Χρησιμοποιώντας το ira για να αγοράσετε ακίνητα

Πίνακας περιεχομένων

• Ο σωστός IRA για την ιδιοκτησία
• Τι είναι και δεν είναι δικό σου
• Πραγματοποίηση της αγοράς σε έναν IRA
• Ιδιοκτησία της ιδιοκτησίας σε IRA
• Πώληση του ακινήτου σε έναν ΙΡΑ
• Πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα της ιδιοκτησίας σε έναν IRA
• Η κατώτατη γραμμή

Όσον αφορά τους IRAs, τα χρηματοπιστωτικά περιουσιακά στοιχεία - μετοχές, ομόλογα, αμοιβαία κεφάλαια ή χρηματιστήρια που διαπραγματεύονται σε χρηματιστήρια (ETF) - είναι οι συνήθεις υπόνοιες επενδύσεων. Παρόλα αυτά, είναι δυνατόν να διατηρήσετε ακίνητη περιουσία στο Roth IRA σας υπό ορισμένες προϋποθέσεις. Μπορείτε να αγοράσετε μονοκατοικίες ή πολυκατοικίες, πολυκατοικίες, εμπορικά ακίνητα όπως καταστήματα λιανικής πώλησης, ξενοδοχεία ή συγκροτήματα γραφείων, ακατέργαστη γη και πολλά, ακόμη και γλιστρίδες.

Δεν είναι τόσο εύκολο όσο η αγορά μερικών εκατοντάδων μετοχών. Εάν θέλετε να βουτήξετε σε αγορές ακινήτων μέσω του αυτοδιαχειριζόμενου IRA, πρέπει να γνωρίζετε τους κανόνες - και υπάρχουν πολλά από αυτά.

Βασικές τακτικές

• Μπορείτε να κρατήσετε ακίνητη περιουσία στον IRA σας, αλλά θα χρειαστείτε ένα αυτοδιοικούμενο IRA για να το κάνετε. Κάθε ακίνητο που αγοράζετε πρέπει να είναι αυστηρά για επενδυτικούς σκοπούς: Εσείς και τα μέλη της οικογένειας δεν μπορείτε να το χρησιμοποιήσετε. ένας ΙΡΑ συνήθως απαιτεί την πληρωμή σε μετρητά και όλα τα έξοδα ιδιοκτησίας πρέπει να καταβάλλονται από τον IRA. Η κατοχή ακινήτων στον IRA σας μπορεί να είναι δύσκολη, με φορολογικά ζητήματα και γραφειοκρατία. Αλλά, από την άλλη πλευρά, η ιδιοκτησία μπορεί να σας προσφέρει ένα καλό (ή μεγάλο) ποσοστό απόδοσης και να διαφοροποιήσετε το χαρτοφυλάκιό σας.

Ο σωστός IRA για την αγορά επενδυτικής περιουσίας

Πρώτα απ 'όλα, ο IRA σας πρέπει να αυτο-κατευθύνεται. Ο όρος "αυτοδιαχειριζόμενο" σημαίνει ότι οι θεματοφύλακες του IRA, το χρηματοπιστωτικό ίδρυμα ή η εταιρεία που είναι υπεύθυνοι για την τήρηση αρχείων και τις απαιτήσεις υποβολής εκθέσεων σχετικά με IRS, δέχονται ή προσφέρονται εναλλακτικές επενδύσεις. Ένας αυτοδιοικούμενος IRA είναι ανεξάρτητος από οποιαδήποτε χρηματιστηριακή, τραπεζική ή επενδυτική εταιρεία που θα λάβει αποφάσεις για εσάς (οι περισσότεροι λογαριασμοί χρηματιστηριακών συναλλαγών δεν επιτρέπουν ακίνητη περιουσία, ούτως ή άλλως).

Για να αγοράσετε και να αποκτήσετε ιδιοκτησία μέσω του IRA σας, θα χρειαστεί ακόμα θεματοφύλακας, μια οντότητα που ειδικεύεται σε αυτοδιαχειριζόμενους λογαριασμούς που θα διαχειρίζονται τη συναλλαγή, τα συναφή έγγραφα και την οικονομική πληροφόρηση. Όλα περνούν από τον θεματοφύλακα για να σας εμποδίσουν να παραβιάσετε τους αυστηρούς κανόνες σχετικά με αυτούς τους τύπους συναλλαγών σε ακίνητα.

Όπως θα περιμένατε, ο θεματοφύλακας θα χρεώσει ένα τέλος για την υπηρεσία. Ωστόσο, δεν θα σας συμβουλεύσει σχετικά με τον τρόπο με τον οποίο μπορείτε να διαμορφώσετε καλύτερα τις εκμεταλλεύσεις σας. Η δουλειά αυτού του θεματοφύλακα είναι να χειριστεί το έργο του back-office.

Πριν εξετάσουμε τους υπόλοιπους κανόνες, καταλαβαίνετε αυτό το βασικό γεγονός: Εσείς και ο IRA σας είναι δύο ξεχωριστές οντότητες. Ο ΙΡΑ σας κατέχει την ιδιοκτησία - δεν το κάνετε. Στην πραγματικότητα, ο τίτλος στο ακίνητο θα διαβάσει το "XYZ Trust Company Custodian (FBO) IRA."

Τι είναι και δεν είναι δικό σου

Το ακίνητό σας πρέπει να είναι καθαρά επένδυση. Δεν μπορείτε να το χρησιμοποιήσετε ως σπίτι διακοπών, ένα μέρος για να ζήσετε τα παιδιά σας, ένα δεύτερο σπίτι ή ένα γραφείο για την επιχείρησή σας. Αυτοί οι κανόνες ισχύουν για εσάς και για τους ανθρώπους που το IRS θεωρεί "αποκλεισμένο". Έτσι ποιος θεωρείται αποκλεισμένος;

• Ο / η σύζυγός σας Οι γονείς, οι παππούδες και οι προ-παππούδες σας Τα παιδιά σας και οι σύζυγοι, τα εγγόνια τους και τα εγγόνια τουςΥπηρεσίες παροχής υπηρεσιών της οντότητας σας IRAAny που κατέχει περισσότερο από το 50%

Επίσης, δεν μπορείτε να αγοράσετε το ακίνητο από έναν από αυτούς τους αποκλεισμένους ανθρώπους-αυτό ονομάζεται συναλλαγή αυτόνομης διαπραγμάτευσης-ούτε μπορεί να αγοράσει η ΙΡΑ ιδιοκτησία που ήδη κατέχετε. Μπορείτε να μάθετε περισσότερα σχετικά με τις απαγορευμένες συναλλαγές στην ενότητα 4.72.11.2.1 του Εγχειριδίου Εσωτερικού Εισοδήματος.

Κάνοντας την αγορά

Το ισοζύγιο IRA σας θα πρέπει να είναι αρκετά υψηλό, επειδή η απόκτηση υποθήκης για την αγορά ακινήτου μέσα σε έναν IRA δεν είναι εύκολη. Θα πρέπει πιθανότατα να πληρώσετε σε μετρητά, η οποία όχι μόνο παίρνει ένα μεγάλο δάγκωμα από το λογαριασμό, αλλά και επηρεάζει το ποσοστό επιστροφής σας κάτω από το δρόμο.

Οι επενδυτές ακίνητων περιουσιών θέτουν συχνά ένα μικρό ποσό και επωφελούνται από τα σχετικά χαμηλά επιτόκια για τη μόχλευση της αγοράς, δηλώνοντας ότι μπορούν να κερδίσουν περισσότερα χρήματα από το ακίνητο από ό, τι θα πληρώσουν σε τόκους. Εάν δεν μπορείτε να χρηματοδοτήσετε την αγορά ακίνητης περιουσίας σας, χάνετε τις δυνατότητες για σημαντική απόδοση επένδυσης (ROI).

Ορισμένες τράπεζες θα εξετάσουν τα δάνεια για τέτοιου είδους συναλλαγές, αλλά παρουσιάζουν ένα άλλο πρόβλημα: Οποιαδήποτε έσοδα από το ακίνητο μπορεί στη συνέχεια να θεωρούνται ως ανεξάρτητα επιχειρηματικά φορολογητέα έσοδα (UBTI). Μπορείτε να μάθετε περισσότερα σχετικά με το UBTI από την ενότητα 511 404 του IRS Internal Revenue Code (IRC).

Ιδιοκτησία της ιδιοκτησίας

Καθώς ο IRA σας δεν πληρώνει φόρους, δεν μπορείτε να επωφεληθείτε από τις εκπτώσεις που σχετίζονται με την ιδιοκτησία ακίνητης περιουσίας. Επειδή έχετε πληρώσει μετρητά, δεν υπάρχουν πληρωμές τόκων υποθηκών για να εκπέσουν. Ούτε λαμβάνετε τα οφέλη από τις κρατήσεις φόρου ακίνητης περιουσίας ή απόσβεση. Αν η περιουσία σας δημιουργεί έσοδα από ενοίκια, κάθε κομμάτι της πηγαίνει ακριβώς πίσω στο IRA σας. Καθώς δεν είστε κύριος του ακινήτου, δεν μπορείτε να εισπράξετε κανένα από τα έσοδα. (Φυσικά, θα πάρετε τα χρήματα τελικά, όταν κάνετε αναλήψεις από το λογαριασμό κατά τη συνταξιοδότηση.)

Από τη φωτεινή πλευρά, καμία από τις δαπάνες συντήρησης ή άλλων συναφών δαπανών ιδιοκτησίας ακινήτων δεν βγαίνει από την τσέπη σας. Ο IRA πληρώνει για τα πάντα. Ωστόσο, αυτό δεν είναι χωρίς μειονεκτήματα. Κάθε δολάριο που βγαίνει από τον IRA σας είναι ένα δολάριο που δεν παίρνει πλέον μερικές δεκαετίες για να εκτιμήσει την αξία χωρίς φόρο.

Ένας τεράστιος κίνδυνος: τα έξοδα συντήρησης που αποστρέφουν τα μετρητά σας από το IRA και οδηγούν σε ακριβές ποινές αν "συμβάλλετε" στο λογαριασμό για να τις καλύψετε.

Και τι συμβαίνει εάν η ιδιοκτησία αναλαμβάνει μια σειρά σημαντικών εξόδων που ωθούν το ισοζύγιο IRA σας τόσο χαμηλά ώστε ο λογαριασμός δεν έχει αρκετά χρήματα για να το πληρώσει; Θυμηθείτε, δεν μπορείτε να πληρώσετε για οτιδήποτε σχετίζεται με αυτό το ακίνητο από την τσέπη σας και οι εισφορές του IRA είναι περιορισμένες: Μπορείτε να καταθέσετε μόνο $ 6.000- $ 7.000 αν είστε άνω των 50 ετών - το 2020.

Εάν αυτό δεν καλύπτει την επισκευή και πρέπει να καταθέσετε περισσότερα, είστε στο γάντζο για τις ποινές που σχετίζονται με τη συνεισφορά πάρα πολύ. Αυτός είναι ένας σημαντικός κίνδυνος, καθώς η ιδιοκτησία μπορεί συχνά να απαιτεί δαπανηρή συντήρηση και το εισόδημα που παίρνετε από ενοίκια μπορεί να μην καλύπτει αυτό που πρέπει να περάσετε σε ένα έτος υψηλής συντήρησης.

Πώληση του ακινήτου σε έναν ΙΡΑ

Για να πωλήσετε την ιδιοκτησία σας, επεξεργαστείτε μια τιμή πώλησης όπως θα κάνατε με οποιαδήποτε άλλη εκμετάλλευση ακινήτων. Μόλις τα δύο μέρη συμφωνήσουν για μια τιμή και όρους, ζητήστε από τον θεματοφύλακα σας να πουλήσει το ακίνητο για λογαριασμό του IRA σας. Όλα τα χρήματα θα επιστραφούν στον IRA σας είτε αναβαλλόμενα είτε αφορολόγητα, ανάλογα με το μακιγιάζ του IRA σας.

Μια τελική εξέταση: ρευστότητα. Πόσο εύκολο είναι να βγείτε από την επένδυση; Με τα αποθέματα, είναι σχετικά εύκολο. Μερικές φορές μπορείτε να έχετε τα χρήματά σας πίσω σε δευτερόλεπτα. Αντίθετα, η ακίνητη περιουσία είναι μια αξιοσημείωτα μη ρευστοποιήσιμη επένδυση. Μπορεί να χρειαστεί πολύς χρόνος για να εκχωρήσετε, και θα μπορούσατε να χάσετε χρήματα στην πορεία. Όπως τα οκτώ εκατομμύρια άνθρωποι έμαθαν στη Μεγάλη ύφεση του 2008, θα μπορούσατε να βρείτε τον εαυτό σας με ένα περιουσιακό στοιχείο που αξίζει λιγότερο από το ποσό των χρημάτων που οφείλετε σε αυτό.

Πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα της ιδιοκτησίας σε έναν IRA

Αναφέραμε τόσες πολλές παρενοχλήσεις και μειονεκτήματα, ίσως να αναρωτιέστε σε αυτό το σημείο εάν υπάρχει κάποιο σημείο για την τοποθέτηση περιουσίας σε έναν ΙΡΑ. Ιστορικά, η ακίνητη περιουσία ήταν μια καλή μακροπρόθεσμη επένδυση καθώς οι αξίες των ακινήτων αυξάνονται με την πάροδο του χρόνου και η μακροπρόθεσμη ανατίμηση συμβαδίζει με τον μακροπρόθεσμο επενδυτικό ορίζοντα ενός λογαριασμού συνταξιοδότησης. Βραχυπρόθεσμα, κάθε εισόδημα που παράγει η ιδιοκτησία είναι φορολογικά προστατευμένο εντός του IRA. Τέλος, ως ακίνητη περιουσία, τα ακίνητα βοηθούν στη διαφοροποίηση ενός χαρτοφυλακίου που επενδύεται σε μετοχές και άλλα αξιόγραφα - όχι στη χειρότερη ιδέα του κόσμου.

Πλεονεκτήματα

• Η ακίνητη περιουσία βοηθά στη διαφοροποίηση ενός χαρτοφυλακίου, συχνά κινδυνεύει να αντιμετωπίσει τις χρηματοοικονομικές αγορές

• Η ακίνητη περιουσία έχει ιστορικά εκτιμηθεί με την πάροδο του χρόνου, ιδανική για μακροπρόθεσμο επενδυτικό ορίζοντα του IRA.

• Η ακίνητη περιουσία μπορεί να εξασφαλίσει σταθερή ροή εισοδήματος από τα ενοίκια και οποιοδήποτε εισόδημα ενοικίου που συλλέγετε αυξάνεται χωρίς φόρους εντός του IRA.

• Μπορείτε να αγοράσετε, να πωλήσετε, να αναστρέψετε και να συσσωρεύσετε ιδιότητες.

Μειονεκτήματα

• Πρέπει να δημιουργήσετε έναν αυτοδιοικούμενο IRA με έναν θεματοφύλακα.

• Δεν μπορείτε να διεκδικήσετε εκπτώσεις για φόρους ακίνητης περιουσίας, τόκους στεγαστικών δανείων, αποσβέσεις και άλλα έξοδα σχετικά με ακίνητα.

• Όλες οι δαπάνες, οι επισκευές και τα έξοδα συντήρησης πρέπει να καταβάλλονται με τα κεφάλαια του IRA και πρέπει να πληρώσετε και άλλους για να τα κάνετε και να διαχειριστείτε το ακίνητο.

• Εσείς και οι συγγενείς σας δεν μπορείτε να ζήσετε ή να εκτελέσετε επιχείρηση έξω από την ιδιοκτησία.

Η κατώτατη γραμμή

Η χρήση ενός IRA για να αγοράσετε μια επένδυση σε ακίνητα δεν είναι για το αχνό της καρδιάς, ούτε για κανέναν δεν είναι εξοικειωμένοι με τους διαφορετικούς τύπους ατομικών λογαριασμών συνταξιοδότησης. Η επένδυση σε ακίνητα οποιασδήποτε μορφής είναι αρκετά επικίνδυνη ή στην καλύτερη περίπτωση υψηλή συντήρηση. για έναν IRA, όμως, η ακίνητη περιουσία είναι μια επιλογή ιδιαίτερα υψηλού κινδύνου. Όχι μόνο οι τιμές ιδιοκτησίας μειώνονται παρά αυξάνονται. ένα έτος σημαντικών δαπανών συντήρησης μπορεί επίσης να σας επιβάλει κυρώσεις εάν το εισόδημά σας και το όριο συμβολής του IRA δεν καλύπτουν επισκευές που δεν μπορείτε να αγνοήσετε.

Εκτός αν έχετε τόσο χρόνο και τεχνογνωσία για να διαχειριστείτε ακίνητη περιουσία, πιθανόν να είστε καλύτεροι μακριά με περισσότερες στρατηγικές mainstream για τον IRA σας. Ή εξετάστε τιτλοποιημένες επιλογές ακινήτων, όπως οι εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητα (REIT) ή τα αμοιβαία κεφάλαια και τα ETF που επενδύουν σε ακίνητα. Πρόκειται για μια έμμεση μορφή ιδιοκτησίας ιδιοκτησίας, αλλά είναι μια απλούστερη, πιο ρευστότερη πρόταση - και μπορούν να πραγματοποιηθούν και σε κανονικούς IRAs.