Σε αντίθεση με τις μετοχές των μετοχών, τα επενδυτικά ακίνητα δεν μπορούν να εκφορτωθούν σε μερικά δευτερόλεπτα με ένα κλικ του ποντικιού σας. Ο χρόνος μεταξύ της απόφασης πώλησης και της πραγματικής ημερομηνίας πώλησης συχνά μετριέται σε εβδομάδες ή μήνες. Η πώληση του σπιτιού σας μπορεί να είναι μια εκφοβιστική διαδικασία αν δεν ξέρετε από πού να ξεκινήσετε, αλλά η πώληση μιας επένδυσης σε ακίνητα απαιτεί ακόμα περισσότερη δουλειά.
Το ποσό του κεφαλαίου και τα φορολογικά θέματα που αφορούν την πραγματοποίηση αυτού του κεφαλαίου είναι πολύπλοκα όταν πρόκειται για επενδυτικά ακίνητα. Δεν είναι, ωστόσο, αδύνατο να επιτευχθεί μόνος σας., θα εξετάσουμε τη διαδικασία πώλησης μιας επένδυσης σε ακίνητα και θα επικεντρωθούμε στο πώς να περιορίσουμε τους φόρους επί των κερδών.
Γιατί να πουλήσω;
Οι λόγοι για την πώληση ενός ακινήτου ποικίλλουν. Οι ιδιοκτήτες που διαχειρίζονται προσωπικά τις ιδιοκτησίες τους μπορούν να κινηθούν και θέλουν να επενδύσουν σε κάτι κοντά στη νέα κατοικία τους. Ή ένας ιδιοκτήτης μπορεί να θέλει να εξαργυρώσει την ανατίμηση ενός ενοικιαζόμενου ακινήτου αντί να συσσωρεύσει χρήματα μέσω ενοικίου. Μπορεί ακόμη και να είναι περίπτωση περιουσίας που χάνει χρήματα, είτε μέσω κενής θέσης είτε όχι, ώστε να καλύψει τα έξοδα. Ανεξάρτητα από το λόγο, οι επενδυτές ακινήτων που επιθυμούν να πουλήσουν θα πρέπει να αντιμετωπίσουν τους φόρους.
Ο Φορολογούμενος έρχεται
Οι φόροι κεφαλαιουχικών κερδών σε μια πώληση ακινήτων είναι πολύ πιο απότομοι σε σύγκριση με την απλή πώληση ακινήτων προσωπικής χρήσης. Τα βασικά κέρδη κεφαλαίου που πρέπει να πληρώσετε για το κέρδος από την πώληση αυξάνονται με οποιαδήποτε απόσβεση που ζητήσατε έναντι του ακινήτου. Αυτό σημαίνει ότι αν το ακίνητο χάσει χρήματα και χρησιμοποιήσατε την απώλεια έναντι του φορολογικού σας λογαριασμού τα προηγούμενα χρόνια, θα έχετε μεγαλύτερο φόρο όταν πραγματοποιείται η πώληση.
Παράδειγμα - Φόρος Κεφαλαιουχικών Κερδών και Αποσβέσεις
Ας πούμε ότι έχετε ένα ακίνητο που αγοράσατε για $ 150.000 και πουλάει για $ 200.000. Συνήθως, αυτό σημαίνει ότι πληρώνετε κέρδη κεφαλαίου στα $ 50.000. Εάν αφαιρέσατε 20.000 δολάρια απόσβεσης κατά τη διάρκεια της ιδιοκτησίας σας, οφείλετε τη διαφορά μεταξύ της τιμής πώλησης και της τιμής αγοράς σας μείον την απόσβεση: $ 200.000 - ($ 150.000 - $ 20.000). Αντί να έχετε κέρδη κεφαλαίου από $ 50.000, οφείλετε τώρα τα κέρδη κεφαλαίου στα $ 70.000.
Σημείωση: Αυτό δεν πρέπει να σας αποθαρρύνει από την απαίτηση για απώλειες απόσβεσης . Είναι σχεδόν πάντα καλύτερα να πραγματοποιείτε φορολογικά διαλείμματα νωρίτερα και όχι αργότερα .
Τροχαίο
Ο Κώδικας Εσωτερικών Εισοδήματος Τμήμα 1031 επιτρέπει στους επενδυτές ακίνητων περιουσιών να αποφεύγουν τους φόρους επί των κερδών τους επανεπενδύοντάς τους σε ακίνητα όμοιας φύσης. Με τη βοήθεια δικηγόρου ή φορολογικού συμβούλου, μπορείτε να ρυθμίσετε την πώληση έτσι ώστε τα έσοδα να τεθούν σε ένα δεσμευμένο λογαριασμό μέχρι να είστε έτοιμοι να τα χρησιμοποιήσετε για να αγοράσετε ένα νέο ακίνητο. Υπάρχει προθεσμία 45 ημερών για να επιλέξετε τη νέα ιδιοκτησία και έξι μήνες για να ολοκληρωθεί η συναλλαγή. Αν σκοπεύετε να κάνετε μια ανατροπή, θα πρέπει να αρχίσετε να ψάχνετε για το νέο ακίνητο προτού να πουλήσετε το παλιό.
Η ανταλλαγή 1031 λειτουργεί εξαιρετικά αν σκοπεύετε να επανεπενδύσετε σε άλλη ιδιοκτησία. Αν απλά θέλετε να σταματήσετε να συμμετέχετε άμεσα, μπορείτε είτε να προσλάβετε έναν επαγγελματία διαχειριστή ακινήτων για τον σημερινό σας τόπο είτε να τον πωλήσετε και να αγοράσετε ένα επαγγελματικά διαχειριζόμενο ακίνητο. Εάν ο στόχος σας είναι απλώς να αντλήσετε κεφάλαια, ωστόσο, απλά θα πρέπει να φάτε τον φόρο κεφαλαιουχικών κερδών.
Ενσωμάτωση ως Ασπίδα
Η ενσωμάτωση γίνεται όλο και πιο δημοφιλής για τους επενδυτές σε ακίνητα. Με την ενσωμάτωσή τους, οι επενδυτές μπορούν να μειώσουν την ευθύνη τους καθιστώντας την εταιρία πράξη ως ασπίδα μεταξύ σας και την πιθανότητα ότι ένας ενοικιαστής μπορεί να σας μηνύσει. Το σπίτι και τα προσωπικά σας οικονομικά δεν μπορούν να διεκδικηθούν σε οποιαδήποτε δικαστική ή νομική διαδικασία όταν ενσωματώσετε. Οι εταιρίες έχουν επίσης διαφορετικούς φορολογικούς κανόνες που είναι αρκετά ευνοϊκοί, ειδικά με τα κεφαλαιακά κέρδη από την πώληση ενός ακινήτου.
Για έναν συγκεκριμένο τύπο επενδυτή ακινήτων, η ενσωμάτωση έχει νόημα. Εάν απασχολείτε ανθρώπους για να βρείτε και να διαχειριστείτε ένα ευρύ φάσμα εισοδηματικών ιδιοτήτων και να κάνετε σημαντικά κέρδη σε αυτό, η ενσωμάτωση θα μειώσει το φορολογικό σας λογαριασμό και στη συνέχεια θα δείτε τα κέρδη μέσω της δομής μετοχών της εταιρείας σας. Για τους περισσότερους επενδυτές σε ακίνητα, υπάρχουν καλύτεροι τρόποι να αποκτήσετε τα οφέλη της ενσωμάτωσης χωρίς να περιπλέξετε πώς πραγματοποιείται το εισόδημα.
Η ενσωμάτωση μπορεί να δημιουργήσει ένα εμπόδιο ανάμεσα σε εσάς και τα κέρδη από την ιδιοκτησία σας, έτσι ώστε εάν εσείς εξαρτάται από αυτό το εισόδημα με οποιονδήποτε τρόπο, ίσως να μην μπορείτε να έχετε πρόσβαση σε αυτό όσο εύκολα θα θέλατε - ιδιαίτερα με μεγάλα κέρδη, ένα ακίνητο. Είναι σχετικά εύκολο να ενσωματωθεί, απαιτώντας μόνο κάποιες επαγγελματικές συμβουλές και γραφειοκρατία, αλλά η απόκτηση των περιουσιακών στοιχείων σας από μια εταιρεία (για παράδειγμα, να τα πουλήσετε και να συνταξιοδοτηθείτε) είναι πιο περίπλοκη επειδή περπατάτε τη γραμμή εκούσιας φοροδιαφυγής / πουλάτε την εταιρεία αντί για τις ιδιότητες που την κατατάσσουν. Αυτό, φυσικά, είναι πολύ πιο δύσκολο από την πώληση ενός σπιτιού.
Αντίθετα, εάν διαχειρίζεστε προσωπικά δύο ή τρία ακίνητα και έχετε ακόμη ένα ή δύο άλλα που διαχειρίζονται επαγγελματικά, ενδέχεται να μην επωφεληθείτε από την ενσωμάτωση. Εάν τα έσοδα από τα ενοίκια σας δεν υπερβαίνουν τα έξοδά σας για κάθε ακίνητο με μεγάλο περιθώριο, είναι προτιμότερο να τα κρατάτε όπως είναι και να χρησιμοποιείτε αποσβέσεις και μειώσεις όταν μπορείτε ή να αλλάξετε τα ακίνητά σας σε μια μικρή επιχείρηση.
Εκτός από τη χρήση μικρών επιχειρήσεων ως εναλλακτική λύση στην ενσωμάτωση, ορισμένα κράτη επιτρέπουν στους επενδυτές σε ακίνητα να ανοίξουν μια ξεχωριστή εταιρεία περιορισμένης ευθύνης για κάθε ιδιοκτησία που κατέχουν. Αν και αυτό δεν μειώνει αναγκαστικά τους φόρους, προστατεύει τα οικονομικά σας, καθώς και κάθε ιδιοκτησία, από οποιαδήποτε διαφορά που μπορεί να γίνει εναντίον ενός από τα ακίνητά σας.
Η κατώτατη γραμμή
Η πώληση ενός ακινήτου μπορεί να είναι προκλητική και είναι ακόμη πιο δύσκολο εάν ελπίζετε να αποφύγετε ένα μεγάλο φόρο για τα έσοδα. Εάν κάνετε πώληση για να επενδύσετε σε μια διαφορετική ιδιοκτησία, τότε μπορείτε απλά να κάνετε μια ανατροπή 1031 και να αναβάλλετε τον φόρο. Εάν πουλάτε επειδή χρειάζεστε το κεφάλαιο, θα πρέπει να πληρώσετε κάποιους φόρους.
Το βέλτιστο σενάριο, όπως συμβαίνει με τα αποθέματα, είναι να αναβάλει την πώληση μιας επένδυσης σε ακίνητα, ειδικά μια μίσθωση που σπάει ακόμη ή καλύτερα, εκτός αν αντισταθμίζετε πιστώσεις ή ζημίες για να πάρετε μέρος του τσιμπήματος από τον φόρο κεφαλαιουχικών κερδών. Με αυτόν τον τρόπο, θα έχετε την ευκαιρία να μειώσετε το συνολικό σας φόρο και να τροφοδοτήσετε περισσότερα από τα έσοδα.
