Σε μια έκδοση του Περιοδικού Πίνακα Επιστροφών Επενδύσεων από την MFS Investments για τα έτη 1998 έως 2017, οι εμπιστευτικές εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητα (REITs) αποτελούσαν την κορυφαία κατηγορία περιουσιακών στοιχείων σε έξι από αυτά τα έτη. Επιπλέον, κατά τη διάρκεια του εν λόγω χρονικού διαστήματος, η REITs, όπως αντιπροσωπεύεται από τον δείκτη NAREIT Equity REIT, συγκέντρωσε μέση ετήσια απόδοση 8, 67%, η οποία ήταν η δεύτερη καλύτερη κατηγορία περιουσιακών στοιχείων κατά την ίδια περίοδο μετά από μικρά περιουσιακά στοιχεία με μέσο ετήσιο επιτόκιο του 9, 12%.
Οι προηγούμενες επιδόσεις δεν αποτελούν εγγύηση μελλοντικών επιστροφών. Έτσι, στο σημερινό περιβάλλον, οι REIT εξακολουθούν να είναι βιώσιμες επενδύσεις τόσο για μεμονωμένους επενδυτές όσο και για χρηματοοικονομικούς συμβούλους και τους πελάτες τους; (Για σχετική ανάγνωση, βλέπε: REIT Προσφορά σταθερότητας ETF.)
Επιτόκια + REITS
Σύμφωνα με το Yahoo! Finance, ο Vanguard REIT Index Adm (VGSLX), ο οποίος παρακολουθεί τον δείκτη MSCI US REIT, έχει τρέχουσα απόδοση 4, 3%. Στο σημερινό περιβάλλον χαμηλού επιτοκίου, αυτό είναι σίγουρα ελκυστικό για πολλούς επενδυτές. Τα αυξανόμενα επιτόκια είναι γενικά αρνητικός παράγοντας για τα REIT. οι εκροές τους αυξάνονται λόγω των υψηλότερων πληρωμών τόκων, γεγονός που μειώνει τα διαθέσιμα σε μετρητά για την καταβολή μερισμάτων στους επενδυτές.
Τα REIT με υπερβάλλον επίπεδα χρέους ή εκείνα που χρειάζονται να αναχρηματοδοτήσουν ιδιότητες βραχυπρόθεσμα είναι πιο επιρρεπή σε μια αύξηση των επιτοκίων από άλλα.
Το 2018, η τιμή του Vanguard REIT ETF (VNQ) μειώθηκε πάνω από 12% από υψηλό τον Ιανουάριο του 2015 εν μέρει λόγω της αβεβαιότητας ως προς το χρόνο και την προθυμία της Fed να αυξήσει τα επιτόκια.
REITs 'Past Performance
Η Cohen & Steers, διαχειριστής επενδύσεων που προσφέρει διάφορα κεφάλαια της REIT, αναφέρει τον τελευταίο κύκλο σφιγ- γής της Fed μεταξύ Ιουνίου 2004 και Ιουνίου 2006 ως παράδειγμα του πού τα υψηλότερα ποσοστά αρχικά έβλαψαν την απόδοση των REIT. Αλλά με την πάροδο του χρόνου, η ισχυρή οικονομία βοήθησε στη συνέχεια να ενισχύσει την απόδοση των REIT.
Η σωρευτική απόδοση των REIT κατά το χρονικό αυτό πλαίσιο ήταν 57, 9%, που αντιστοιχεί στο 15, 5% για τα αποθέματα και στο 5, 9% για τα ομόλογα, σύμφωνα με την εταιρεία.
Η εταιρεία λέει σε ένα άρθρο στο site της: "Όταν η οικονομία βελτιώνεται και τα θεμελιώδη στοιχεία είναι ισχυρά, οι διορθώσεις βάσει απόδοσης έχουν ιστορικά δείξει ελκυστικές ευκαιρίες αγοράς για τους μακροπρόθεσμους επενδυτές. Καθώς τα οφέλη από την ισχυρότερη οικονομική ανάπτυξη έχουν γίνει πιο εμφανή, οι αποτιμήσεις τείνουν να επανέλθουν στο φυσιολογικό. Πιστεύουμε ότι οι επενδυτές που ευθυγραμμίζονται για να επωφεληθούν από αυτές τις ευκαιρίες μπορούν να ανταμειφθούν μακροπρόθεσμα."
REITs Διαφοροποίηση Προσφοράς
Τα REITs δεν είναι ένας μεγάλος διαφοροποιητής από τα αποθέματα, όπως αποδεικνύεται από το συσχετισμό τους με μετοχές κατά 78% περίπου με βάση τη σύγκριση του δείκτη S & P 500 και του δείκτη NAREIT Equity REIT κατά τη διάρκεια των 10 ετών μέχρι τα τέλη του 2015. Ωστόσο, διαφοροποίηση όσον αφορά τις χαμηλές ή αρνητικές συσχετίσεις με τα βασικά ομόλογα, τα βασικά προϊόντα και τα νομίσματα.
Πέρα από τα επιτόκια, οι επιδόσεις των REIT θα εξαρτηθούν από τον τρόπο με τον οποίο η οικονομία και ο χρηματιστηριακός ναύλος. Σε ένα πρόσφατο άρθρο του CNBC, ο Joseph Smith, επικεφαλής της επενδυτικής εταιρείας για την CBRE Clarion Securities, ο οποίος διαχειρίζεται περίπου 22 δισεκατομμύρια δολάρια σε ακίνητα, δήλωσε: «Όλο το χρόνο σημειώνεται ένα flip-flop μεταξύ προσδοκιών για οικονομική ανάπτυξη και επιτόκια. Αυτή η αβεβαιότητα δημιουργεί μεταβλητότητα και σε περιόδους αστάθειας, η συσχέτιση των REIT με την ευρύτερη αγορά μετοχών αυξάνεται. " Το απόσπασμα του κ. Smith έγινε στα τέλη του 2015. (Για σχετική ανάγνωση, δείτε: Επενδύσεις σε ακίνητα που επενδύουν σε περιβάλλον υψηλού επιτοκίου. )
Παράγοντες που επηρεάζουν τα μεμονωμένα REITs
Όπως κάθε αμοιβαίο κεφάλαιο ή ΕΙΕΕ, υπάρχουν τα υποκείμενα ΑΕΕΕ σε αυτά τα κεφάλαια. Τα μεμονωμένα REITs μπορούν να περιλαμβάνουν αυτά που έχουν ένα υποκείμενο χαρτοφυλάκιο εμπορικών ακινήτων, κατοικιών και ξενοδοχείων ή θέρετρα μεταξύ πολλών άλλων. Επιπλέον, υπάρχει έκθεση σε συγκεκριμένους τομείς, όπως η υγειονομική περίθαλψη και οι περιοχές ειδικών όπως η REITs για ξυλεία και υποθήκες.
Το σημείο εδώ είναι ότι ορισμένες από τις επιδόσεις αυτών των REIT θα εξαρτηθούν από τις επιδόσεις των χρηματιστηριακών αγορών και των επιχειρηματικών τομέων στους οποίους συνδέονται. Αυτό σημαίνει ότι η απόδοση αυτών των REIT υπερβαίνει την απόδοση της συνολικής χρηματιστηριακής αγοράς ή / και της οικονομίας. Αυτό δεν είναι σε αντίθεση με την ακίνητη περιουσία που λέει πως όλα τα ακίνητα είναι τοπικά.
Οι μεμονωμένες εταιρείες REIT επηρεάζονται επίσης από τους διαχειριστές τους. Όπως κάθε άλλο απόθεμα ή παρόμοιο μέσο, η διαχείριση είναι σημαντική. Ποια είναι η εμπειρία τους; Είναι μετόχων-επίκεντρο; Έχουν τα δικά τους χρήματα επενδυμένα παράλληλα με τα δικά σας;
Η φορολογική περικοπές και η απασχόληση Νόμος του 2017 είναι επωφελής για τους επενδυτές ακινήτων. Ορισμένες από τις αλλαγές που περιλαμβάνονται στον νέο φορολογικό νόμο επηρεάζουν τα REIT. Για παράδειγμα, οι εταιρείες REIT επωφελούνται από την έκπτωση 20% επί του εισοδήματος της εταιρείας.
Η κατώτατη γραμμή
Όπως και πολλές άλλες επενδύσεις σήμερα, οι εταιρείες REIT ενδέχεται να υποφέρουν τουλάχιστον αρχικά από μια περίοδο αύξησης των επιτοκίων. Τα Α.Ε.Π.Ε.Π. που είναι ιδιαίτερα επιπλεγμένα και εκείνα που ενδέχεται να χρειαστεί να αναχρηματοδοτήσουν το χρέος, ενώ τα επιτόκια αυξάνονται, μπορεί να είναι πιο ευάλωτα από άλλα. Εκείνοι που εξετάζουν μεμονωμένα REITs πρέπει να εξετάσουν τη διαχείριση της επιχείρησης και το υποκείμενο χαρτοφυλάκιο επενδύσεων. Υπάρχει ένας αριθμός αμοιβαίων κεφαλαίων και ETF που παρέχουν σταθερή έκθεση σε αυτόν τον τομέα επίσης. Με την πάροδο του χρόνου, τα REITs έχουν αποδειχθεί ότι αποτελούν μια σταθερή συνιστώσα πολλών χαρτοφυλακίων και μπορεί να συνεχίσουν να πηγαίνουν προς τα εμπρός. (Για σχετική ανάγνωση, βλέπε: 5 Τύποι REIT και πώς να επενδύσετε σε αυτές. )
