Τι είναι η απλή αποζημίωση;
Μόνο αποζημίωση αναφέρεται στην αποζημίωση που λαμβάνουν οι ιδιώτες όταν η περιουσία τους κατασχέθηκε από την κυβέρνηση για δημόσια χρήση. Για παράδειγμα, όταν το εθνικό σύστημα αυτοκινητοδρόμων κατασκευάστηκε στη δεκαετία του 1950, πολλοί ιδιοκτήτες σπιτιού είχαν την περιουσία τους κατασχεθεί επειδή η κυβέρνηση χρειάστηκε τη γη για να χτίσει το διακρατικό σύστημα αυτοκινητοδρόμων.
Το δικαίωμα αποζημίωσης για αποζημίωση παρέχεται από τη ρήτρα λήψης αποφάσεων της πέμπτης τροπολογίας και θεωρείται συνήθως ως δίκαιη αγοραία αξία. Ωστόσο, αυτό που η κυβέρνηση θεωρεί δίκαιη αποζημίωση δεν μπορεί να θεωρηθεί "δίκαιο" από το πρόσωπο του οποίου η περιουσία κατασχέθηκε. Η ικανότητα της κυβέρνησης να πάρει ιδιωτική ιδιοκτησία για δημόσια χρήση ονομάζεται περίοπτη περιοχή.
Βασικές τακτικές
- Μόνο αποζημίωση καταβάλλεται στους ιδιοκτήτες ακινήτων για τη νόμιμη κατάσχεση προσωπικών ειδών ή γης. Είναι νομικά καθορισμένη σύμφωνα με τη ρήτρα λήξεων στην πέμπτη τροποποίηση. Οι ιδιοκτήτες ιδιοκτησίας καταβάλλονται σε δίκαιη αγοραία αξία για την περιουσία τους, αλλά καθορίζουν συχνά ποια είναι η δίκαιη αξία της αγοράς difficult.There είναι διαφορετικές μέθοδοι που χρησιμοποιούνται για τον προσδιορισμό της αξίας ενός ακινήτου και αυτές περιλαμβάνουν την προσέγγιση της αγοράς, προσέγγιση εισοδήματος, και την προσέγγιση κόστους.
Κατανόηση μόνο αποζημίωσης
Η ιδέα πίσω από την απλή αποζημίωση είναι η επισκευή του κτήματος του ατόμου, σαν να μην συνέβη η περιουσία. Αυτό σημαίνει την καταβολή της δίκαιης αγοραίας αξίας για το ακίνητο.
Ωστόσο, τα άτομα που χάνουν τα σπίτια τους μέσω μιας δράσης επιφανείας μπορεί να μην θεωρούν ότι η δίκαιη αγοραία αξία του ακινήτου είναι απλή αποζημίωση για την απώλειά τους, επειδή δεν λαμβάνει υπόψη τον χρόνο, το άγχος και το κόστος της μετακίνησης σε μια νέα ιδιοκτησία. Ακριβώς αποζημίωση επίσης δεν λαμβάνει υπόψη την απώλεια των γειτονικών κοινωνικών δεσμών ή τη συναισθηματική σύνδεση που μπορεί να έχει ο ιδιοκτήτης στην ιδιοκτησία. Η δίκαιη αξία αμφισβητείται συχνά σε πεπειραμένες περιπτώσεις.
Παράγοντες απλής αποζημίωσης
Κατά τον καθορισμό της δίκαιης αποζημίωσης, εξετάζονται τα ακόλουθα θέματα:
Δίκαιη Αξία Αγοράς Οικόπεδου
Η τιμή που θα λάμβανε ο ιδιοκτήτης του ακινήτου αν ήταν πρόθυμος, δεν αναγκάστηκε να πουλήσει τη γη, μπορεί να χρησιμοποιηθεί για να καθορίσει τη δίκαιη αγοραία αξία της γης. Για παράδειγμα, εάν ένας γαιοκτήμονας αποφάσισε ότι ήθελε ένα πιο σημαντικό κομμάτι γης και πλειστηρίστηκε το υπάρχον ακίνητό του, η τιμή πώλησης πλειστηριασμού θα θεωρείται δίκαιη αγοραία αξία.
Δίκαιη Αγοραία Αξία της Βελτίωσης της Γης
Η βελτίωση της γης αναφέρεται σε δομές που βελτιώνουν την αξία της κατασχεμένης γης. Η βελτίωση της γης μπορεί να περιλαμβάνει αποσπασμένες κατοικίες, αχυρώσεις και χωριστά συνεργεία. Πρέπει επίσης να ληφθούν υπόψη οι άυλες βελτιώσεις της γης. Για παράδειγμα, η γη κοντά σε μια περιοχή με φυσικούς πόρους μπορεί να θεωρηθεί βελτίωση γης.
Ζημιά υπολειμμάτων
Αν κατασχεθεί μόνο ένα μέρος του ακινήτου, η ζημιά σε υπολείμματα αναφέρεται στη ζημιά στην υπόλοιπη ιδιότητα λόγω της κατάσχεσης. Οι ζημιές λόγω υπολειμμάτων μπορεί να περιλαμβάνουν την αδυναμία χρήσης του καλυτέρου τμήματος της γης, οποιωνδήποτε αλλαγών ή σχήματος στη γη και τη νέα γειτνίαση της γης με δημόσιες υποδομές, όπως δρόμους ή εξοπλισμό κοινής ωφέλειας.
Οφέλη
Αν και λιγότερο συχνά, οι ιδιοκτήτες ακινήτων μπορούν να ωφεληθούν από την κατάσχεση της γης τους. Για παράδειγμα, εάν ένα μέρος της γης ενός ιδιοκτήτη κατασχεθεί για έναν νέο δρόμο εξυπηρέτησης που επιτρέπει την υποδιαίρεση της περιουσίας, αυτό το όφελος μπορεί να χρησιμοποιηθεί για να αντισταθμιστεί η συνολική αποζημίωση που ελήφθη.
Μέθοδοι αποτίμησης ακινήτων
Υπάρχουν τρεις γενικά αποδεκτές μέθοδοι αξιολόγησης μιας ιδιότητας κατά τη διάρκεια μιας περίεργης περίπτωσης πεδίου. Αυτά περιλαμβάνουν τα ακόλουθα:
1. Προσέγγιση της αγοράς
Η προσέγγιση της αγοράς είναι αρκετά απλή, καθώς η κατασχεθείσα ιδιοκτησία συγκρίνεται με τις πρόσφατες πωλήσεις ακινήτων με παρόμοια χαρακτηριστικά. Αυτή η μέθοδος χρησιμοποιείται συνήθως για την αξιολόγηση κατοικιών.
2. Προσέγγιση εισοδήματος
Η προσέγγιση εισοδήματος χρησιμοποιείται καλύτερα για ακίνητα που παράγουν εισόδημα. Στις περιπτώσεις αυτές, πρέπει πρώτα να προσδιοριστούν τα λειτουργικά έσοδα του ακινήτου. Στη συνέχεια, το εισόδημα και το ποσοστό κεφαλαιοποίησης χρησιμοποιούνται για να φθάσουν στην αξία.
3. Προσέγγιση κόστους
Η προσέγγιση κόστους λαμβάνει υπόψη μια πολύ συγκεκριμένη δομή στο ακίνητο που είναι αρκετά μοναδική ώστε ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να την αναδημιουργήσει σε οποιαδήποτε μελλοντική περιουσία. Θα ληφθεί υπόψη η αξία της κενής γης, συν το κόστος αντικατάστασης της νέας δομής και μείον την υποτίμηση της τρέχουσας δομής.
