολογίζεται γενικά για περίοδο μεταξύ πέντε και 15 χρόνια, αν και ποικίλλει μεταξύ επενδυτών και συγκεκριμένων επενδύσεων.Πρόσθετα κόστη ανά έτος - Αυτά περιλαμβάνουν τα προβλεπόμενα κόστη συντήρησης και επισκευής. φόροι ιδιοκτησίας; και οποιουδήποτε άλλου κόστους, εκτός από το κόστος χρηματοδότησης. Προεπιλεγμένες ταμειακές ροές - Προβλέψεις ετήσιου εισοδήματος από την κατοχή του ακινήτου. Αποτελέσματα κέρδους - Το προβλεπόμενο ποσό κέρδους που ο ιδιοκτήτης αναμένει να πραγματοποιήσει κατά την πώληση του ακινήτου στο τέλος της προγραμματισμένης περιόδου κατοχής.
Ο αριθμός των μεταβλητών πρέπει να εκτιμάται στον υπολογισμό DCF. αυτά μπορεί να είναι δύσκολο να εντοπιστούν με ακρίβεια και περιλαμβάνουν πράγματα όπως το κόστος επισκευής και συντήρησης, οι προβλεπόμενες αυξήσεις ενοικίων και η αύξηση της αξίας των ακινήτων. Αυτά τα στοιχεία εκτιμώνται συνήθως χρησιμοποιώντας μια έρευνα με παρόμοιες ιδιότητες στην περιοχή. Καθώς ο προσδιορισμός των ακριβών αριθμών για την προβολή των μελλοντικών εξόδων και των ταμειακών ροών μπορεί να είναι δύσκολο, μόλις καθοριστούν αυτές οι προβλέψεις και το προεξοφλητικό επιτόκιο, ο υπολογισμός της καθαρής παρούσας αξίας είναι αρκετά απλός και οι υπολογισμοί υπολογιστών είναι ελεύθεροι διαθέσιμοι.
