Πίνακας περιεχομένων
- 1. Ανοίξτε ένα λογαριασμό Escrow
- 2. Αναζήτηση τίτλου και ασφάλισης
- 3. Μίσθωση ενός δικηγόρου
- 4. Διαπραγμάτευση διαδικαστικών εξόδων
- 5. Ολοκληρώστε την Αρχική επιθεώρηση
- 6. Ολοκληρώστε την επιθεώρηση παρασίτων
- 7. Επαναδιαπραγματεύστε την προσφορά
- 8. Κλείστε το επιτόκιο σας
- 9. Αφαιρέστε τα ενδεχόμενα
- 10. Προϋποθέσεις χρόνου χρηματοδότησης
- 11. Τελικό Walkthrough
- 12. Κατανόηση των άρθρων
- Extra Mile: Προκαταρκτική υποθήκη
- Η κατώτατη γραμμή
Μια συμφωνία ακινήτων είναι γενικά μια μακρά και αγχωτική άσκηση που περιλαμβάνει πολλά βήματα και διαδικαστικές διατυπώσεις. Το κλείσιμο συμβαίνει όταν υπογράφετε τα χαρτιά που κάνουν το σπίτι σας, αλλά πριν φτάσει αυτή η μοιραία ημέρα, πρέπει να συμβεί μια μακρά λίστα με πράγματα. Εδώ είναι 12 βήματα που πρέπει να ληφθούν από τη στιγμή που η προσφορά σας γίνεται δεκτή τη στιγμή που θα έχετε τα κλειδιά στο νέο σας σπίτι.
12 βήματα για να κλείσετε ένα Real Estate Deal
1. Ανοίξτε ένα λογαριασμό Escrow
Ένας λογαριασμός μεσεγγύησης τηρείται από τρίτο για λογαριασμό του αγοραστή και του πωλητή. Καθώς μια πώληση στο σπίτι περιλαμβάνει πολλαπλά βήματα που λαμβάνονται για μια εβδομάδα, ο καλύτερος τρόπος να αποτραπεί η εξαπάτηση του πωλητή ή του αγοραστή είναι να έχει κάποιος ουδέτερος τρίτος να κρατήσει όλα τα χρήματα και τα έγγραφα που σχετίζονται με τη συναλλαγή μέχρι να τακτοποιηθούν τα πάντα. Μόλις ολοκληρωθούν όλες οι διαδικαστικές διατυπώσεις, τα χρήματα και τα έγγραφα μεταφέρονται από την επιμέλεια του λογαριασμού μεσεγγύησης στον πωλητή και τον αγοραστή, εξασφαλίζοντας έτσι μια ασφαλή συναλλαγή.
Βασικές τακτικές
- Οι διαπραγματεύσεις για ακίνητα είναι γενικά ολοκληρωμένες σε διάστημα εβδομάδων και έχουν πολλά κινούμενα μέρη. Η πολυπλοκότητα τους είναι ένας καλός λόγος να προσληφθεί ένας πληρεξούσιος για να σας καθοδηγήσει στη διαδικασία. Μην μπείτε στον πειρασμό να παρακάμψετε τα βήματα: Θα σας κοστίσει.
2. Αναζήτηση τίτλου και ασφάλισης
Μια αναζήτηση τίτλου και μια ασφάλεια τίτλου παρέχουν ειρήνη και νομική προστασία, έτσι ώστε όταν αγοράζετε ένα ακίνητο, κανένας άλλος δεν μπορεί να προσπαθήσει να το διεκδικήσει αργότερα, είτε πρόκειται για έναν συγγενή συγγενή ο οποίος αφέθηκε έξω από τη βούληση ή από μια υπηρεσία είσπραξης φόρων δεν καταβλήθηκε τα τέλη της. Μια αναζήτηση τίτλου είναι η εξέταση των δημόσιων αρχείων για να προσδιοριστεί και να επιβεβαιωθεί η νομική ιδιοκτησία μιας ιδιοκτησίας και να ανακαλυφθούν ποιες αξιώσεις, αν υπάρχουν, βρίσκονται στην ιδιοκτησία. Εάν υπάρχουν αξιώσεις, ίσως χρειαστεί να επιλυθούν πριν ο αγοραστής λάβει την ιδιοκτησία.
Ασφάλιση τίτλου είναι ασφάλιση αποζημίωσης που προστατεύει τον κάτοχο από την οικονομική ζημία που υπέστη από ελαττώματα ενός τίτλου ιδιοκτησίας. Προστατεύει τόσο τους ιδιοκτήτες ακινήτων όσο και τους δανειστές έναντι ζημιών που προκύπτουν από εμπράγματα βάρη, εμπράγματα βάρη ή ελαττώματα στον τίτλο ή στην πραγματική ιδιοκτησία ενός ακινήτου.
3. Μίσθωση ενός δικηγόρου
Παρόλο που η παροχή νομικής βοήθειας είναι προαιρετική, είναι πάντα καλύτερο να αποκτήσετε μια επαγγελματική νομική γνώμη σχετικά με τα τελικά σας έγγραφα. Η περίπλοκη ορολογία σε αυτά μπορεί να είναι δύσκολο να κατανοηθεί ακόμη και για τα καλά μορφωμένα άτομα. Για μια κατάλληλη αμοιβή, η γνώμη ενός έμπειρου δικηγόρου ακινήτων μπορεί να προσφέρει πολλαπλά οφέλη, συμπεριλαμβανομένων των υπαινιγμάτων για ενδεχόμενα προβλήματα στη γραφική εργασία. Σε μερικές πολιτείες η συμμετοχή του δικηγόρου μπορεί να απαιτηθεί από το νόμο να χειριστεί το κλείσιμο.
4. Διαπραγμάτευση διαδικαστικών εξόδων
Από το άνοιγμα ενός λογαριασμού μεσεγγύησης για την πρόσληψη ενός δικηγόρου ακίνητης περιουσίας, όλες οι εμπλεκόμενες υπηρεσίες και οντότητες κοστίζουν χρήματα που μπορούν να χιονοστιβάδα σε ένα μεγάλο ποσό. Πολλές από αυτές τις υπηρεσίες εκμεταλλεύονται την άγνοια των καταναλωτών χρεώνοντας υψηλά τέλη. Τα ανεπιθύμητα τέλη, μια σειρά χρεώσεων που ο δανειστής επιβάλλει στο κλείσιμο μιας υποθήκης που συχνά είναι απροσδόκητο από τον δανειολήπτη και δεν εξηγείται σαφώς από τον δανειστή, μπορεί να είναι ένα μεγάλο κόστος.
Τα ανεπιθύμητα τέλη περιλαμβάνουν στοιχεία όπως διοικητικά τέλη, τέλη εξέτασης αιτήσεων, τέλη εξέτασης αξιολόγησης, βοηθητικά τέλη, τέλη επεξεργασίας και τέλη διακανονισμού. Ακόμα και τα τέλη για τις νόμιμες υπηρεσίες κλεισίματος μπορούν να διογκωθούν. Εάν είστε διατεθειμένοι να μιλήσετε και να σταθείτε στο έδαφός σας, συνήθως μπορείτε να αφαιρέσετε τις αμοιβές και τις άλλες χρεώσεις, ή τουλάχιστον να μειώσετε πριν κλείσετε.
Οι επιθεωρήσεις σπιτιών και παρασίτων είναι ζωτικής σημασίας για να αποφευχθεί η αγορά ακινήτου με κρυφά και δαπανηρά προβλήματα.
5. Ολοκληρώστε την Αρχική επιθεώρηση
Μια επιθεώρηση στο σπίτι, μια φυσική εξέταση της κατάστασης ενός ακινήτου, είναι ένα απαραίτητο βήμα για να ξέρετε για οποιαδήποτε προβλήματα με την ιδιοκτησία και να ρίξετε μια ματιά στο περιβάλλον της. Εάν διαπιστώσετε σοβαρό πρόβλημα με το σπίτι κατά τη διάρκεια της επιθεώρησης, θα έχετε την ευκαιρία να αποχωρήσετε από τη συμφωνία, να ζητήσετε από τον πωλητή να το διορθώσει ή να ζητήσετε από τον πωλητή να σας καθορίσει (εφόσον η αγορά σας προσφορά περιλάμβανε ένα περιστατικό οικιακής επιθεώρησης).
6. Ολοκληρώστε την επιθεώρηση παρασίτων
Ο έλεγχος των παρασίτων είναι ξεχωριστός από την επιθεώρηση στο σπίτι και περιλαμβάνει έναν ειδικό που φροντίζει ώστε το σπίτι σας να μην έχει έντομα που να καταστρέφουν το ξύλο, όπως τερμίτες ή μυρμήγκια ξυλουργών. Οι παρασιτικοί παράγοντες μπορεί να είναι καταστροφικοί για τις ιδιότητες που παράγονται κυρίως από ξύλινα υλικά και πολλές εταιρείες υποθηκών υποχρεώνουν να οριστούν ακόμη και μικρά ζητήματα παρασίτων πριν να μπορέσετε να κλείσετε τη συμφωνία.
Ακόμη και μια μικρή μόλυνση μπορεί να εξαπλωθεί για να καταστεί πολύ καταστρεπτική και, ως εκ τούτου, ακριβό να διορθωθεί. Τα παράσιτα που καταστρέφουν το ξύλο μπορούν να εξαλειφθούν, αλλά θα πρέπει να βεβαιωθείτε ότι το πρόβλημα μπορεί να επιλυθεί με λογικό κόστος (ή για ένα κόστος που ο πωλητής είναι πρόθυμος και ικανός να πληρώσει) προτού ολοκληρώσετε την αγορά. Οι επιθεωρήσεις παρασίτων είναι νόμιμες σε ορισμένες πολιτείες και προαιρετικές σε άλλες.
7. Επαναδιαπραγματεύστε την προσφορά
Ακόμη και όταν η προσφορά αγοράς σας έχει ήδη γίνει αποδεκτή, εάν οι επιθεωρήσεις αποκαλύψουν τυχόν προβλήματα, ίσως θελήσετε να επαναδιαπραγματευτείτε την τιμή αγοράς του σπιτιού σας για να αντικατοπτρίσετε το κόστος των απαραίτητων επισκευών. Θα μπορούσατε επίσης να κρατήσετε την τιμή αγοράς ίδια, αλλά προσπαθήστε να πάρετε τον πωλητή να πληρώσει για τις επισκευές. Ακόμη και αν αγοράζετε το ακίνητο "όπως είναι", δεν υπάρχει ζημιά στην ερώτηση. Μπορείτε επίσης να επιστρέψετε έξω χωρίς ποινή εάν ένα σημαντικό πρόβλημα διαπιστώθηκε ότι ο πωλητής δεν μπορεί ή δεν θα διορθώσει.
8. Κλείστε το επιτόκιο σας
Τα επιτόκια, συμπεριλαμβανομένων εκείνων που προσφέρονται στην υποθήκη, μπορεί να είναι ευμετάβλητα και να υπόκεινται σε αλλαγές. Οι τιμές υπόκεινται σε πολλαπλούς παράγοντες, όπως η γεωγραφική περιοχή, το είδος ιδιοκτησίας, ο τύπος δανείου που ζητείται και το πιστωτικό αποτέλεσμά του.
Είναι προτιμότερο να μπορείτε να κλειδώσετε το επιτόκιο του δανείου εκ των προτέρων αντί να είστε έτοιμοι για διακυμάνσεις της αγοράς που θα μπορούσαν να προκαλέσουν αύξηση των επιτοκίων προτού ολοκληρώσετε την αγορά ακινήτου σας. Ακόμη και μια άνοδος του επιτοκίου κατά 0, 25% μπορεί να αυξήσει σημαντικά το ποσό αποπληρωμής σας ή / και την κατοχή.
Βεβαιωθείτε ότι γνωρίζετε αν οι απρόβλεπτες υποθέσεις σας υπόκεινται σε ενεργή ή παθητική έγκριση και ακολουθείτε τους κανόνες ανάλογα.
9. Αφαιρέστε τα ενδεχόμενα
Η προσφορά σας για ακίνητα πρέπει να εξαρτάται από τα ακόλουθα πέντε πράγματα:
- Η απόκτηση χρηματοδότησης με επιτόκιο για να μην υπερβεί αυτό που μπορείτε να αντέξετε οικονομικά Ο έλεγχος στο σπίτι δεν αποκαλύπτει οποιαδήποτε σημαντικά προβλήματα με το σπίτι Ο πωλητής αποκαλύπτει πλήρως οποιαδήποτε γνωστά προβλήματα με το σπίτιΗ επιθεώρηση των παρασίτων δεν αποκαλύπτει οποιεσδήποτε σημαντικές παρασιτώσεις ή ζημιές στο σπίτι Ο πωλητής ολοκληρώνει οποιαδήποτε συμφωνία επισκευές
Αυτά τα απρόβλεπτα πρέπει να αφαιρεθούν γραπτώς από ορισμένες ημερομηνίες που αναφέρονται στην προσφορά αγοράς σας, διαδικασία γνωστή ως ενεργή έγκριση. Ωστόσο, σε ορισμένες συμβάσεις αγοράς, τα απρόβλεπτα υπόκεινται σε παθητική έγκριση (επίσης γνωστή ως εποικοδομητική έγκριση), πράγμα που σημαίνει ότι αν δεν τα διαμαρτυρηθείτε σύμφωνα με τις προκαθορισμένες προθεσμίες τους, θεωρούνται εγκεκριμένα. Είναι ζωτικής σημασίας για τους αγοραστές να κατανοήσουν τη διαδικασία έγκρισής τους και να λάβουν τις απαραίτητες ενέργειες τις απαιτούμενες ημερομηνίες.
10. Προϋποθέσεις χρόνου χρηματοδότησης
Κατά πάσα πιθανότητα καταθέσατε αξιόπιστα χρήματα όταν υπογράψατε τη συμφωνία αγοράς, η οποία αποτελεί κατάθεση που έγινε σε έναν πωλητή, αναφέροντας την καλή πίστη του αγοραστή, τη σοβαρότητα και το γνήσιο ενδιαφέρον για τη συναλλαγή επί ακινήτων. Εάν ο αγοραστής αποχωρήσει, τα σοβαρά χρήματα πηγαίνουν στον πωλητή ως αποζημίωση. Αν ο πωλητής παραιτηθεί, τα χρήματα επιστρέφονται στον αγοραστή.
Για να ολοκληρώσετε την αγορά σας, θα πρέπει να καταθέσετε πρόσθετα κεφάλαια σε μεσεγγύηση. Δεδομένου ότι τα αρχικά πραγματικά χρήματα εφαρμόζονται γενικά στην προκαταβολή, είναι σημαντικό να κανονίσετε τις διάφορες πρόσθετες πληρωμές, που απαιτούνται σε διαφορετικές χρονικές στιγμές, πριν κλείσει η συμφωνία. Εάν δεν το κάνετε, η συμφωνία μπορεί να ακυρωθεί, τα χρήματα θα μεταβιβαστούν στον πωλητή και θα χρεωθείτε για τις διάφορες υπηρεσίες που χρησιμοποιήσατε πριν από την κατάρρευση της συμφωνίας.
11. Τελικό Walkthrough
Ένα από τα τελευταία βήματα προτού υπογράψετε τα έγγραφα κλεισίματος θα πρέπει να είναι να περπατήσετε μέσα στο ακίνητο μια τελευταία φορά. Θέλετε να βεβαιωθείτε ότι δεν έχει προκληθεί καμία ζημιά από την τελευταία επιθεώρηση στο σπίτι σας, απαιτούνται διορθώσεις από τον πωλητή, δεν εντοπίζονται νέα προβλήματα και δεν έχει αφαιρεθεί τίποτα που περιλαμβάνεται στη συμφωνία αγοράς.
12. Κατανόηση των άρθρων
Η γραφειοκρατία είναι κρίσιμη για το κλείσιμο μιας συμφωνίας ιδιοκτησίας. Παρά το γεγονός ότι υπάρχει μια στοίβα από χαρτιά γεμάτα περίπλοκους νομικούς όρους και ορολογία, πρέπει να το διαβάσετε μόνοι σας. Εάν δεν καταλαβαίνετε κάτι, αναζητήστε το στο διαδίκτυο ή συμβουλευτείτε έναν δικηγόρο ακίνητης περιουσίας. Ο πράκτοράς σας θα είναι επίσης χρήσιμος για την κατανόηση οποιασδήποτε σύνθετης νομικής γλώσσας.
Αν και μπορεί να αισθανθείτε πιεσμένοι από τους ανθρώπους που σας περιμένουν να υπογράψουν τα χαρτιά σας - όπως ο συμβολαιογράφος ή ο δανειστής υποθηκών - διαβάστε προσεκτικά κάθε σελίδα, καθώς η λεπτή εκτύπωση μπορεί να έχει σημαντικό αντίκτυπο για τα επόμενα χρόνια. Συγκεκριμένα, βεβαιωθείτε ότι το επιτόκιο είναι σωστό και ότι όλοι οι άλλοι συμφωνηθέντες όροι, όπως μη ποινή προπληρωμής, αναφέρονται σαφώς. Γενικότερα, συγκρίνετε το κόστος κλεισίματος με την εκτίμηση καλής πίστης που σας δόθηκε στην αρχή της διαδικασίας και ρίξτε μια φόρμα για τυχόν αμοιβές που νομίζετε ότι είναι παράνομες.
Πηγαίνοντας το Extra Mile: Προκαταρκτική υποθήκη
Ενώ είναι προ-εγκριθεί για μια υποθήκη δεν είναι απαραίτητο να κλείσει μια συμφωνία, μπορεί να κάνει τη διαδικασία γρηγορότερα. Με τη σειρά του, η προ-έγκριση μπορεί να σας δώσει περισσότερη διαπραγματευτική δύναμη κατά τη διαπραγμάτευση, καθώς σηματοδοτεί στον πωλητή ότι έχετε ισχυρή οικονομική υποστήριξη. Σας προσφέρει επίσης μια τιμή κλειδώματος, πράγμα που σημαίνει ότι είναι πιο πιθανό να εξασφαλίσετε ένα ευνοϊκό επιτόκιο.
Η προετοιμασία για υποθήκη σας επιτρέπει να γνωρίζετε το όριο μέχρι το οποίο μπορείτε να πάτε για αγορά ακινήτου. Εξοικονομεί χρόνο και προσπάθεια, επιτρέποντάς σας να ψάξετε μόνο για ακίνητα που ταιριάζουν στον προϋπολογισμό σας.
Η κατώτατη γραμμή
Παρόλο που μπορεί να φανεί ότι η διαδικασία κλεισίματος είναι πολύ περίπλοκη δουλειά, αξίζει τον κόπο και την προσπάθεια να γίνουν τα πράγματα σωστά αντί να βιαστείτε και να υπογράψετε μια συμφωνία που δεν καταλαβαίνετε. Να είστε προσεκτικοί σε οποιαδήποτε πίεση για να κλείσετε γρήγορα τη συμφωνία. Οι κτηματομεσίτες και οι άλλες οντότητες που σας βοηθούν θα θέλουν την περικοπή τους, αλλά δεν θα είναι γύρω για να νοιάζονται για τα προβλήματα που θα μπορούσατε να αντιμετωπίσετε μακροπρόθεσμα από μια κακή συμφωνία.
