Η πιο παραδοσιακή μορφή ιδιοκτησίας σπιτιού είναι η ιδιοκτησία τόσο του σπιτιού όσο και της γης στην οποία είναι κτισμένη. Εκείνοι που δεν μπορούν να αντέξουν οικονομικά σπίτια ή που δεν θέλουν να ενοχλούνται από εξωτερική συντήρηση και συντήρηση, μπορούν να αγοράσουν ξενοδοχεία ή αρχοντικά. Ωστόσο, υπάρχει άλλη επιλογή ιδιοκτησίας κατοικίας: αγοράζοντας μόνο το σπίτι και εκμισθώνοντας τη γη που καταλαμβάνει.
Η αγορά ενός σπιτιού σε μια κοινότητα μισθωμένων γαιών σας επιτρέπει να έχετε ένα σπίτι που διαφορετικά δεν θα ήταν σε θέση να αντέξετε οικονομικά. Ωστόσο, αυτός ο τύπος αγοράς στερείται ορισμένα από τα οφέλη της παραδοσιακής ιδιοκτησίας στο σπίτι και έχει άλλα σημαντικά μειονεκτήματα. Αυτή η ασυνήθιστη ρύθμιση ιδιοκτησίας θα λειτουργούσε για εσάς; Διαβάστε παρακάτω για να μάθετε.
Τα βασικά
Με ένα εκπαιδευμένο μάτι, μπορείτε συνήθως να εντοπίσετε μια ιδιοκτησία μισθωμένης γης, ακόμα και όταν δεν αναφέρεται ρητά. Οι λέξεις-κλειδιά που πρέπει να αναζητήσετε περιλαμβάνουν το "κατασκευασμένο σπίτι" και το "ενοίκιο". Τα εξωτερικά χαρακτηριστικά του σπιτιού μπορούν να περιγραφούν με όρους όπως "pool pool" ή "associations tennis courts". Επίσης, η τιμή των μισθωμένων ακινήτων τείνει να είναι πολύ κάτω από την αγοραία αξία. Για παράδειγμα, εάν η τιμή μετατροπής για ένα παραδοσιακό τριών υπνοδωματίων, δύο λουτρά, 1.600 τετραγωνικά πόδια είναι περίπου 500.000 δολάρια, ένα συγκρίσιμο σπίτι σε μίσθωση μπορεί να κοστίσει μόνο $ 150.000. Ένα μισθωμένο σπίτι ιδιοκτησίας μπορεί επίσης να έχει ασυνήθιστα upscale χαρακτηριστικά για την τιμή του.
Οι αμοιβές του συντηρητικού ιδιοκτήτη σπιτιού (HOA) υποδεικνύουν επίσης ότι μια λίστα μπορεί να αφορά ακίνητη περιουσία που έχει εκμισθωθεί. Ένα κανονικό τέλος HOA μπορεί να είναι περίπου 250 δολάρια το μήνα, ενώ ένα τέλος HOA σε ακίνητο που έχει ενοικιασθεί μπορεί να είναι 900 δολάρια το μήνα. Ένα άλλο giveaway είναι ότι αν κοιτάξετε έναν δορυφορικό χάρτη της γειτονιάς όπου βρίσκεται το σπίτι, μπορεί να παρατηρήσετε ότι τα σπίτια είναι πιο κοντά από το συνηθισμένο και είναι πολύ παρόμοια μεταξύ τους. Τέλος, σε μια τυπική γειτονιά, μερικά σπίτια έχουν τις δικές τους πισίνες, ενώ σε μια κοινότητα μισθωμένων γαιών κανένας από αυτούς δεν θα το κάνει.
Οι καταχωρίσεις ακινήτων δεν περιλαμβάνουν πάντα ακίνητα μισθωμένων γηπέδων. Μερικές φορές, οι βασικές πληροφορίες παραμένουν έξω από μια λίστα ακινήτων εξαιτίας της δυσκολίας ενός πράκτορα ή επειδή ο πράκτορας ή ο πωλητής προσπαθεί να κρύψει κάτι. Διερευνούν τα κρυμμένα γεγονότα και ποτέ δεν αγοράζουν ακίνητη περιουσία χωρίς να κατανοούν πλήρως τα ασυνήθιστα χαρακτηριστικά αυτού του τύπου ιδιοκτησίας σπιτιού.
Είδη ακινήτων μισθωμένων γαιών
Υπάρχουν διάφοροι τύποι ιδιόκτητων μισθωμένων ακινήτων και ο συνηθέστερος τύπος ποικίλλει ανάλογα με την περιοχή. Στη Χαβάη και στο Ντελαγουέρ, υπάρχουν ενοικιαζόμενα καταλύματα. Σε περιοχές με ιθαγενείς αμερικανικές κρατήσεις, όπως το Palm Springs, μπορεί να μπορείτε να αγοράσετε ακίνητα σε εκμισθωμένες εκτάσεις. Στο Λος Άντζελες, όπου ακόμη και τα σπίτια στα προάστια υπερβαίνουν κατά πολύ τις τιμές που μπορεί να έχει ο μέσος άνθρωπος, υπάρχουν ιδιότητες μισθωμένων γηπέδων σε προαστιακές περιοχές, όπως η κοιλάδα Simi και η πόλη Canyon. Η Φλόριντα και η Αριζόνα έχουν επίσης μια σειρά από κοινότητες συνταξιοδοτικής μίσθωσης.
Οι ιδιότητες μισθωμένων γαιών υπάρχουν σε άλλους τομείς, αλλά επειδή η μίσθωση γη είναι ένας μη συμβατικός τρόπος αγοράς ακινήτου, αυτή η επιλογή δεν είναι διαθέσιμη σε κάθε κράτος. Τα ρυμουλκούμενα πάρκα, ίσως η πιο κοινή μορφή κοινότητας μισθωμένων γαιών, μπορούν να βρεθούν σχεδόν οπουδήποτε.
Όταν αγοράζετε ένα σπίτι ή ένα condo σε μισθωμένη γη, θα πάρετε μια υποθήκη για το ακίνητο, όπως συνήθως. Η μηνιαία πληρωμή υποθηκών θα είναι μικρότερη επειδή η τιμή αγοράς του σπιτιού είναι χαμηλότερη, αλλά θα πρέπει επίσης να πληρώσετε ένα σημαντικό μηνιαίο τέλος μίσθωσης γης. Επειδή τα ακίνητα μίσθωσης γης βρίσκονται συχνά σε ολόκληρες κοινότητες παρόμοιων ιδιοκτησιών, ένα ακίνητο μίσθωσης μπορεί επίσης να συνοδεύεται από χρεώσεις HOA για την κάλυψη της συντήρησης του τοπίου, των κοινόχρηστων πισινών, των κοινοτικών κτιρίων κ.λπ.
Γενικές παρατηρήσεις
- Πόσο χρόνο παραμένει στη μίσθωση; Εάν η διάρκεια της υπόλοιπης μίσθωσης είναι μικρότερη από ό, τι σκοπεύετε να παραμείνετε στο σπίτι, είναι επιτακτική ανάγκη να μάθετε τι συμβαίνει με το ενδιαφέρον σας για το ακίνητο στο τέλος της μίσθωσης. Η διάρκεια μίσθωσης θα επηρεάσει επίσης την ικανότητά σας να χρηματοδοτήσετε το σπίτι. Μπορεί να είναι δύσκολο ή αδύνατο να πάρετε μια υποθήκη αν η υπόλοιπη διάρκεια μίσθωσης στη γη είναι 20 χρόνια και θέλετε μια υποθήκη 30 ετών. Στην ιδανική περίπτωση, μια μίσθωση που υπερβαίνει την πιθανή υπόλοιπη διάρκεια ζωής σας θα προστατεύσει τα οικονομικά σας συμφέροντα και την ηρεμία σας. Φυσικά, ενώ μπορεί να μην ζείτε σε αυτό το σπίτι για το υπόλοιπο της ζωής σας, είναι ωραίο να έχετε αυτή την επιλογή. Και αν πουλάτε το σπίτι, μια μακρά υπολειπόμενη μίσθωση θα επηρεάσει θετικά την τιμή πώλησής σας.
Ποιοι είναι οι όροι της ρήτρας παράδοσης; Ελέγξτε τους όρους της ρήτρας παράδοσης εάν η μίσθωση θα εξαντληθεί, ενώ εξακολουθείτε να είστε κύριος του σπιτιού. Εάν η μίσθωση λήξει και δεν ανανεωθεί, θα πρέπει να εγκαταλείψετε τη χρήση της γης στην οποία είναι χτισμένο το σπίτι σας. Ορισμένες ρήτρες παραίτησης ορίζουν ότι πρέπει επίσης να παραδώσετε οποιεσδήποτε βελτιώσεις στη γη (δηλ. Το condo, το αρχοντικό ή το σπίτι σας). Αποφύγετε τις άσχημες εκπλήξεις με τη λήψη των πληροφοριών πριν αγοράσετε.
Πόσο είναι η μηνιαία καταβολή μίσθωσης γης, πόσο συχνά προσαρμόζεται και πόσο; Αν υπάρχουν χρεώσεις HOA, ρωτήστε τις ίδιες ερωτήσεις σχετικά με αυτές. Θέλετε να βεβαιωθείτε ότι πραγματικά θα εξοικονομήσετε χρήματα αγοράζοντας ένα ακίνητο που έχει μισθωθεί και ότι δεν θα αναγκαστείτε κάποια μέρα να μετακομίσετε αυξάνοντας το κόστος.
Είμαι καλύτερα από την ενοικίαση; Εξετάστε αν η κατοχή ενός σπιτιού σε μισθωμένη γη είναι πραγματικά ανώτερη από την ενοικίαση. Οι δύο είναι παρόμοιες με πολλούς τρόπους, συμπεριλαμβανομένης της πληρωμής μηνιαίων τελών που καθορίζονται από άλλο μέρος. Η κατοχή ενός παραδοσιακού σπιτιού μπορεί να σας δώσει μεγαλύτερο βαθμό ελευθερίας. αν αυτό είναι σημαντικό για εσάς, ίσως αξίζει να περιμένετε να εξοικονομήσετε χρήματα για μια προκαταβολή ή να αυξήσετε το εισόδημά σας αρκετά ώστε να δικαιούστε μια καλή υποθήκη σε ένα παραδοσιακό σπίτι.
Πλεονεκτήματα
Η αγορά ενός σπιτιού σε μισθωμένο οικόπεδο προσφέρει τα ακόλουθα πλεονεκτήματα.
- Μπορείτε να αγοράσετε το σπίτι για πολύ λιγότερο από ένα παραδοσιακό σπίτι επειδή δεν χρειάζεται να αγοράσετε τη γη.
Τα μισθωμένα ακίνητα είναι συχνά καλύτερο από το διαμέρισμα που ζουν για παιδιά και κατοικίδια ζώα και μπορείτε να επενδύσετε τα χρήματα που η μίσθωση σας εξοικονομεί. Οι αγοραστές μπορούν να ζήσουν σε μια τοποθεσία σε προσιτές τιμές που δεν θα μπορούσαν να αντέξουν οικονομικά. Για παράδειγμα, στην παραλία του Huntington, στην Καλιφόρνια, υπάρχουν αρκετές κοινότητες κινητής κατοικίας κοντά στον Ειρηνικό Ωκεανό. Για να αγοράσετε ακόμη και ένα αρχικό σπίτι στο Huntington Beach, ίσως χρειαστείτε περίπου 400.000 δολάρια. Η αγορά ενός σπιτιού αρχικού επιπέδου σε ένα πάρκο ρυμουλκουμένων, για λόγους σύγκρισης, μπορεί να κοστίσει μόλις 40.000 δολάρια.
Οι κοινότητες μισθωμένων γαιών περιλαμβάνουν συχνά παροχές που δεν βρίσκονται πάντα σε παραδοσιακές γειτονιές, όπως κλαμπ, πισίνες, γήπεδα τένις, παιδικές χαρές και γήπεδα γκολφ. Λόγω της πτυχής της κοινοτικής κοινότητας, οποιαδήποτε αμοιβή HOA μπορεί να περιλαμβάνει το γκαζόν σας που κόβεται σε τακτική βάση.
Επειδή δεν είστε κύριος της γης, πιθανόν να έχετε χαμηλό φόρο ακίνητης περιουσίας ή όχι, πράγμα που μπορεί να σας βοηθήσει να πάρετε μερικά από τα τσιμπήματα έξω από την καταβολή μίσθωσης γης και χρεώσεις HOA. Σε ορισμένους τομείς, οι τοπικοί νόμοι περιορίζουν το ποσό με το οποίο τα μισθωμένα τέλη γης μπορούν να αυξηθούν ετησίως.
Μειονεκτήματα
Τα παρακάτω είναι τα μειονεκτήματα αυτής της μορφής ιδιοκτησίας σπιτιού.
- Το σημαντικότερο μειονέκτημα για την κατοχή ενός σπιτιού σε μισθωμένη γη αφορά την οικοδόμηση δικαιοσύνης. Για πολλούς, η ιδιοκτησία σπιτιού αποτελεί σημαντική πηγή πλούτου. Με ιδιοκτησία μισθωμένου ακινήτου, κινδυνεύετε να χάσετε όλα τα δικαιώματά σας με τη λήξη της μίσθωσης, ανάλογα με τους όρους της ρήτρας παράδοσης. Η μεταπώληση του σπιτιού είναι πιθανόν να είναι πιο δύσκολη από τη μεταπώληση ενός παραδοσιακού σπιτιού, ειδικά επειδή με κάθε περνώντας έτος, ο υπόλοιπος όρος στη μίσθωση μειώνεται. Για το λόγο αυτό, αν θέλετε να αφήσετε κάτι στους κληρονόμους σας, ένα σπίτι σε μισθωμένη γη δεν θα είναι σχεδόν τόσο πολύτιμο για αυτούς όσο ένα παραδοσιακό σπίτι. Τα μισθωμένα ακίνητα είναι συχνά μέρος ενός HOA, που σημαίνει επιπλέον μηνιαίες αμοιβές που είναι κάπως απρόβλεπτες. Ενώ τα τέλη HOA είναι συνήθως ένα καθορισμένο ποσό κάθε μήνα, μπορούν να αυξηθούν ετησίως. Το HOA μπορεί επίσης να επιβάλει ειδική αξιολόγηση για σημαντικές επισκευές ή αναβαθμίσεις κοινοτικής ιδιοκτησίας, δημιουργώντας ένα μεγάλο, απρόσμενο λογαριασμό. Οι χρεώσεις HOA μπορεί να είναι ιδιαίτερα ενοχλητικές για όσους δεν χρησιμοποιούν κοινές ευκολίες όπως οι πισίνες ή που προτιμούν να κάνουν το δικό τους τοπίο για να εξοικονομήσουν χρήματα.
Ενώ η παραδοσιακή ιδιοκτησία σπιτιού μπορεί να είναι ένα καλό αντιστάθμισμα του πληθωρισμού, η ιδιοκτησία μίσθωσης ακινήτου δεν είναι. Όταν αγοράζετε ένα σπίτι με υποθήκη με σταθερό επιτόκιο, η πληρωμή σας παραμένει η ίδια κάθε χρόνο καθώς αυξάνεται ο πληθωρισμός . Τελικά, η μηνιαία πληρωμή για την ιδιοκτησία του σπιτιού σας μπορεί να είναι χαμηλότερη από την ενοικίαση στη γειτονιά σας. Και ενώ οι τιμές στο σπίτι κυμαίνονται, οι μακροπρόθεσμες αυξήσεις των τιμών συνήθως ταιριάζουν ή ξεπερνούν τον ρυθμό πληθωρισμού. Σε μια κοινότητα μισθωμένων γαιών, οι μηνιαίες πληρωμές μισθωμάτων και τα τέλη HOA θα αυξηθούν πιθανώς τουλάχιστον όσο και το ποσοστό πληθωρισμού. Εν τω μεταξύ, το σπίτι σας θα γίνει λιγότερο πολύτιμο καθώς πλησιάζει το τέλος της μίσθωσης.
Αν έχετε κατασκευασμένο σπίτι σε μισθωμένο οικόπεδο και η μίσθωση λήγει (και η ρήτρα παράδοσης δεν απαιτεί να παραιτηθείτε από την ιδιοκτησία), μπορείτε θεωρητικά να τα πάρετε μαζί σας σε άλλη μίσθωση ή σε οικόπεδο που έχετε αγοράσει. Ωστόσο, αυτό δεν είναι πολύ ρεαλιστικό, εκτός αν αγοράζετε ένα σπίτι ρυμουλκουμένου. Διαφορετικά, θα πρέπει να έχετε αποσυναρμολογήσει το σπίτι και να μεταφερθείτε σε ένα νέο οικόπεδο. Αυτό μπορεί να είναι πολύ απίθανο και είναι πιθανό να είναι απαγορευτικά δαπανηρό.
Η κατώτατη γραμμή
Αγοράζοντας ένα σπίτι σε μισθωμένη γη μπορεί να είναι δελεαστικό όταν βλέπετε τη χαμηλή τιμή πώλησης, αλλά η αγορά συνεπάγεται πολλές πολυπλοκότητες που η παραδοσιακή αγορά κατοικίας δεν το κάνει. Η παραδοσιακή ιδιοκατοίκηση πιθανώς δημιουργεί τη μεγαλύτερη οικονομική ασφάλεια για τους περισσότερους ανθρώπους, αλλά η αγορά ενός σπιτιού σε μισθωμένη γη μπορεί να είναι μια βιώσιμη εναλλακτική λύση για εκείνους των οποίων η κύρια προτεραιότητα είναι η αγορά σε μια συγκεκριμένη κοινότητα σε χαμηλότερη τιμή από μια παραδοσιακή κατοικία ή συγκυριαρχία, μετοχικό κεφάλαιο.
