Τι είναι οι Ταχείες Πληρωμές;
Στον τομέα των χρηματοοικονομικών, ο όρος επιταχυνόμενη πληρωμή αναφέρεται σε εθελοντικές πληρωμές που πραγματοποιούνται από δανειολήπτη προκειμένου να μειωθεί το υπόλοιπο του δανείου τους ταχύτερα.
Ανάλογα με τους όρους του δανείου, οι επιταχυνόμενες πληρωμές μπορεί να είναι ελκυστική επιλογή για τους δανειολήπτες που επιθυμούν να ελαχιστοποιήσουν το συνολικό κόστος δανεισμού τους. Ωστόσο, ορισμένες δομές δανείων αποθαρρύνουν τις επιταχυνόμενες πληρωμές μέσω ποινών προπληρωμής και άλλων παρόμοιων προβλέψεων.
Οι ταχείες πληρωμές συνήθως εφαρμόζονται σε κεφάλαιο δανείου, το οποίο μειώνει το υπόλοιπο και απαιτεί ενδιαφέρον για μελλοντικές πληρωμές. Συνολικά, οι πιο επιταχυνόμενες πληρωμές καταλήγουν σε ταχύτερη κύρια αποπληρωμή, γεγονός που μπορεί να οδηγήσει σε σημαντική εξοικονόμηση ενδιαφέροντος.
Βασικές τακτικές
- Οι επιταχυνόμενες πληρωμές είναι εθελοντικές συμπληρωματικές πληρωμές που πραγματοποιούνται έναντι του βασικού υπολοίπου ενός δανείου. Επιτρέπονται σε πολλούς τύπους δανείων, όπως τα ενυπόθηκα δάνεια, αλλά μπορούν να υπόκεινται σε περιορισμούς και τέλη. Η ελκυστικότητα των επιταχυνόμενων πληρωμών θα εξαρτηθεί από ορισμένες παράγοντες, συμπεριλαμβανομένου του επιτοκίου του δανείου και του κόστους ευκαιρίας του δανειολήπτη.
Κατανοήστε τις Ταχείες Πληρωμές
Οι ταχείες πληρωμές είναι μια κοινή τεχνική που χρησιμοποιούνται από τους δανειολήπτες σε μια ποικιλία οικονομικών πλαισίων. Ένα κοινό παράδειγμα είναι το στεγαστικό δάνειο στο σπίτι, στο οποίο συχνά οι δανειολήπτες επιτρέπεται να πραγματοποιούν πληρωμές υψηλότερες από τις εντολές προκειμένου να εξοφλήσουν το κεφάλαιο τους ταχύτερα. Αυτό, με τη σειρά του, μπορεί να οδηγήσει σε συντομότερη περίοδο απόσβεσης και κατά συνέπεια σε μείωση των συνολικών εξόδων τόκων.
Αυτές οι επιταχυνόμενες δομές πληρωμών είναι κοινές σε διάφορα μη ανακυκλούμενα δάνεια, τα οποία είναι επίσης γνωστά ως μακροπρόθεσμα δάνεια. Αυτά τα δάνεια είναι δομημένα με χρονοδιάγραμμα απόσβεσης που καθορίζει το χρονοδιάγραμμα και το ύψος των πληρωμών του δανείου. Κάθε πληρωμή θα έχει ένα στοιχείο ενδιαφέροντος και κεφαλαίου, με το ποσοστό που κατανέμεται στον κύριο να αυξάνεται σταδιακά καθώς το δάνειο φθάνει τη λήξη του.
Ανάλογα με τους όρους του δανείου, το ποσό των τόκων που περιλαμβάνεται σε κάθε πληρωμή μπορεί να βασίζεται είτε σε ένα σταθερό είτε σε ένα μεταβλητό επιτόκιο. Όσο υψηλότερο είναι το επιτόκιο ενός δανείου, τόσο πιο ωφέλιμο μπορεί να είναι η επιτάχυνση των πληρωμών. Στην πραγματικότητα, οι επιταχυνόμενες πληρωμές μπορούν να ωφελήσουν τους δανειολήπτες με δύο τρόπους: εκτός από τη μείωση των εξόδων τόκων, οι επιταχυνόμενες πληρωμές μπορούν επίσης να αυξήσουν το ποσοστό με το οποίο ο δανειζόμενος συσσωρεύει κεφάλαια στο ακίνητο που χρηματοδοτείται.
Για παράδειγμα, σε ένα ενυπόθηκο στεγαστικό δάνειο, το κεφάλαιο του δανειολήπτη στο σπίτι αυξάνεται σταδιακά καθώς το βασικό υπόλοιπο του ενυπόθηκου δανείου μειώνεται. Εκτός από την αύξηση της καθαρής θέσης του δανειολήπτη, η αύξηση των ιδίων κεφαλαίων σε ένα ακίνητο μπορεί να παράσχει ασφάλεια για τον δανειολήπτη, την οποία μπορούν να χρησιμοποιήσουν για τη χρηματοδότηση μεταγενέστερων αγορών. Αυτό το μετοχικό κεφάλαιο μπορεί επίσης να χρησιμοποιηθεί για την άντληση μετρητών, όπως μέσω μιας συναλλαγής αναχρηματοδότησης υποθηκών.
Αν και οι επιταχυνόμενες πληρωμές μπορούν να είναι επωφελείς, ανάλογα με τους όρους του δανείου, μπορεί να μην είναι οικονομικό να επωφεληθείτε από αυτήν την επιλογή. Ορισμένοι δανειστές περιλαμβάνουν ρήτρες ποινής προπληρωμής στις δανειακές τους συμβάσεις, οι οποίες περιορίζουν ή επιβάλλουν τέλη για επιταχυνόμενες πληρωμές πέραν ενός καθορισμένου ορίου.
Στο στεγαστικό δανεισμό, αυτά τα είδη των όρων προπληρωμής είναι στην πραγματικότητα αρκετά συνηθισμένα. Οι δανειστές συχνά περιορίζουν τις επιταχυνόμενες πληρωμές σε 20% κατ 'ανώτατο όριο του υπολοίπου του δανείου κάθε έτος. Επιπλέον, οι δανειστές μπορούν να επιβάλλουν πρόσθετες κυρώσεις εάν ο δανειολήπτης επιδιώξει να αναχρηματοδοτήσει την υποθήκη ή να πουλήσει την υποκείμενη περιουσία πριν από το τέλος της περιόδου υποθήκης. Για τους λόγους αυτούς, είναι σημαντικό να εξεταστεί προσεκτικά η νομιμότητα ενός δανείου προκειμένου να καθοριστεί εάν οι επιταχυνόμενες πληρωμές είναι πραγματικά οικονομικές.
Παράδειγμα πραγματικού κόσμου για επιταχυνόμενες πληρωμές
Η Michaela είναι επενδυτής ακινήτων που αγόρασε πρόσφατα το πρώτο της ακίνητο. Αναθεωρώντας τους όρους δανείου της, επισημαίνει ότι το τρέχον επιτόκιο είναι 3, 50% και ότι οι όροι της άδειας υποθήκης της επιτάχυναν πληρωμές έως και 20% του ανεξόφλητου υπολοίπου του κεφαλαίου κάθε έτους.
Στη ζύγιση του αν θα κάνει ή όχι πρόσθετες πληρωμές, θεωρεί τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα. Αφενός, η πραγματοποίηση επιταχυνόμενων πληρωμών θα της έσωζε το αντίστοιχο ετήσιο επιτόκιο 3, 50% επί του ποσού των πληρωμών που επιλέγει να κάνει. Υπό αυτή την έννοια, η πραγματοποίηση επιταχυμένων πληρωμών ισοδυναμεί με την επένδυση σε ένα περιουσιακό στοιχείο που παράγει ετήσια απόδοση 3, 50%. Επιπλέον, με την πραγματοποίηση αυτών των πληρωμών, η Michaela αναγνωρίζει ότι θα αυξήσει τα ίδια κεφάλαιά της στο ακίνητο, αυξάνοντας έτσι τις εξασφαλίσεις που διαθέτει για να χρηματοδοτήσει την επόμενη αγορά ακίνητης περιουσίας της.
Από την άλλη πλευρά, λαμβάνοντας υπόψη το ιστορικά χαμηλό επιτόκιο του δανείου της, η Michaela συνειδητοποιεί επίσης ότι μπορεί να είναι σε θέση να βρει υψηλότερη απόδοση στο κεφάλαιο της αλλού. Για παράδειγμα, εάν είναι σε θέση να συγκεντρώσει χρήματα από άλλους δανειστές ή επενδυτές για να χρηματοδοτήσει την επόμενη αγορά της, ίσως είναι καλύτερα να χρησιμοποιήσει το κεφάλαιό της ως προκαταβολή για μια δεύτερη απόκτηση ακίνητης περιουσίας, ενδεχομένως κερδίζοντας σημαντικά περισσότερα από 3, 50% ΕΠΙΣΤΡΟΦΗ.
