Τι είναι το τμήμα 1250;
Το άρθρο 1250 του Κώδικα Εσωτερικών Εισοδημάτων των Ηνωμένων Πολιτειών είναι ένας κανόνας που ορίζει ότι το IRS θα φορολογεί κέρδος από την πώληση ακινητοποιημένου ακινήτου ως συνηθισμένο εισόδημα εάν η σωρευμένη απόσβεση υπερβαίνει την απόσβεση που υπολογίζεται με τη μέθοδο της σταθερής απόσβεσης.
Το τμήμα 1250 βασίζει το ποσό του οφειλόμενου φόρου επί του τύπου ιδιοκτησίας, είτε πρόκειται για κατοικία είτε για ακίνητη περιουσία, ενώ συγχρόνως παράγοντας και τον αριθμό των πλειστηριασμών που ο ιδιοκτήτης του ακινήτου διέθετε.
Βασικές τακτικές
- Το τμήμα 1250 του Κώδικα Εσωτερικού Εισοδήματος των ΗΠΑ ορίζει ότι το IRS θα φορολογεί ένα κέρδος από την πώληση αποσβεσθέντων ακινήτων ως τακτικό εισόδημα εάν η σωρευμένη απόσβεση υπερβαίνει την απόσβεση που υπολογίζεται με τη σταθερή μέθοδο. Το τμήμα 1250 εφαρμόζεται κυρίως όταν μια εταιρεία υποτιμά την ακίνητη περιουσία χρησιμοποιώντας τη μέθοδο επιταχυνόμενης απόσβεσης.
Τα βασικά του τμήματος 1250
Το τμήμα 1250 αναφέρεται στη φορολόγηση των κερδών από την πώληση αποσβέσιμων ακινήτων, όπως εμπορικά κτίρια, αποθήκες, αχυρώσεις, ενοικιαζόμενα ακίνητα και τα δομικά τους στοιχεία με ένα συνηθισμένο φορολογικό συντελεστή. Ωστόσο, οι υλικές και άυλες προσωπικές ιδιότητες και οι εκτάσεις γης δεν εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής αυτού του φορολογικού κανονισμού.
Το τμήμα 1250 εφαρμόζεται κυρίως όταν μία εταιρεία υποτιμά την ακίνητη περιουσία χρησιμοποιώντας τη μέθοδο της επιταχυνόμενης απόσβεσης, με αποτέλεσμα μεγαλύτερες μειώσεις στην αρχική ζωή ενός πραγματικού περιουσιακού στοιχείου σε σύγκριση με τη μέθοδο της σταθερής απόσβεσης. Το άρθρο 1250 αναφέρει ότι εάν ένα ακίνητο πωλεί για μια τιμή αγοράς που παράγει ένα φορολογητέο κέρδος και ο ιδιοκτήτης αποσβένει το ακίνητο χρησιμοποιώντας τη μέθοδο της ταχύτερης απόσβεσης, το IRS επιβάλλει τη διαφορά μεταξύ της πραγματικής απόσβεσης και της γραμμικής απόσβεσης ως συνήθους εισοδήματος.
Επειδή η IRS εξουσιοδοτεί τους ιδιοκτήτες να αποσβέσουν όλα τα ακίνητα μετά το 1986 με τη μέθοδο της σταθερής απόσβεσης, η αντιμετώπιση των κερδών ως συνηθισμένο εισόδημα σύμφωνα με το τμήμα 1250 είναι ένα σχετικά σπάνιο περιστατικό. Εάν ένας ιδιοκτήτης διαθέτει το ακίνητο ως δώρο που μεταφέρεται κατά το θάνατο, το πουλάει ως μέρος ενός ομοειδούς ανταλλαγής ή το διαθέτει με άλλες μεθόδους, δεν υπάρχουν πιθανά φορολογητέα κέρδη.
Ένα παράδειγμα εφαρμογής του τμήματος 1250
Για να παρατηρήσετε ένα πραγματικό παράδειγμα του Τμήματος 1250 σε δράση, φανταστείτε ότι ένας επενδυτής αγοράζει ένα ακίνητο αξίας 800.000 δολαρίων με 40ετή ωφέλιμη ζωή. Πέντε χρόνια αργότερα, με την εφαρμογή της μεθόδου επιταχυνόμενης απόσβεσης, ο εν λόγω επενδυτής απαιτεί συσσωρευμένα έξοδα απόσβεσης ύψους $ 120.000, με αποτέλεσμα το κόστος να είναι $ 680.000.
Ας υποθέσουμε επιπλέον ότι αυτός ο επενδυτής εκφορτώνει το ακίνητο για $ 750.000, με αποτέλεσμα ένα συνολικό φορολογητέο κέρδος $ 70.000. Λόγω του γεγονότος ότι η συσσωρευμένη απόσβεση σε σταθερή βάση ανέρχεται σε $ 100.000 (η αρχική τιμή των 800.000 δολαρίων, διαιρούμενη κατά 40 χρόνια, πολλαπλασιαζόμενη με πέντε χρόνια χρήσης), η Εσωτερική Υπηρεσία Φορολογίας πρέπει στη συνέχεια να φορολογήσει 20.000 δολάρια από την πραγματική απόσβεση που υπερβαίνει την απλή απόσβεση, ως συνηθισμένο εισόδημα. Το IRS θα φορολογούσε στη συνέχεια τα 50.000 δολάρια που παραμένουν από το συνολικό κέρδος, με τους ισχύοντες φορολογικούς συντελεστές κεφαλαιουχικών κερδών.
Σύμφωνα με το τμήμα 1250, η ανάκτηση του κέρδους ως τακτικού εισοδήματος περιορίζεται στο πραγματικό κέρδος που καταγράφεται στην πώληση ακινήτων. Στο παράδειγμά μας, αν ο επενδυτής αποφορτώσει το ακίνητο για $ 690.000, παράγοντας έτσι κέρδος $ 10.000, η υπηρεσία εσωτερικών εσόδων θα ταξινομήσει μόνο $ 10.000 ως κανονικό εισόδημα και όχι τα πρόσθετα $ 20.000.
