Πίνακας περιεχομένων
- Είστε άνετοι που είστε ιδιοκτήτης;
- Πληρώστε Προσωπικό Χρέος Προτού Αγοράσετε
- Εξασφαλίστε μια προκαταβολή
- Προσοχή στις τιμές υψηλού επιτοκίου
- Υπολογίστε τα περιθώρια σας
- Αποφύγετε ένα Fixer-Upper
- Υπολογισμός λειτουργικών εξόδων
- Προσδιορίστε την επιστροφή σας
- Αγοράστε ένα σπίτι χαμηλού κόστους
- Βρείτε τη σωστή θέση
- Κίνδυνος έναντι ανταμοιβής
- Η κατώτατη γραμμή
Τα ακίνητα έχουν παραγάγει πολλούς από τους πλουσιότερους ανθρώπους στον κόσμο, οπότε υπάρχουν πολλοί λόγοι να πιστεύουμε ότι η ιδιοκτησία είναι μια καλή επένδυση. Ωστόσο, οι ειδικοί συμφωνούν, όπως και με οποιαδήποτε επένδυση, είναι καλύτερα να είστε καλά-versed πριν από καταδύσεις σε με εκατοντάδες χιλιάδες δολάρια.
Βασικές τακτικές
- Η αγορά ενός ακινήτου για να κερδίσετε εισόδημα μπορεί να είναι μια επικίνδυνη επιχείρηση. Παρόμοια με την αγορά ενός σπιτιού, οι αγοραστές θα πρέπει συνήθως να εξασφαλίσουν τουλάχιστον 20% προκαταβολή για το ακίνητο. Το να είσαι ιδιοκτήτης απαιτεί ένα ευρύ φάσμα δεξιοτήτων, οι οποίες θα μπορούσαν να κυμανθούν από την κατανόηση του βασικού νόμου ενοικιαστή μέχρι να είναι σε θέση να καθορίσει μια διαρροή βρύση. Οι εμπειρογνώμονες συστήνουν να έχουν ένα οικονομικό μαξιλάρι, σε περίπτωση που δεν ενοικιάσετε το ακίνητο, ή εάν το εισόδημα από ενοίκια δεν καλύπτει την πλήρη υποθήκη επί του ακινήτου.
Είστε άνετοι που είστε ιδιοκτήτης;
Γνωρίζετε το δρόμο σας γύρω από μια εργαλειοθήκη; Πώς βρίσκεστε στην επιδιόρθωση γυψοσανίδας ή ξεβγάλετε μια τουαλέτα; Σίγουρα, θα μπορούσατε να καλέσετε κάποιον να το κάνει για σας, αλλά αυτό θα φάνε στα κέρδη σας. Οι ιδιοκτήτες ακινήτων που έχουν ένα ή δύο σπίτια κάνουν συχνά τις δικές τους επισκευές για να εξοικονομήσουν χρήματα.
Εάν δεν είστε ο εύχρηστος τύπος και δεν έχετε πολλά διαθέσιμα μετρητά, το να είσαστε ιδιοκτήτης μπορεί να μην είναι σωστό για εσάς.
Φυσικά, αυτό αλλάζει καθώς προσθέτετε περισσότερες ιδιότητες στο χαρτοφυλάκιό σας. Ο Lawrence Pereira, πρόεδρος του King Harbour Wealth Management στο Redondo Beach της Καλιφόρνια, κατέχει ακίνητα στην ανατολική ακτή ενώ ζει στη δυτική ακτή. Όπως κάποιος που λέει ότι δεν είναι καθόλου βολικό, το κάνει να λειτουργήσει. Πως? "Έκανα μια σταθερή ομάδα καθαριστών, χειροτεχνών και εργολάβων", λέει η Περέιρα.
Αυτό δεν συνιστάται για νέους επενδυτές, αλλά καθώς παίρνετε το κρέμασμα των επενδύσεων σε ακίνητα δεν χρειάζεται να παραμείνετε τοπικοί.
Πληρώστε Προσωπικό Χρέος Προτού Αγοράσετε
Οι αξιοσέβαστοι επενδυτές ενδέχεται να μεταφέρουν χρέη ως μέρος του επενδυτικού τους χαρτοφυλακίου, αλλά ο μέσος άνθρωπος θα πρέπει να το αποφύγει. Αν έχετε φοιτητικά δάνεια, απλήρωτους λογαριασμούς ιατρών ή παιδιά που σύντομα θα παρακολουθήσουν κολέγιο, η αγορά ενός ακινήτου ίσως να μην είναι η σωστή κίνηση.
Ο Pereira συμφωνεί ότι το να είσαι προσεκτικός είναι το κλειδί, λέγοντας, "Δεν είναι απαραίτητο να πληρώσεις το χρέος αν η επιστροφή σου από την ακίνητη περιουσία σου είναι μεγαλύτερη από το κόστος του χρέους." Αυτός είναι ο υπολογισμός που πρέπει να κάνεις ". Ο Περέιρα προτείνει να έχει ένα μαξιλάρι μετρητών. "Μην τοποθετείτε τον εαυτό σας σε μια θέση όπου δεν έχετε τα χρήματα για να κάνετε πληρωμές για το χρέος σας. Πάντα να έχετε ένα περιθώριο ασφαλείας."
Εξασφαλίστε μια προκαταβολή
Τα επενδυτικά ακίνητα απαιτούν γενικά μεγαλύτερη προκαταβολή από ό, τι τα ακίνητα που κατέχονται από ιδιοκτήτες, συνεπώς έχουν αυστηρότερες απαιτήσεις έγκρισης. Το 3% που μπορεί να έχετε βάλει στο σπίτι στο οποίο ζείτε σήμερα δεν πρόκειται να λειτουργήσει για μια επένδυση σε ακίνητα. Θα χρειαστείτε τουλάχιστον 20%, δεδομένου ότι η ασφάλεια υποθηκών δεν είναι διαθέσιμη σε ενοικιαζόμενα ακίνητα.
Προσοχή στις τιμές υψηλού επιτοκίου
Το κόστος δανεισμού χρήματος μπορεί να είναι σχετικά φθηνό από το 2020, αλλά το επιτόκιο μιας επένδυσης σε ακίνητα θα είναι υψηλότερο από τα παραδοσιακά επιτόκια στεγαστικών δανείων. Θυμηθείτε, χρειάζεστε μια χαμηλή πληρωμή ενυπόθηκων δανείων που δεν θα τρώτε στα μηνιαία κέρδη σας πολύ σημαντικά.
Υπολογίστε τα περιθώρια σας
Οι εταιρείες της Wall Street που αγοράζουν αναξιοπαθούντα ακίνητα επιδιώκουν αποδόσεις από 5% έως 7% επειδή πρέπει να πληρώσουν προσωπικό. Τα άτομα πρέπει να θέσουν έναν στόχο 10%. Εκτιμήστε το κόστος συντήρησης στο 1% της αξίας της ιδιοκτησίας ετησίως. Άλλα έξοδα περιλαμβάνουν την ασφάλιση, τα ενδεχόμενα τέλη σύνδεσης ιδιοκτητών σπιτιών, τους φόρους ακίνητης περιουσίας και τα μηνιαία έξοδα όπως ο έλεγχος των παρασίτων και ο εξωραϊσμός. Και τότε υπάρχει ασφάλιση ιδιοκτητών.
Αποφύγετε ένα Fixer-Upper
Είναι δελεαστικό να ψάχνετε για το σπίτι που μπορείτε να πάρετε σε μια συμφωνία και flip σε μια ιδιοκτησία ενοικίασης. Ωστόσο, αν αυτή είναι η πρώτη ιδιοκτησία σας, αυτή είναι πιθανώς μια κακή ιδέα. Εκτός αν έχετε έναν εργολάβο που κάνει ποιοτική δουλειά με το φθηνό - ή είστε εξειδικευμένος σε μεγάλες βελτιώσεις στο σπίτι - είναι πιθανό να πληρώσετε πάρα πολλά για να ανακαινίσετε. Αντ 'αυτού, κοιτάξτε να αγοράσετε ένα σπίτι που διατιμάται κάτω από την αγορά και χρειάζεται μόνο μικρές επισκευές.
Υπολογισμός λειτουργικών εξόδων
Τα λειτουργικά έξοδα στη νέα σας ιδιοκτησία θα κυμαίνονται μεταξύ 35% και 80% του ακαθάριστου λειτουργικού σας εισοδήματος. Αν χρεώνετε 1.500 δολάρια για ενοικίαση και τα έξοδά σας φτάνουν στα 600 δολάρια το μήνα, φτάνετε στο 40% για τα λειτουργικά έξοδα. Για ακόμα πιο εύκολο υπολογισμό, χρησιμοποιήστε τον κανόνα 50%. Αν το μίσθωμα που χρεώνετε είναι $ 2.000 ανά μήνα, αναμένετε να πληρώσετε 1.000 δολάρια συνολικά έξοδα.
Προσδιορίστε την επιστροφή σας
Για κάθε δολάριο που επενδύετε, ποια είναι η απόδοση σας σε αυτό το δολάριο; Τα αποθέματα μπορούν να προσφέρουν απόδοση 7, 5% σε μετρητά, ενώ τα ομόλογα μπορούν να πληρώσουν 4, 5%. Μια επιστροφή 6% στο πρώτο σας έτος ως ιδιοκτήτης θεωρείται υγιής, ειδικά δεδομένου ότι ο αριθμός θα πρέπει να αυξηθεί με την πάροδο του χρόνου.
Αγοράστε ένα σπίτι χαμηλού κόστους
Όσο πιο ακριβό είναι το σπίτι, τόσο υψηλότερο θα είναι τα τρέχοντα έξοδα σας. Ορισμένοι εμπειρογνώμονες προτείνουν να ξεκινήσετε με ένα σπίτι $ 150.000 σε μια γειτονιά. Επιπλέον, οι ειδικοί λένε να μην αγοράσει ποτέ το ωραιότερο σπίτι προς πώληση στο μπλοκ, ditto για το χειρότερο σπίτι στο μπλοκ.
Βρείτε τη σωστή θέση
Κατά την επιλογή ενός κερδοφόρου ενοικιαζόμενου ακινήτου θα πρέπει να αναζητήσετε μια τοποθεσία με χαμηλό φόρο ακίνητης περιουσίας, μια αξιοπρεπή σχολική συνοικία και πολλές ανέσεις, όπως πάρκα, εμπορικά κέντρα, εστιατόρια και κινηματογραφικές αίθουσες σε κοντινή απόσταση. Επιπλέον, μια γειτονιά με χαμηλά ποσοστά εγκληματικότητας και μια αυξανόμενη αγορά εργασίας μπορεί να σημαίνει μεγαλύτερη ομάδα πιθανών ενοικιαστών.
5 απλοί τρόποι να επενδύσουν στην ακίνητη περιουσία
Κίνδυνος έναντι ανταμοιβής
Κάθε οικονομική απόφαση αφορά τη στάθμιση των ανταμοιβών, τον προσδιορισμό της απόδοσης έναντι των πιθανών κινδύνων. Η επένδυση σε ακίνητα έχει νόημα για εσάς;
Ανταμοιβές:
- Το εισόδημά σας είναι παθητικό. Εκτός από την αρχική επένδυση και το κόστος συντήρησης, μπορείτε να κερδίσετε χρήματα, ενώ βάζετε το μεγαλύτερο μέρος του χρόνου και της ενέργειας σας στην τακτική εργασία σας. Το εισόδημά σας θα πρέπει να αυξηθεί. Δεν κερδίζετε μόνο έσοδα από ενοίκια. καθώς οι τιμές των ακινήτων αυξάνονται, η επένδυσή σας αυξάνεται σε αξία. Μπορείτε να θέσετε την ακίνητη περιουσία σε ένα αυτοδιαχειριζόμενο IRA. Το εισόδημα δεν συμπεριλαμβάνεται ως μέρος του εισοδήματός σας που υπόκειται σε φόρο κοινωνικής ασφάλισης. Το ενδιαφέρον που πληρώνετε για ένα επενδυτικό ακίνητο είναι φοροαπαλλαγή.Μετά από μια άλλη κρίση, οι τιμές των ακινήτων είναι πιο σταθερές από το χρηματιστήριο.Η πραγματική περιουσία είναι ένα φυσικό περιουσιακό στοιχείο. Η επένδυση σε μετοχές ή προϊόντα της Wall Street δεν είναι τίποτα που μπορείτε να δείτε ή να αγγίξετε.
Κίνδυνοι:
- Παρόλο που το εισόδημα από ενοίκια είναι παθητικό, οι μισθωτές μπορεί να είναι ένας πόνος για να αντιμετωπίσετε εάν δεν χρησιμοποιήσετε μια εταιρεία διαχείρισης ακινήτων. Εάν το προσαρμοσμένο ακαθάριστο εισόδημά σας είναι πάνω από $ 200.000 (μόνο) ή $ 250.000 (παντρεμένη αρχειοθέτηση από κοινού), ενδέχεται να σας επιβληθεί επιτόκιο 3, 8% επί των καθαρών εσόδων από επενδύσεις, συμπεριλαμβανομένου του εισοδήματος από ενοίκια.Το εισόδημα από ενοίκια δεν μπορεί να καλύπτει το σύνολο των πληρωμών υποθηκών.Παντίθετα με τα αποθέματα, δεν μπορείτε να πουλάτε ακίνητη περιουσία αμέσως αν οι αγορές φτάσουν ξαφνικά.Το κόστος εισόδου και εξόδου μπορεί να είναι υψηλό. Έχετε μισθωτή, πρέπει να πληρώσετε για όλα τα έξοδα.
Η κατώτατη γραμμή
Κρατήστε τις προσδοκίες σας ρεαλιστικές. Όπως και με οποιαδήποτε επένδυση, η ενοικίαση ακινήτου δεν πρόκειται να παράγει ένα μεγάλο μηνιαίο paycheck για μια στιγμή και η επιλογή του λάθους ιδιοκτησίας θα μπορούσε να είναι ένα καταστροφικό λάθος.
Σκεφθείτε να συνεργαστείτε με έναν έμπειρο συνεργάτη για την πρώτη ιδιοκτησία σας ή να ενοικιάσετε το δικό σας σπίτι για να ελέγξετε τις ικανότητες του ιδιοκτήτη σας.
