Τι είναι η αρνητική απόσβεση;
Η αρνητική απόσβεση είναι ένας οικονομικός όρος που αναφέρεται στην αύξηση του αρχικού υπολοίπου ενός δανείου που προκλήθηκε από την αδυναμία κάλυψης των τόκων που οφείλονται για το εν λόγω δάνειο. Για παράδειγμα, αν η πληρωμή τόκων για ένα δάνειο είναι $ 500 και ο οφειλέτης πληρώνει μόνο 400 $ τότε η διαφορά $ 100 θα προστεθεί στο αρχικό υπόλοιπο του δανείου.
Βασικές τακτικές
- Ένα αρνητικό δάνειο απόσβεσης είναι ένα δάνειο στο οποίο ο μη πληρωμένος τόκος προστίθεται στο υπόλοιπο του ανεξόφλητου κεφαλαίου. Οι αρνητικές αποσβέσεις είναι κοινές μεταξύ ορισμένων τύπων προϊόντων ενυπόθηκων δανείων. Αν και η αρνητική απόσβεση μπορεί να βοηθήσει στην παροχή μεγαλύτερης ευελιξίας στους δανειολήπτες, μπορεί επίσης να αυξήσει την έκθεσή τους στο επιτόκιο κίνδυνος.
Κατανόηση της αρνητικής απόσβεσης
Σε ένα τυπικό δάνειο, το βασικό υπόλοιπο μειώνεται σταδιακά καθώς ο οφειλέτης πραγματοποιεί πληρωμές. Το δάνειο αρνητικής απόσβεσης είναι ουσιαστικά το αντίστροφο φαινόμενο, όπου το κύριο υπόλοιπο αυξάνεται όταν ο δανειολήπτης αποτύχει να πραγματοποιήσει πληρωμές.
Οι αρνητικές αποσβέσεις εμφανίζονται σε ορισμένα είδη στεγαστικών δανείων, όπως οι υποθήκες ρυθμιζόμενου επιτοκίου πληρωμής (ARM), οι οποίες επιτρέπουν στους δανειολήπτες να προσδιορίσουν πόσο μέρος του τμήματος τόκων κάθε μηνιαίας πληρωμής επιλέγουν να πληρώσουν. Κάθε τμήμα ενδιαφέροντος που επιλέγουν να μην πληρώσει, προστίθεται στη συνέχεια στο κύριο υπόλοιπο της υποθήκης.
Ένας άλλος τύπος υποθήκης που ενσωματώνει αρνητικές αποσβέσεις είναι η αποκαλούμενη βαθμιαία υποθήκη πληρωμής (GPM). Με αυτό το μοντέλο, το χρονοδιάγραμμα απόσβεσης είναι δομημένο έτσι ώστε οι πρώτες πληρωμές να περιλαμβάνουν μόνο ένα μέρος του ενδιαφέροντος που θα χρεωθεί αργότερα. Ενώ πραγματοποιούνται αυτές οι μερικές πληρωμές, το τμήμα των ελλειπόμενων τόκων θα προστεθεί στο αρχικό υπόλοιπο του δανείου. Σε μεταγενέστερες περιόδους πληρωμής, οι μηνιαίες πληρωμές θα περιλαμβάνουν το πλήρες στοιχείο επιτοκίου, με αποτέλεσμα το βασικό υπόλοιπο να μειώνεται ταχύτερα.
Αν και οι αρνητικές αποσβέσεις παρέχουν ευελιξία στους δανειολήπτες, μπορούν τελικά να αποδειχθούν δαπανηρές. Για παράδειγμα, στην περίπτωση ενός ARM, ένας οφειλέτης μπορεί να επιλέξει να καθυστερήσει την καταβολή τόκων για πολλά χρόνια. Αν και αυτό μπορεί να συμβάλει στη μείωση του φόρτου των μηνιαίων πληρωμών βραχυπρόθεσμα, μπορεί να εκθέσει τους δανειολήπτες σε σοβαρές σοκ μελλοντικών πληρωμών σε περίπτωση που τα επιτόκια αυξάνονται αργότερα. Υπό αυτή την έννοια, το συνολικό ποσό των τόκων που καταβάλλονται από τους δανειολήπτες μπορεί τελικά να είναι πολύ μεγαλύτερο από ό, τι εάν δεν είχαν βασιστεί σε αρνητικές αποσβέσεις.
Παράδειγμα πραγματικού κόσμου αρνητικής απόσβεσης
Εξετάστε το ακόλουθο υποθετικό παράδειγμα: ο Mike, ένας πρώτος αγοραστής κατοικίας, επιθυμεί να διατηρήσει τις μηνιαίες πληρωμές υποθηκών του όσο το δυνατόν χαμηλότερες. Για να το πετύχει αυτό, επιλέγει ένα ARM, επιλέγοντας να πληρώσει μόνο ένα μικρό μέρος του ενδιαφέροντος για τις μηνιαίες πληρωμές του.
Ας υποθέσουμε ότι ο Mike πήρε την υποθήκη του όταν τα επιτόκια ήταν ιστορικά χαμηλά. Παρά ταύτα, οι μηνιαίες πληρωμές υποθηκών του βαρύουν ένα σημαντικό ποσοστό του μηνιαίου εισοδήματός του, ακόμα και όταν εκμεταλλεύεται την αρνητική απόσβεση που προσφέρει ο ARM.
Αν και το σχέδιο πληρωμών του Mike μπορεί να τον βοηθήσει να διαχειριστεί βραχυπρόθεσμα τα έξοδά του, τον εκθέτει επίσης σε μεγαλύτερο μακροπρόθεσμο κίνδυνο επιτοκίου, διότι αν αυξηθούν τα μελλοντικά επιτόκια, ενδέχεται να μην είναι σε θέση να αντέξει τις προσαρμοσμένες μηνιαίες πληρωμές. Επιπλέον, επειδή η στρατηγική του Mike με χαμηλό επιτόκιο προκαλεί την πτώση του υπολοίπου του δανείου με βραδύτερο ρυθμό από ό, τι διαφορετικά, θα έχει μεγαλύτερο κεφάλαιο και ενδιαφέρον να εξοφλήσει στο μέλλον απ 'ό, τι αν είχε απλώς καταβάλει το πλήρες ενδιαφέρον και τον κύριο οφειλέτη του μήνας.
Η αρνητική απόσβεση αναφέρεται εναλλακτικά ως "NegAm" ή "αναβαλλόμενο ενδιαφέρον".
