Τι είναι μια μη καταγεγραμμένη πράξη;
Μια μη καταγεγραμμένη πράξη αναφέρεται στην περίπτωση όπου ο τίτλος σε ένα ακίνητο, συνήθως ακίνητο, δεν έχει καταχωρηθεί στο αρμόδιο δημόσιο αρχείο.
Βασικές τακτικές
- Μια μη καταγεγραμμένη πράξη αναφέρεται στην περίπτωση όπου ο τίτλος σε ένα ακίνητο, συνήθως ακίνητο, δεν είναι καταχωρημένο στο αρμόδιο δημόσιο αρχείο. Οι μη καταχωρημένες πράξεις μπορεί να παρουσιάζουν πολλά ζητήματα για τους πωλητές ή τους παραχωρησιούχους και τους αγοραστές ή τους υποτρόφους, την ιδιοκτησία και τις φορολογικές επιπτώσεις. Μια πράξη μεταβιβάζει συγκεκριμένα δικαιώματα ιδιοκτησίας σε ένα κομμάτι ακίνητης περιουσίας μεταξύ δύο μερών και οι περισσότερες δικαιοδοσίες των ΗΠΑ απαιτούν από τους πωλητές να καταθέσουν μια πρωτότυπη πράξη με κυβερνητική υπηρεσία που τηρεί τέτοιες εγγραφές.
Κατανόηση της μη καταγεγραμμένης πράξης
Μια μη καταγεγραμμένη πράξη είναι μια πράξη για ακίνητη περιουσία που ούτε ο αγοραστής ούτε ο πωλητής έχει παραδώσει σε κατάλληλο κυβερνητικό οργανισμό. Οι μη καταγεγραμμένες πράξεις μπορούν να παρουσιάσουν πολλά ζητήματα για τους πωλητές, τους παραχωρησιούχους και τους αγοραστές ή τους υποτρόφους, όπως η απόδειξη ιδιοκτησίας και οι φορολογικές επιπτώσεις.
Μια πράξη μεταβιβάζει συγκεκριμένα δικαιώματα ιδιοκτησίας σε ένα ακίνητο μεταξύ δύο μερών. Οι περισσότερες δικαιοδοσίες απαιτούν από τους πωλητές να καταθέσουν μια πρωτότυπη πράξη με κυβερνητική υπηρεσία που διατηρεί τα αρχεία αυτά σε έναν συγκεκριμένο δήμο. Στις Ηνωμένες Πολιτείες, αυτό συμβαίνει συχνά σε επίπεδο νομού. Αυτό το αρχείο χρησιμεύει για την ενημέρωση του κοινού σχετικά με την πώληση περιουσίας, η οποία με τη σειρά της παρέχει διασφάλιση της τρέχουσας ιδιοκτησίας σε οποιαδήποτε οντότητα που εμπλέκεται σε συναλλαγές που επηρεάζονται από το ακίνητο, όπως η έκδοση ενυπόθηκου δανείου ή δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης, όπου το ακίνητο χρησιμεύει ως εγγύηση.
Η αδυναμία εγγραφής μιας πράξης στην πράξη καθιστά αδύνατο το κοινό να γνωρίζει τη μεταβίβαση ενός ακινήτου. Αυτό σημαίνει ότι ο νόμιμος ιδιοκτήτης του ακινήτου φαίνεται να είναι κάποιος άλλος από τον αγοραστή, κατάσταση που μπορεί να προκαλέσει σοβαρές διακλαδώσεις. Για παράδειγμα, ένας αγοραστής μπορεί να αντιμετωπίσει μεγάλη δυσκολία στην πώληση, την ασφάλιση ή τη λήψη δανείων για ένα ακίνητο όπου τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα και οι ασφαλιστικές εταιρείες δεν μπορούν να καθορίσουν σαφή τίτλο. Ακόμη χειρότερα, μια μη καταγεγραμμένη πράξη δημιουργεί τη δυνατότητα για έναν πωλητή να προβεί σε μεταγενέστερη πώληση του ίδιου ακινήτου σε έναν άλλο αγοραστή.
Οι περισσότερες εταιρείες υποθηκών απαιτούν από τους υποψήφιους αγοραστές κατοικιών να διεξάγουν έρευνα τίτλου και ασφαλής ασφάλεια τίτλου επί του αγορασθέντος ακινήτου. Οι αυτοχρηματοδοτούμενοι αγοραστές θα έκαναν καλά να εξετάσουν τα ίδια βήματα. Η αναζήτηση τίτλου εξετάζει τα υπάρχοντα δημόσια αρχεία για να εξασφαλίσει μια καθαρή μεταφορά τίτλου, μια διαδικασία που θα μπορούσε να διαταραχθεί από εκκρεμείς δεσμεύσεις ή φόρους ακίνητης περιουσίας. Η ασφάλεια τίτλου προσφέρει ένα επιπλέον εμπόδιο, προστατεύοντας τον κάτοχο της ασφάλισης από τυχόν απώλειες που οφείλονται σε ελλείψεις στον τίτλο που δεν εμφανίστηκαν από την αναζήτηση τίτλου. Οι αγοραστές θα πρέπει να σημειώσουν ότι οι δανειστές συχνά απαιτούν ξεχωριστό ασφαλιστήριο συμβόλαιο τίτλου που προστατεύει μόνο το ενδιαφέρον του δανειστή για την ιδιοκτησία. Ως εκ τούτου, οι αγοραστές μπορεί να θέλουν να αγοράσουν μια πολιτική που να καλύπτει και τα συμφέροντά τους.
Για παράδειγμα, ας υποθέσουμε ότι ένας ιδιοκτήτης σπιτιού χρηματοδότησε αυτοχρηματοδοτούμενη αγορά ενός σπιτιού με μια μη καταγεγραμμένη πράξη και ο πωλητής παραμελήθηκε να κλείσει μια υπάρχουσα δεύτερη υποθήκη. Εάν ο πωλητής αδυνατεί να καταβάλει το δάνειο, η τράπεζα θα καταθέσει εμπράγματη ασφάλεια έναντι της εξασφάλισης, η οποία θα φαίνεται ότι ανήκει στον πωλητή λόγω της μη καταγεγραμμένης πράξης.
