Οι βελτιώσεις των μισθώσεων είναι επίσης γνωστές ως βελτιώσεις μισθωτών ή κατασκευών. Πρόκειται για τροποποιήσεις που έγιναν από τον ιδιοκτήτη της ιδιοκτησίας ή τον μισθωτή για να καταστεί ο χώρος πιο χρήσιμος για τον μισθωτή.
Οι βελτιώσεις των μισθώσεων είναι μια κοινή πρακτική στους χώρους των εμπορικών ακινήτων όπου οι ιδιοκτήτες κτιρίων επιθυμούν να προσελκύσουν και να διατηρήσουν μισθωτές. Αυτές οι βελτιώσεις μπορούν επίσης να παρέχονται ως μέρος μιας νέας διαπραγμάτευσης μίσθωσης.
Τι είναι και δεν αποτελεί βελτίωση του μισθώματος;
Οι βελτιώσεις του μισθώματος πραγματοποιούνται συνήθως από τον ιδιοκτήτη. Οι εσωτερικοί χώροι τροποποιούνται ανάλογα με τις λειτουργικές ανάγκες του ενοικιαστή - για παράδειγμα, οι αλλαγές στις οροφές, το δάπεδο και τα εσωτερικά τοιχώματα.
Οι τροποποιήσεις στο εξωτερικό ενός κτιρίου ή οι τροποποιήσεις που ωφελούν άλλους μισθωτές στο κτίριο δεν θεωρούνται βελτιώσεις μίσθωσης ακινήτων. Παραδείγματα βελτιώσεων μη μίσθωσης περιλαμβάνουν αναβαθμίσεις ανελκυστήρων, κατασκευή στέγης και ανοίγματα πεζοδρομίων.
Οι βελτιώσεις των μισθώσεων σχεδιάζονται για να ικανοποιούν τις επιχειρησιακές ανάγκες και προτιμήσεις του ενοικιαστή.
Μια εταιρεία που διαθέτει τηλεφωνικό κέντρο μπορεί να χρειαστεί να εγκαταστήσει μικρούς θαλάμους και τηλέφωνα. Ένα γραφείο γιατρού μπορεί να χρειαστεί μια σειρά συμβουλευτικών χώρων με περισσότερους ανοιχτούς χώρους για νοσηλευτές και διαχειριστές.
Βασικές τακτικές
- Οι βελτιώσεις των μισθώσεων ονομάζονται επίσης βελτιώσεις μισθωτών ή οικοδομές. Ο ιδιοκτήτης ακινήτων κάνει συνήθως τροποποιήσεις σε ένα χώρο εμπορικών ακινήτων για να ικανοποιήσει τις ανάγκες του ενοικιαστή. Οι βελτιώσεις μισθώσεων εφαρμόζονται στον εσωτερικό χώρο, όπως οι οροφές, οι τοίχοι και τα δάπεδα. στο εξωτερικό ενός κτιρίου δεν θεωρούνται βελτιώσεις μίσθωσης ακινήτων.
Η λιανική βιομηχανία είναι γεμάτη με τις βελτιώσεις μίσθωσης ακινήτων, επειδή κάθε ενοικιαστής απαιτεί μια συγκεκριμένη διάταξη και σχεδιασμό. Οι τυπικές βελτιώσεις μίσθωσης στο λιανικό εμπόριο περιλαμβάνουν τη διαίρεση ενός μεγάλου, ανοιχτού χώρου σε μικρότερες και πιο δομημένες περιοχές. Κατασκευή γκαρσονιέρων, εγκατάσταση λιανικών ραφιών και θυρίδων υποδοχής, αντικατάσταση δαπέδου, εξειδικευμένο φωτισμό και συστήματα τεχνολογίας.
Οι ιδιοκτήτες προσφέρουν συχνά πληρωμή ή έκπτωση στο μίσθωμα, ώστε οι ενοικιαστές να μπορούν να κάνουν τις αναγκαίες εμπορικές βελτιώσεις μίσθωσης.
Πληρώνοντας για βελτιώσεις μισθώσεων
Υπάρχουν τέσσερις βασικοί τρόποι με τους οποίους ένας ιδιοκτήτης θα πληρώσει για βελτιώσεις εμπορικών μισθώσεων: επιδόματα βελτίωσης μισθωτών, εκπτώσεις ενοικίου, αποζημίωση κτιρίου και έργα "με το κλειδί στο χέρι".
Επίδομα Βελτίωσης Μισθωτή (TIA)
Με το επίδομα βελτίωσης μισθωτή (TIA), ο ιδιοκτήτης δίνει στον μισθωτή ένα ορισμένο ποσό για να καλύψει τις βελτιώσεις και ο μισθωτής επιβλέπει την εργασία. Το ποσό που εισπράττεται ποικίλλει ανάλογα με πολλούς παράγοντες και βασίζεται σε τετραγωνικά μεγέθη. Για παράδειγμα, $ 10 έως $ 20 ανά τετραγωνικό πόδι.
Γρήγορη πραγματικότητα
Δεδομένου ότι ο νόμος περί φορολογικών περικοπών και απασχόλησης (TCJA) του 2018 (TCJA), βελτιώσεις κτιρίων, βελτιώσεις μίσθωσης ακινήτων, εξειδικευμένες ιδιοκτησίες εστιατορίων και ειδικευμένες βελτιώσεις λιανικής θεωρούνται πλέον ως ιδιότητα ειδικής βελτίωσης (QIP) για φορολογικούς σκοπούς.
Ενοικιάσεις Εκπτώσεων
Σε ορισμένες περιπτώσεις, ένας ιδιοκτήτης μπορεί να προσφέρει δωρεάν ενοίκιο ή έκπτωση σε ενοίκιο για ορισμένο αριθμό μηνών. Ο ενοικιαστής χρησιμοποιεί τις αποταμιεύσεις για να πληρώσει για βελτιώσεις και επιβλέπει την εργασία. Ένας μισθωτής μπορεί να λάβει τέσσερις μήνες δωρεάν μίσθωσης για μια τετραετή μίσθωση, για παράδειγμα.
Κτίριο τυποποιημένο επίδομα
Το επίδομα αυτό είναι επίσης γνωστό ως επίδομα "οικοδόμησης". Ο ιδιοκτήτης μπορεί να προσφέρει ένα πακέτο βελτίωσης που αποτελείται από τύπους δαπέδων και εξαρτημάτων και εξαρτημάτων σε μια ορισμένη τιμή. Ο ενοικιαστής επιλέγει στοιχεία από το πακέτο αλλά πρέπει να πληρώσει για τυχόν βελτιώσεις που δεν περιλαμβάνονται στο πακέτο. Σε αυτή την περίπτωση, ο ιδιοκτήτης επιβλέπει τα έργα βελτίωσης.
Έργα κλειδιά στο χέρι
Για έργα με το κλειδί στο χέρι, ο ενοικιαστής υποβάλλει ένα σχέδιο βελτίωσης με εκτιμήσεις κόστους. Ο ιδιοκτήτης πληρώνει και επιβλέπει όλη τη δουλειά.
Φορολογική μεταχείριση των βελτιώσεων των μισθώσεων
Οι βελτιώσεις στις μισθώσεις θεωρούνται κεφάλαιο και αποσβένονται κατά τη διάρκεια της μίσθωσης. Αρχικά, βελτιώσεις κτιρίων, βελτιώσεις μίσθωσης ακινήτων, ιδιόκτητη ιδιοκτησία εστιατορίων και ειδική βελτίωση λιανικής, αντιμετωπίστηκαν με διαφορετικό τρόπο.
Τώρα, από το νόμο περί φορολογικών περικοπών και απασχόλησης του 2018 (TCJA), μετατρέπονται σε μία και είναι γνωστή ως ιδιότητα βελτιωμένης ποιότητας (QIP). Ειδικότερα, η δεκαπενταετής πριμοδότηση αποσβέσεων δεν περιλαμβάνεται πλέον στον νέο φορολογικό νόμο, και η απόσβεση πραγματοποιείται σε 20 ή περισσότερα έτη.
