Πίνακας περιεχομένων
- Τι είναι το δάνειο-αξία;
- Δείκτης ισοτιμίας δανείου προς αξία (LTV) και υπολογισμός
- LTV και αναδοχή δανείου
- Παράγοντες που επηρεάζουν τον λόγο LTV
- Συντελεστής LTV και επιτόκια
- Τύποι δανείων και αναλογία LTV
- Κατάταξη του λόγου LTV
- LTV έναντι συνδυασμένου LTV (CLTV)
- Περιορισμοί του LTV
Ποιος είναι ο λόγος δάνειο προς αξία (LTV);
Ο λόγος δανείου προς αξία (LTV) είναι μια αξιολόγηση του δανειστικού κινδύνου που εξετάζουν τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα και άλλοι δανειστές πριν εγκρίνουν μια υποθήκη. Τυπικά, οι εκτιμήσεις με υψηλά ποσοστά LTV είναι υψηλότεροι κίνδυνοι και, συνεπώς, εάν εγκριθεί η υποθήκη, το δάνειο κοστίζει περισσότερο τον οφειλέτη.
Επιπλέον, ένα δάνειο με υψηλή αναλογία LTV μπορεί να απαιτήσει από τον οφειλέτη να αγοράσει ασφάλιση υποθηκών για να αντισταθμίσει τον κίνδυνο για τον δανειστή.
Βασικές τακτικές
- Το LTV χρησιμοποιείται συχνά σε ενυπόθηκα δάνεια για να καθορίσει το ποσό που απαιτείται για να θέσει σε προκαταβολή και αν ένας δανειστής θα παρατείνει την πίστωση σε έναν δανειολήπτη. Οι περισσότεροι δανειστές προσφέρουν στεγαστικά δάνεια και εγχώριους επενδυτές με το χαμηλότερο δυνατό επιτόκιο όταν το δάνειο- Η πιθανή υποθήκη προγραμμάτων για δανειολήπτες χαμηλού εισοδήματος επιτρέπει μια αναλογία LTV 97% (προκαταβολή 3%), αλλά απαιτούν ασφάλιση υποθηκών έως ότου ο λόγος μειωθεί στο 80%.
Δείκτης ισοτιμίας δανείου προς αξία (LTV) και υπολογισμός
Οι αγοραστές κατοικιών μπορούν εύκολα να υπολογίσουν το λόγο LTV στο σπίτι τους.
LTVratio = APVMA όπου: MA = Ποσό ΥποθηκώνAPVV = Αξία ακινήτου που εκτιμήθηκε
Η διαδικασία περιλαμβάνει τη διαίρεση του συνολικού ποσού ενυπόθηκου δανείου στη συνολική τιμή αγοράς του σπιτιού. Για παράδειγμα, ένα σπίτι με τιμή αγοράς 200.000 δολαρίων και συνολικό ενυπόθηκο δάνειο για $ 180.000 έχει ως αποτέλεσμα μια σχέση LTV 90%. Οι συμβατικοί δανειστές ενυπόθηκων δανείων παρέχουν συχνά καλύτερους όρους δανειοδότησης στους δανειολήπτες που έχουν συντελεστές LTV όχι πάνω από 80%.
Ο λόγος LTV υπολογίζεται διαιρώντας το ποσό που δανείστηκε με την εκτιμώμενη αξία του ακινήτου, εκφρασμένο ως ποσοστό. Για παράδειγμα, εάν αγοράσετε ένα σπίτι που εκτιμάται σε 100.000 $ για την εκτιμώμενη αξία του και κάνετε μια προκαταβολή 10.000 $, θα δανειστείτε 90.000 δολάρια με αποτέλεσμα το ποσοστό LTV να είναι 90% (δηλαδή 90.000 / 100.000).
LTV και αναδοχή δανείου
Ο λόγος LTV είναι ένα κρίσιμο στοιχείο της αναδοχής υποθηκών, είτε πρόκειται για την αγορά ενός σπιτιού, είτε για την αναχρηματοδότηση μιας τρέχουσας υποθήκης σε νέο δάνειο είτε για δανεισμό σε συσσωρευμένες μετοχές μέσα σε ένα ακίνητο.
Οι δανειστές αξιολογούν το λόγο LTV για να καθορίσουν το επίπεδο έκθεσης στον κίνδυνο που αναλαμβάνουν όταν αναλαμβάνουν υποθήκη. Όταν οι οφειλέτες ζητούν ένα δάνειο για ένα ποσό που βρίσκεται στην ή κοντά στην εκτιμώμενη αξία και ως εκ τούτου υψηλότερο λόγο LTV, οι δανειστές αντιλαμβάνονται ότι υπάρχει μεγαλύτερη πιθανότητα το δάνειο να πάει σε αθέτηση, επειδή δεν υπάρχουν λίγα ή καθόλου κεφάλαια που δημιουργούνται μέσα στο ακίνητο. Εάν ο αποκλεισμός λάβει χώρα, ο δανειστής μπορεί να δυσκολεύεται να πουλήσει το σπίτι αρκετά για να καλύψει το υπόλοιπο των υπολοίπων των στεγαστικών δανείων και να πραγματοποιήσει κέρδος από τη συναλλαγή.
Παράγοντες που επηρεάζουν τον λόγο LTV
Οι κύριοι παράγοντες που επηρεάζουν τους συντελεστές LTV είναι η προκαταβολή, η τιμή πώλησης (σύμβαση) και η εκτιμώμενη αξία. Για να επιτευχθεί ο χαμηλότερος (και καλύτερος) λόγος LTV, αυξήστε την προκαταβολή και προσπαθήστε να μειώσετε την τιμή πώλησης. Χρησιμοποιώντας το παραπάνω παράδειγμα, ας υποθέσουμε ότι αγοράζετε ένα σπίτι που εκτιμάται για $ 100.000, αλλά ο ιδιοκτήτης είναι πρόθυμος να πουλήσει για $ 90.000. Αν κάνετε την ίδια προκαταβολή $ 10.000, το δάνειό σας είναι μόνο $ 80.000, με αποτέλεσμα το ποσοστό LTV να είναι 80% (δηλαδή 80.000 / 100.000). Εάν αυξήσετε την προκαταβολή σας στα 15.000 δολάρια, το ενυπόθηκο δάνειο είναι τώρα 75.000 δολάρια, καθιστώντας το ποσοστό LTV σας 75% (δηλαδή 75.000 / 100.000).
Όλα αυτά είναι σημαντικά, επειδή όσο χαμηλότερος είναι ο λόγος LTV, τόσο μεγαλύτερη είναι η πιθανότητα να εγκριθεί το δάνειο, τόσο χαμηλότερο είναι το επιτόκιο και τόσο λιγότερο πιθανό θα είναι να αγοράσετε ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών (PMI).
Συντελεστής LTV και επιτόκια
Ενώ ο λόγος LTV δεν είναι ο μόνος καθοριστικός παράγοντας για την εξασφάλιση μιας υποθήκης, ενός δάνειο εγχώριου μετοχικού κεφαλαίου ή μιας πιστωτικής γραμμής, παίζει σημαντικό ρόλο στο κόστος δανεισμού του ιδιοκτήτη σπιτιού. Στην πραγματικότητα, ένας υψηλός δείκτης LTV μπορεί να σας εμποδίσει να επωφεληθείτε από την επιλογή δανείου ή από την επιλογή αναχρηματοδότησης.
Οι περισσότεροι δανειστές προσφέρουν στους υποψηφίους και τους αιτούντες εγχώριας δικαιοσύνης το χαμηλότερο δυνατό επιτόκιο όταν ο δείκτης LTV είναι ίσος ή χαμηλότερος από 80%. Ο υψηλότερος λόγος LTV δεν αποκλείει τον δανειολήπτη από την έγκριση για υποθήκη, αν και το συνολικό κόστος του δανείου αυξάνεται καθώς αυξάνεται ο δείκτης LTV. Ο δανειολήπτης με συντελεστή LTV ίσο με 95%, για παράδειγμα, μπορεί να εγκριθεί, αλλά το επιτόκιο μπορεί να είναι μέχρι και μια πλήρη ποσοστιαία μονάδα υψηλότερη από ό, τι για έναν δανειολήπτη με συντελεστή LTV 75%.
Επιπλέον, εάν ο λόγος LTV είναι υψηλότερος από 80%, θα πρέπει πιθανότατα να αγοράσετε ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών (PMI), η οποία μπορεί να προσθέσει οπουδήποτε από 0, 5% έως 1% του συνολικού ποσού του δανείου σε ετήσια βάση. Το PMI του 1% για ένα δάνειο 100.000 δολαρίων, για παράδειγμα, θα προσθέσει 1.000 δολάρια στο ποσό που καταβάλλεται ετησίως ή 83.33 δολάρια το μήνα. Οι πληρωμές PMI συνεχίζονται έως ότου η αναλογία LTV είναι 80% ή χαμηλότερη. Ο λόγος LTV θα μειωθεί καθώς πληρώνετε το δάνειό σας και καθώς η αξία του σπιτιού σας αυξάνεται με την πάροδο του χρόνου.
Η απαίτηση για μείωση του λόγου LTV κατά 80% (ή χαμηλότερα) για την αποφυγή PMI δεν είναι νόμος, αλλά είναι πρακτική σχεδόν όλων των δανειστών. Εξαιρέσεις γίνονται μερικές φορές για τους δανειολήπτες με υψηλό εισόδημα, χαμηλότερο χρέος ή άλλους παράγοντες όπως ένα μεγάλο επενδυτικό χαρτοφυλάκιο.
Ο μέγιστος λόγος δανείου προς αξία είναι ο μέγιστος επιτρεπτός λόγος του μεγέθους του δανείου προς την αξία του ακινήτου σε δολάρια. Όσο υψηλότερη είναι η αναλογία δανείου προς αξία, τόσο μεγαλύτερο είναι το τμήμα της τιμής αγοράς που χρηματοδοτήθηκε. Δεδομένου ότι το σπίτι λειτουργεί ως εγγύηση για το δάνειο, ο λόγος δανείου προς αξία είναι ένα μέτρο κινδύνου που χρησιμοποιείται από τους δανειστές. Τα διαφορετικά προγράμματα δανείων θεωρούνται ότι έχουν διαφορετικούς παράγοντες κινδύνου και έτσι έχουν διαφορετικές μέγιστες αναλογίες LTV.
Τύποι δανείων και αναλογία LTV
Ορισμένοι τύποι δανείων έχουν ειδικούς κανόνες όσον αφορά τον λόγο LTV.
Δάνεια FHA
Τα δάνεια FHA, που επιτρέπουν μια αρχική αναλογία LTV έως 96, 5%, απαιτούν ένα ασφάλιστρο υποθήκης (MIP) που διαρκεί για όσο χρονικό διάστημα έχετε αυτό το δάνειο, ανεξάρτητα από το πόσο χαμηλός είναι ο λόγος LTV. συμβατικό δάνειο μόλις ο λόγος LTV φθάσει το 80% για να εξαλειφθεί η ΕΤΕ.
VA και USDA Δάνεια
Τα δάνεια VA και USDA - διαθέσιμα στους σημερινούς και πρώην στρατιωτικούς ή σε εκείνους που βρίσκονται σε αγροτικές περιοχές, αντίστοιχα - δεν απαιτούν ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών, παρόλο που ο δείκτης LTV μπορεί να φθάσει το 100%. έχουν επιπλέον χρεώσεις.
Fannie Mae και Freddie Mac
Το σπίτι των Fannie Mae και το σπίτι του Freddie Mac Τα ενδεχόμενα προγράμματα στεγαστικών δανείων για δανειολήπτες χαμηλού εισοδήματος επιτρέπουν μια αναλογία LTV 97% (προκαταβολή 3%) αλλά απαιτούν ασφάλιση υποθηκών έως ότου ο λόγος μειωθεί στο 80%.
Βελτιώστε τις επιλογές αναχρηματοδότησης, οι οποίες εξαιρούνται από τις απαιτήσεις αξιολόγησης (δηλαδή ο λόγος LTV του σπιτιού δεν επηρεάζει το δάνειο), υπάρχουν για τα δάνεια FHA, VA και USDA. Για όσους έχουν αναλογία LTV άνω του 100% - επίσης γνωστό ως "υποβρύχιο" ή "ανάποδα" - η δυνατότητα αναχρηματοδότησης υψηλής ρευστότητας από την Fannie Mae και η ενισχυμένη αναχρηματοδότηση Freddie Mac, οι οποίες έχουν σχεδιαστεί για να αντικαταστήσουν το πρόγραμμα αναχρηματοδότησης HARP λήξη 31 Δεκεμβρίου 2018, είναι διαθέσιμες.
Κατάταξη του λόγου LTV
Μια αναλογία LTV 80% ή χαμηλότερη θεωρείται καλή για τα περισσότερα σενάρια ενυπόθηκων δανείων. Μια αναλογία LTV 80% παρέχει τις καλύτερες πιθανότητες να εγκριθεί, το καλύτερο επιτόκιο και η μεγαλύτερη πιθανότητα δεν θα χρειαστεί να αγοράσετε ασφάλεια υποθηκών. Όπως προαναφέρθηκε, ωστόσο, τα δάνεια VA και USDA επιτρέπουν υψηλότερο δείκτη LTV (έως και 100%) και εξακολουθούν να αποφεύγουν την δαπανηρή ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών, αν και ισχύουν και άλλα τέλη.
Για τις περισσότερες επιλογές αναχρηματοδότησης, εκτός εάν υποβάλετε αίτηση αναχρηματοδότησης, ο λόγος LTV δεν έχει σημασία, επομένως δεν υπάρχει "καλό" ή "κακό". Εάν υποβάλετε αίτηση για αναχρηματοδότηση εξόφλησης, ο λόγος LTV ίσος με 90% ή λιγότερο θεωρείται καλός.
LTV έναντι συνδυασμένου LTV (CLTV)
Ενώ ο δείκτης LTV εξετάζει την επίδραση ενός ενυπόθηκου δανείου κατά την αγορά ενός ακινήτου, ο συνδυασμός του λόγου δανείου προς αξία (CLTV) είναι ο λόγος όλων εξασφάλισε δάνεια σε ένα ακίνητο στην αξία ενός ακινήτου. Οι δανειστές χρησιμοποιούν τον δείκτη CLTV για να καθορίσουν τον κίνδυνο αθέτησης του ενδεχόμενου αγοραστή στο σπίτι όταν χρησιμοποιούνται περισσότερα από ένα δάνεια - για παράδειγμα εάν θα έχουν δύο ή περισσότερα ενυπόθηκα στεγαστικά δάνεια ή μια υποθήκη συν ένα δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης ή γραμμή πίστωσης (HELOC). Σε γενικές γραμμές, οι δανειστές είναι πρόθυμοι να δανείζουν σε ποσοστά CLTV 80% και άνω στους δανειολήπτες με υψηλές αξιολογήσεις πιστοληπτικής ικανότητας.
Ο λόγος LTV θεωρεί μόνο το πρωτογενές υπόλοιπο στεγαστικών δανείων. Ως εκ τούτου, στο παραπάνω παράδειγμα, ο λόγος LTV είναι 50%, αποτέλεσμα της διαίρεσης του πρωτογενούς υπολοίπου στεγαστικών δανείων ύψους $ 100.000 με την αρχική αξία των $ 200.000. Οι πρωτογενείς δανειστές τείνουν να είναι πιο γενναιόδωροι με τις απαιτήσεις CLTV.
Λαμβάνοντας υπόψη το παραπάνω παράδειγμα, σε περίπτωση αποκλεισμού, ο κύριος κάτοχος ενυπόθηκων δανείων λαμβάνει τα χρήματά του πλήρως πριν ο δεύτερος κάτοχος ενυπόθηκου δανείου λάβει οτιδήποτε. Εάν η αξία του ακινήτου μειωθεί σε $ 125.000 πριν από την προεπιλογή του δανειολήπτη, ο κύριος υπόχρεος έχει το σύνολο του οφειλόμενου ποσού ($ 100.000), ενώ ο δεύτερος δικαιούχος λαμβάνει μόνο τα υπόλοιπα $ 25.000 παρά το γεγονός ότι οφείλει $ 50.000. Οι πρωταρχικοί πόροι των κατόχων δεσμεύσεων μειώνουν τον κίνδυνο σε περίπτωση πτώσης των αξιών των περιουσιακών στοιχείων και επομένως μπορούν να αντέξουν οικονομικά να δανείζουν σε υψηλότερο CLTV.
Περιορισμοί του LTV
Το κύριο μειονέκτημα του LTV είναι ότι περιλαμβάνει μόνο την πρωτεύουσα υποθήκη που οφείλει ένας ιδιοκτήτης σπιτιού και δεν περιλαμβάνει άλλες υποχρεώσεις, όπως ένα δεύτερο δάνειο υποθήκης ή δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης. Ως εκ τούτου, το CLTV είναι ένα πιο περιεκτικό μέτρο της ικανότητας του δανειολήπτη να επιστρέψει ένα στεγαστικό δάνειο.
