Τι είναι μια σταθερότητα υποθηκών;
Η σταθερά υποθήκης είναι το ποσοστό των χρημάτων που καταβάλλονται κάθε χρόνο για την πληρωμή ή την εξυπηρέτηση ενός χρέους, λαμβάνοντας υπόψη τη συνολική αξία του δανείου. Η σταθερά υποθηκών βοηθά να καθορίσετε πόσα χρήματα χρειάζονται ετησίως για την εξυπηρέτηση ενός ενυπόθηκου δανείου.
Κατανόηση σταθερού υποθηκών
Η σταθερά υποθηκών είναι το ποσοστό των χρημάτων που καταβάλλονται στο χρέος υπηρεσιών σε ετήσια βάση διαιρούμενο με το συνολικό ποσό του δανείου. Το αποτέλεσμα εκφράζεται ως ποσοστό, δηλαδή παρέχει το ποσοστό του συνολικού δανείου που καταβάλλεται κάθε χρόνο.
Η σταθερά υποθηκών μπορεί να βοηθήσει τους δανειολήπτες να καθορίσουν πόσο θα πληρώσουν κάθε χρόνο για την υποθήκη. Ο δανειολήπτης θα ήθελε μια χαμηλότερη σταθερά υποθηκών, καθώς θα σήμαινε χαμηλότερο ετήσιο κόστος εξυπηρέτησης του χρέους.
Οι επενδυτές ακίνητων περιουσιών χρησιμοποιούν μια υποθήκη σταθερή όταν βγάζουν μια υποθήκη για να αγοράσουν ένα ακίνητο. Ο επενδυτής θα θέλει να είναι βέβαιος ότι χρεώνει αρκετά ενοίκια για να καλύψει το ετήσιο κόστος εξυπηρέτησης του χρέους για το ενυπόθηκο δάνειο.
Οι τράπεζες και οι εμπορικοί δανειστές χρησιμοποιούν τη σταθερά υποθηκών ως δείκτη κάλυψης του χρέους, που σημαίνει ότι το χρησιμοποιούν για να καθορίσουν εάν ο δανειολήπτης έχει αρκετά έσοδα για να καλύψει τη σταθερότητα των ενυπόθηκων δανείων.
Βασικές τακτικές
- Μια σταθερά ενυπόθηκων δανείων είναι το ποσοστό των χρημάτων που καταβάλλονται κάθε χρόνο για να πληρώσουν ή να εξυπηρετήσουν ένα χρέος δεδομένης της συνολικής αξίας του δανείου. Η σταθερά υποθηκών βοηθά να προσδιοριστεί πόσα χρήματα χρειάζονται ετησίως για την εξυπηρέτηση ενός ενυπόθηκου δανείου. Η σταθερά υποθηκών χρησιμοποιείται από τους δανειστές και τους επενδυτές ακίνητης περιουσίας για να καθορίσουν εάν υπάρχει αρκετό εισόδημα για την κάλυψη του ετήσιου κόστους εξυπηρέτησης του χρέους για το δάνειο.
Υπολογισμός της σταθεράς υποθηκών
Για να υπολογίσουμε τη σταθερά υποθηκών, θα συνυπολογίσαμε τις μηνιαίες πληρωμές για την υποθήκη για ένα έτος και θα διαιρούσαμε το αποτέλεσμα με το συνολικό ποσό του δανείου.
Για παράδειγμα, ένα δάνειο 300.000 δολαρίων έχει μηνιαία πληρωμή 1.432 δολαρίων το μήνα με ετήσιο σταθερό επιτόκιο 4%.
- Το συνολικό ετήσιο κόστος εξυπηρέτησης του χρέους είναι $ 17.184 ή (12 μήνες * 1.432 δολάρια). Η σταθερά υποθηκών είναι 5.7% ή ($ 17.184 / $ 300.000). Πολλαπλασιάζουμε το αποτέλεσμα των.057 με 100 για να μετακινήσουμε το δεκαδικό και να το κάνουμε ένα ποσοστό.
Η σταθερά υποθηκών μπορεί επίσης να υπολογιστεί μηνιαίως διαιρώντας την μηνιαία πληρωμή με το ποσό του ενυπόθηκου δανείου. Η ετήσια σταθερά υποθηκών μπορεί να υπολογιστεί πολλαπλασιάζοντας τη μηνιαία σταθερά κατά 12.
Ο υπολογισμός θα είναι $ 1.432 / $ 300.000 =.00477 * 12 μήνες =.057 (x 100 για να μετακινηθεί το δεκαδικό) ή 5.7% ετησίως.
Η σταθερά υποθήκης εφαρμόζεται μόνο σε υποθήκες σταθερού επιτοκίου, καθώς δεν υπάρχει κανένας τρόπος να προβλεφθεί η υπηρεσία χρέους κατά τη διάρκεια ζωής ενός δανείου μεταβλητού επιτοκίου - αν και θα μπορούσε να υπολογιστεί μια σταθερά για περιόδους με κλειδωμένο επιτόκιο.
Εφαρμογές της σταθερότητας υποθηκών
Μια σταθερά ενυπόθηκων δανείων είναι ένα χρήσιμο εργαλείο για τους επενδυτές ακίνητης περιουσίας, επειδή μπορεί να δείξει εάν το ακίνητο θα είναι μια κερδοφόρα επένδυση. Το ποσοστό κεφαλαιοποίησης είναι το αντίθετο της σταθεράς υποθηκών, με το οποίο το ανώτατο όριο δείχνει το ποσοστό του ετήσιου εισοδήματος βάσει του ποσού του ενυπόθηκου δανείου. Εάν το ανώτατο όριο είναι υψηλότερο από το σταθερό ποσοστό υποθήκης, η ταμειακή ροή είναι θετική, καθιστώντας την επένδυση κερδοφόρα.
Χρησιμοποιώντας το προηγούμενο παράδειγμα, ας υποθέσουμε ότι ένας επενδυτής ήθελε να αγοράσει το σπίτι για να το νοικιάσει. Το μηνιαίο καθαρό εισόδημα που λαμβάνεται από το ακίνητο είναι πιθανό να είναι 1.600 δολάρια το μήνα. Το καθαρό εισόδημα είναι το μηνιαίο ενοίκιο μείον τυχόν μηνιαίες δαπάνες. Το ποσό δανείου για την αγορά του ακινήτου ήταν $ 300.000 από το παλαιότερο παράδειγμα μας.
- Το ετήσιο καθαρό εισόδημα είναι $ 19.200 ή $ 1.600 x 12 μήνες. Το ανώτατο όριο υπολογίζεται λαμβάνοντας το ετήσιο καθαρό εισόδημα $ 19.200 και διαιρώντας το με το ποσό δανείου των $ 300.000 για να φθάσει το 0, 064 x 100 = 6, 4%. Αν θυμάστε, το η σταθερά υποθηκών ήταν 5, 7% και δεδομένου ότι το ανώτατο όριο είναι υψηλότερο από το σταθερό, θα ήταν μια κερδοφόρα επένδυση.
Με άλλα λόγια, το ετήσιο καθαρό εισόδημα από το ακίνητο είναι περισσότερο από αρκετό για να καλύψει το ετήσιο κόστος εξυπηρέτησης του χρέους ή τη σταθερά υποθηκών.
Όπως αναφέρθηκε προηγουμένως, οι τράπεζες ή οι δανειστές μπορούν επίσης να χρησιμοποιήσουν τη σταθερά υποθηκών για να καθορίσουν αν ο οφειλέτης έχει το ετήσιο εισόδημα για να καλύψει το κόστος εξυπηρέτησης του χρέους για το δάνειο. Ο υπολογισμός θα γίνει με τον ίδιο τρόπο όπως παραπάνω, αλλά αντί να χρησιμοποιεί μηνιαίο εισόδημα από ενοίκια, ο δανειστής θα αντικαταστήσει τα μηνιαία κέρδη του δανειολήπτη. Η τράπεζα θα πρέπει να υπολογίσει το μηνιαίο καθαρό εισόδημα του δανειολήπτη ή τα μετρητά που απομένουν μετά την εξόφληση των εξόδων και άλλων μηνιαίων πληρωμών χρέους. Από εκεί, ο δανειστής θα μπορούσε να υπολογίσει το ετήσιο καθαρό εισόδημα και το ανώτατο επιτόκιο για να καθορίσει εάν είναι αρκετό για να καλύψει τη σταθερά υποθηκών.
