Τι είναι το Συνδυαστικό Δάνειο;
Ένα δάνειο συνδυασμού αποτελείται από δύο ξεχωριστά ενυπόθηκα δάνεια από τον ίδιο δανειστή, στον ίδιο δανειολήπτη. Ένας τύπος δανείου συνδυασμού παρέχει χρηματοδότηση για την κατασκευή ενός νέου σπιτιού, ακολουθούμενη από μια συμβατική υποθήκη μετά την ολοκλήρωση της κατασκευής. Ένας άλλος τύπος δανείου συνδυασμού παρέχει δύο ταυτόχρονα δάνεια για την αγορά ενός υπάρχοντος σπιτιού. Χρησιμοποιείται συχνά όταν ο αγοραστής δεν μπορεί να καταβάλει προκαταβολή 20% αλλά θέλει να αποφύγει να πληρώσει για ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών (PMI).
Πώς λειτουργεί ένα συνδυασμένο δάνειο
Στην περίπτωση μιας νέας κατοικίας, ένα δάνειο συνδυασμού αποτελείται συνήθως από μια υποθήκη ρυθμιζόμενου επιτοκίου για τη χρηματοδότηση της κατασκευής, ακολουθούμενη από ένα δεύτερο δάνειο, συνήθως μια υποθήκη 30 ετών, όταν τελειώσει το σπίτι. Συνήθως, το δεύτερο δάνειο θα χρησιμοποιηθεί για την αποπληρωμή του πρώτου, αφήνοντας τον οφειλέτη με ένα μόνο δάνειο.
Για κάποιον που αγοράζει ένα υπάρχον σπίτι, ένα δάνειο συνδυασμού μπορεί να πάρει τη μορφή ενός γουρουνάκι ή 80-10-10 υποθήκη. Μια υποθήκη 80-10-10 αποτελείται από δύο δάνεια με μία προκαταβολή. Το πρωτεύον δάνειο καλύπτει το 80% της τιμής αγοράς του σπιτιού, το δεύτερο δάνειο 10% και ο αγοραστής καταβάλλει 10% προκαταβολή.
Επειδή το πρωτεύον δάνειο έχει αναλογία δανείου προς αξία 80%, ο αγοραστής μπορεί συνήθως να αποφύγει να πληρώσει για ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών (PMI), η οποία γενικά απαιτείται όταν οι αγοραστές κατοικιών κάνουν προκαταβολές κάτω του 20%. Το PMI δεν αποτελεί εφάπαξ δαπάνη, αλλά πρέπει να καταβάλλεται ετησίως έως ότου το μετοχικό κεφάλαιο του ιδιοκτήτη φτάσει το 20%. Γενικά, οι δανειολήπτες κοστίζουν ένα ποσό ίσο με το 0, 5% με το 1% της αξίας του δανείου τους κάθε χρόνο.
Το δεύτερο δάνειο καλύπτει το υπόλοιπο της προκαταβολής κατά 20%. Συνήθως θα έρχεται με τη μορφή πίστωσης εγχώριας δικαιοσύνης (HELOC). Ένα HELOC λειτουργεί σαν μια πιστωτική κάρτα, αλλά με χαμηλότερο επιτόκιο, αφού το κεφάλαιο στο σπίτι το υποστηρίζει. Ως εκ τούτου, παρουσιάζει ενδιαφέρον μόνο όταν το χρησιμοποιεί ο οφειλέτης.
Ένα δάνειο συνδυασμού μπορεί να βοηθήσει τους αγοραστές στο σπίτι να αποφύγουν το πρόσθετο κόστος της ιδιωτικής ασφάλισης υποθηκών.
Πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα ενός συνδυασμένου δανείου
Χρησιμοποιώντας ένα δάνειο συνδυασμού για να αγοράσετε ένα υπάρχον σπίτι τείνει να είναι πιο συνηθισμένο σε ενεργές αγορές κατοικιών. Καθώς οι τιμές σκαρφαλώνουν και τα σπίτια γίνονται λιγότερο προσιτά, οι υποθήκες που γίνονται με γουρουνάκι αφήνουν τους αγοραστές να δανείζονται περισσότερα χρήματα από ό, τι θα τους επέτρεπε η προκαταβολή. Αυτό μπορεί να είναι ένα πλεονέκτημα, εφόσον οι αγοραστές δεν παίρνουν περισσότερο χρέος από ό, τι μπορούν να χειριστούν αν κάτι πάει στραβά.
Συνδυασμός δανείων μπορεί επίσης να είναι μια επιλογή για τους ανθρώπους που προσπαθούν να αγοράσουν ένα νέο σπίτι, αλλά δεν έχουν πουλήσει το σημερινό τους ακόμη. Σε αυτό το σενάριο, ο αγοραστής θα μπορούσε να χρησιμοποιήσει το HELOC για να καλύψει ένα μέρος της προκαταβολής στο νέο σπίτι και στη συνέχεια να εξοφλήσει το HELOC όταν το παλιό σπίτι πουλάει.
Οι αγοραστές που κατασκευάζουν ένα νέο σπίτι μπορεί να έχουν απλούστερες ή λιγότερο δαπανηρές επιλογές από ένα δάνειο συνδυασμού. Για παράδειγμα, ο οικοδόμος μπορεί να χρηματοδοτήσει την κατασκευή. Στη συνέχεια, όταν το σπίτι είναι πλήρες, ο αγοραστής μπορεί να κανονίσει για μια τακτική υποθήκη και να πληρώσει ο οικοδόμος. Εναλλακτικά, ο ιδιοκτήτης σπιτιού μπορεί να χρησιμοποιήσει αυτόνομο δάνειο κατασκευής και στη συνέχεια να ψωνίσει για μόνιμη υποθήκη.
Ωστόσο, ένα δάνειο συνδυασμού μπορεί να έχει ένα πλεονέκτημα έναντι δύο ξεχωριστών δανείων από διαφορετικούς δανειστές, λόγω του μοναδικού κόστους κλεισίματος.
