Πίνακας περιεχομένων
- Τοποθεσία
- Χρηματοδότηση
- Κόστος Ιδιοκτησίας
- Μυστικότητα
- Ενοικίαση Συλλογής
- Έξοδα κενής θέσης
- Φόροι
- Πώληση του ακινήτου
- Η κατώτατη γραμμή
Μπορεί να νομίζετε ότι είναι μια μεγάλη ιδέα να συμβάλλετε στην κάλυψη του κόστους αγοράς του σπιτιού σας αγοράζοντας ένα σπίτι δύο κατοικιών ή διπλή κατοικία και να πάρει έναν ενοικιαστή για να σας βοηθήσει να καλύψετε την υποθήκη. Μπορεί να έχετε δίκιο, αλλά πρέπει επίσης να εξετάσετε πώς το σενάριο αυτό μπορεί να αλλάξει τη ζωή σας, τα οικονομικά σας και τον βαθμό προστασίας της ιδιωτικής ζωής που θα έχετε. Εδώ είναι οκτώ πράγματα που πρέπει να εξετάσετε προτού να πάρετε αυτό το βήμα.
Βασικές τακτικές
- Η αγορά ενός σπιτιού δύο οικογενειών μπορεί να βοηθήσει τα οικονομικά σας εάν ενοικιάσετε τη δεύτερη μονάδα, αλλά πρέπει να είστε προετοιμασμένοι για καθυστερημένες πληρωμές ενοικίου, μη πληρωμή και κενά μεταξύ ενοικιαστών. Λάβετε υπόψη ότι μπορεί να υπόκεινται σε αυστηρότερα κριτήρια υποθηκών, Θα θυσιάσετε κάποια ιδιωτική ζωή και οι φορολογικές σας καταθέσεις θα είναι πιο περίπλοκες. Σκεφτείτε επίσης τη θέση και το ρόλο σας ως ιδιοκτήτη που συλλέγει ενοίκιο και πρέπει να συμβαδίσει με τη συντήρηση του συνόλου του κτιρίου. Τέλος, σκεφτείτε τη μεταπώληση, η οποία μπορεί να είναι πιο δύσκολο από ό, τι για μια μονοκατοικία.
Τοποθεσία
Οι επιλογές σας για πιθανές γειτονιές μπορεί να είναι σημαντικά περιορισμένες, επειδή η πολυκατοικία - που είναι οποιαδήποτε κατοικία εκτός από μονοκατοικία - δεν επιτρέπεται σε όλες τις γειτονιές. Οι αστικές περιοχές έχουν συχνά περισσότερες πολυκατοικίες, ενώ οι προαστιακές περιοχές τείνουν να έχουν μονοκατοικίες. Θα πρέπει επίσης να εξετάσετε εάν η θέση που επιλέγετε θα είναι δημοφιλής για τους πιθανούς ενοικιαστές. Αν αγοράσετε ένα σπίτι σε μια λιγότερο επιθυμητή περιοχή της πόλης, για παράδειγμα, μπορεί να έχετε έναν σκληρότερο χρόνο να βρει ποιοτικούς ενοικιαστές.
Χρηματοδότηση
Θα βρείτε διάφορες προκλήσεις όταν προσπαθείτε να χρηματοδοτήσετε ένα σπίτι δύο κατοικιών. Αν και μπορείτε να χρησιμοποιήσετε το πιθανό εισόδημα από ενοίκια για να μπορέσετε να προκριθείτε στην αγορά, θα χρειαστεί να έχετε καλή πίστωση και χαμηλό δείκτη χρέους προς είσοδο (DTI), καθώς και μεγαλύτερη προκαταβολή - συνήθως περίπου 25% πολυκατοικία. Οι τράπεζες γνωρίζουν ότι οι μισθωτές μπορούν να κινηθούν έξω και ότι μπορεί να χρειαστεί να πληρώσετε την πλήρη υποθήκη μόνοι σας μέχρι να βρείτε έναν άλλο μισθωτή.
Κόστος Ιδιοκτησίας
Δύο οικογενειακά σπίτια κοστίζουν συνήθως περισσότερα από μονοκατοικίες. Έτσι, όχι μόνο θα πρέπει να καταλήξετε σε μεγαλύτερο ποσοστό για την προκαταβολή, αλλά η ίδια η προκαταβολή θα είναι υψηλότερη, επειδή πιθανότατα θα βασίζεται σε μια πιο ακριβή ιδιοκτησία. Βεβαιωθείτε ότι έχετε τη χρηματοδότηση για να πληρώσετε για αυτό το πρόσθετο κόστος.
Μυστικότητα
Όταν αγοράζετε ένα σπίτι δύο κατοικιών και ζείτε από τη μια πλευρά (ή στον κάτω όροφο ή στον επάνω όροφο), οι ενοικιαστές σας θα μπορούν να σταματήσουν ανά πάσα στιγμή με ερωτήσεις ή προβλήματα που σχετίζονται με το σπίτι τους ενοικίασης. (Να θυμάστε ότι, ως ιδιοκτήτης, είστε υπεύθυνος για να βεβαιωθείτε ότι όλα είναι σε λειτουργική κατάσταση.) Όταν είστε ο ιδιοκτήτης, φυσικά έχετε λιγότερη ιδιωτικότητα από ό, τι συνήθως σε μια κοινή κατοικία. Και αν νοικιάσετε περισσότερα από ένα άτομα, το απόρρητό σας ενδέχεται να υποστεί ακόμα μεγαλύτερη παράβαση.
25%
Το τυπικό ποσοστό που απαιτείται για προκαταβολή για την αγορά πολυκατοικίας.
Ενοικίαση Συλλογής
Θα χρειαστεί να είσαστε άνετοι να συλλέγετε ενοίκια από τους ενοικιαστές σας και να είστε έτοιμοι να αντιμετωπίσετε το ενδεχόμενο να μην πληρώσουν εγκαίρως - ή καθόλου. Η καθυστερημένη πληρωμή ή η μη πληρωμή τους μπορεί να επηρεάσει την ταμειακή σας ροή καθώς και την ικανότητά σας να πληρώσετε την υποθήκη αν βασίζεστε σε έσοδα από ενοίκια για να καλύψετε αυτό το κόστος. Εάν πρέπει να εκδιώξετε τους μισθωτές για μη πληρωμή, αυτό μπορεί να διαρκέσει μήνες και μπορεί να απαιτήσει την πρόσληψη νομικής βοήθειας. Και ενώ αυτό συμβαίνει, θα ζήσετε δίπλα τους.
Έξοδα κενής θέσης
Όταν οι μισθωτές σας μετακινούνται έξω και η μίσθωση του ακινήτου είναι κενή, είναι γνωστή ως δαπάνη κενής θέσης. Ουσιαστικά, θα χρειαστεί να καλύψετε το κόστος της κενής θέσης μέχρι να πάρετε ξανά το ακίνητο. Μπορείτε να καταλήξετε με τις επισκευές και τα έξοδα ζωγραφικής μεταξύ των ενοικιαστών για να διορθώσετε το ακίνητο για τον επόμενο κάτοχό του. Μπορεί επίσης να χρειαστεί να πληρώσετε για τη διαφήμιση για να πάρετε έναν νέο μισθωτή.
Φόροι
Η φορολογική σας δήλωση θα γίνει πολύ πιο περίπλοκη αν επιλέξετε να γίνετε ιδιοκτήτης. Υπάρχει μια ολόκληρη δημοσίευση IRS αφιερωμένη στους κανόνες της ενοικιαζόμενης κατοικίας (Δημοσίευση 527) που θα χρειαστεί να διαβάσετε ώστε να μην παραβιάσετε τους κανόνες και να αποφύγετε να αντιμετωπίζετε προβλήματα με το IRS.
Διαφορετικά κεφάλαια καλύπτουν έσοδα και έξοδα από ενοίκια, αποσβέσεις, απαιτήσεις υποβολής εκθέσεων, ακόμη και κανόνες για προσωπική χρήση του ακινήτου. Θα χρειαστεί επίσης να προσθέσετε ένα ολόκληρο χρονοδιάγραμμα στη φορολογική αναφορά που ονομάζεται "Συμπληρωματικό εισόδημα και ζημιά" ή το Πρόγραμμα Ε. Ωστόσο, υπάρχουν επίσης φορολογικά πλεονεκτήματα, όπως η δυνατότητα να διαγράψετε τα έξοδα που σχετίζονται με το εισόδημά σας από ενοίκια.
Πώληση του ακινήτου
Η πώληση πολυκατοικίας τείνει να είναι πιο περίπλοκη από την πώληση ενός μονοκατοικιακού σπιτιού για διάφορους λόγους. Πρώτον, απλά δεν υπάρχουν τόσα άτομα που αναζητούν πολυκατοική κατοικία, καθώς υπάρχουν αγοραστές κατοικιών μονογονεϊκής οικογένειας, γεγονός που μπορεί να δυσχεράνει την πώληση. Δεύτερον, αν έχετε μισθωτές σε μια από τις μονάδες, πρέπει να λάβετε υπόψη τα δικαιώματά τους όταν βάζετε το σπίτι προς πώληση για να αποφύγετε νομικά εμπλοκές. Και ένας δυνητικός αγοραστής - είτε πρόκειται να ζήσει στο κτίριο είτε όχι - θα ήθελε να μάθει λεπτομέρειες σχετικά με τη σύμβαση μίσθωσης των ενοικιαστών, τι περιλαμβάνεται στο ενοίκιο, αν πρόκειται για εγγύηση και πολλά άλλα. Συνολικά, ίσως είναι απλούστερο να πουλήσετε ένα πολυκατοικιακό σπίτι όταν δεν υπάρχουν μισθωτές που καταλαμβάνουν τη δεύτερη μονάδα.
Η κατώτατη γραμμή
Αγοράζοντας μια ιδιοκτησία δύο οικογενειών μπορεί να είναι ένας πολύ καλός τρόπος για να βοηθήσετε να πληρώσετε την υποθήκη σας, αλλά βεβαιωθείτε ότι είστε έτοιμοι να αντιμετωπίσετε όλα τα ζητήματα που θα προκύψουν όταν γίνετε επενδυτής ακινήτων και ιδιοκτήτης ακινήτου.
