Μια υποτιθέμενη υποθήκη επιτρέπει στον αγοραστή ενός ακινήτου να αναλάβει την υποθήκη από τον πωλητή της περιουσίας. Μπορεί να υπάρχουν οφέλη τόσο για τον αγοραστή όσο και για τον πωλητή που συνδέεται με υποτιθέμενη υποθήκη. Όμως, όλα εξαρτώνται από τον αγοραστή που έχει την ικανότητα να αναλάβει το υποθετικό επιτόκιο των ενυπόθηκων δανείων, το οποίο συχνά είναι χαμηλότερο από τα επιτόκια της αγοράς. Επιπλέον, μια υποτιθέμενη υποθήκη βοηθά τον αγοραστή να αποφύγει ορισμένα έξοδα διακανονισμού. Γενικά, τα δάνεια που έγιναν κατά τα τελευταία 20 χρόνια υποθήκης σπάνια μπορούν να γίνουν με την αξιοσημείωτη εξαίρεση των δανείων VA και FHA.
Ο αγοραστής δεν είναι ο μόνος που επωφελείται από υποκείμενη υποθήκη. Ο πωλητής συμμετέχει στο arbitrage, είτε χρεώνοντας υψηλότερη τιμή για το ακίνητο, απαιτώντας από τον αγοραστή να πληρώσει τα έξοδα κλεισίματος που μπορεί να αναλάβει ο πωλητής ή απαιτώντας πληρωμή σε μετρητά για το ήμισυ της αποταμίευσης του αγοραστή σε ένα συμφωνημένο χρονικό πλαίσιο.
Για παράδειγμα, εάν το τρέχον επιτόκιο είναι 8%, το υποθετικό επιτόκιο στεγαστικών δανείων είναι 5% και ο αγοραστής σκοπεύει να ζήσει στο σπίτι για πέντε χρόνια, ο πωλητής μπορεί να απαιτήσει το ήμισυ της συχνά αναξιοποίητης αναμενόμενης εξοικονόμησης για την πενταετία περίοδος. Σε μια τέτοια περίπτωση, η υποτιθέμενη υποθήκη μπορεί να ωφελήσει τον πωλητή ακόμα περισσότερο από τον αγοραστή!
Εδώ είναι μερικά από τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα των υποτιθέμενων υποθηκών για τους αγοραστές και τους πωλητές.
Πλεονεκτήματα
- Εάν το υποτιθέμενο επιτόκιο είναι χαμηλότερο από τα τρέχοντα επιτόκια της αγοράς, ο αγοραστής εξοικονομεί χρήματα αμέσως. Υπάρχουν επίσης λιγότερα έξοδα κλεισίματος που συνδέονται με την ανάληψη υποθήκης. Αυτό μπορεί να εξοικονομήσει χρήματα για τον πωλητή καθώς και για τον αγοραστή. Εάν ο αγοραστής κερδίζει ένα χαμηλότερο επιτόκιο, ο πωλητής μπορεί να βρει πιο εύκολο να διαπραγματευτεί μια τιμή πιο κοντά στην δίκαιη αγορά ζητώντας τιμή. Ο πωλητής μπορεί επίσης να επωφεληθεί από τη χρήση της υποτιθέμενης υποθήκης ως στρατηγική μάρκετινγκ για να προσελκύσει αγοραστές. Δεν είναι δυνατόν να ληφθούν όλα τα ενυπόθηκα δάνεια και ο πωλητής θα μπορούσε να πάρει το πάνω χέρι πάνω από τον ανταγωνισμό της αγοράς.
Μειονεκτήματα
- Ένας αγοραστής που αναλαμβάνει μια υποθήκη μπορεί να απαιτήσει ένα μεγάλο ποσό μετρητών ή να πάρει μια δεύτερη υποθήκη. Εάν το σπίτι αποτιμάται σε τιμή μεγαλύτερη από την υποθήκη που παραμένει στο σπίτι, ο αγοραστής πρέπει να κάνει τη διαφορά. Ένα σπίτι μπορεί να είναι στην αγορά για $ 350.000, αλλά η υποθήκη που πρέπει να υποθέσουμε είναι μόνο $ 200.000. Ο αγοραστής θα πρέπει να συνεισφέρει 150.000 δολάρια. Μια δεύτερη υποθήκη είναι προβληματική επειδή υπάρχουν δύο δανειστές ενυπόθηκων δανείων και οι συμβατικές λεπτομέρειες είναι περίπλοκες σε περιπτώσεις όπου ο αγοραστής αθετήσει. Επιπλέον, αν υποθέσουμε ότι ένα άλλο δάνειο ακυρώνει τα οφέλη του υποτιθέμενου δανείου.
Τέλος, τα δάνεια VA και FHA μπορούν να ληφθούν υπό τον όρο ότι ο αγοραστής λαμβάνει έγκριση από τον δανειστή υποθηκών. Αυτό το περιστατικό δεν τίθεται στον δανειστή, ο οποίος συμφωνεί ότι το δάνειο μπορεί να θεωρηθεί αλλά, μάλλον, είναι ένας τρόπος για τον δανειστή να καθορίσει εάν ο αγοραστής είναι αξιόπιστος. Σε αυτές τις περιπτώσεις, ο πωλητής δεν θα λάβει κανένα από τα κέρδη αρμπιτράζ, αλλά ο αγοραστής πρέπει να καταβάλει πρόσθετες αμοιβές στη VA ή FHA.
