Ποια είναι τα ομόλογα για κατοικίες;
Τα ομόλογα κατοικίας ή τα στεγαστικά ομόλογα εκδίδονται από κρατικό ή τοπικό κυβερνητικό οργανισμό για να βοηθήσουν στη χρηματοδότηση της κατασκευής ή της αποκατάστασης οικονομικά προσιτής στέγης. Σύμφωνα με ορισμένα προγράμματα, τα έσοδα από τέτοιου είδους ομόλογα μπορούν επίσης να χρησιμοποιηθούν για να βοηθήσουν τα άτομα με χαμηλό εισόδημα να αγοράσουν σπίτια. Οι τόκοι που εισπράττουν οι επενδυτές από ομόλογα κατοικίας απαλλάσσονται από τους ομοσπονδιακούς φόρους και μπορεί επίσης να απαλλάσσονται από κρατικούς και τοπικούς φόρους εισοδήματος.
Όπως και τα περισσότερα δημοτικά ομόλογα, τα ομόλογα κατοικίας έχουν ιστορικά θεωρηθεί ως πολύ ασφαλείς επενδύσεις. Σε αυτή την περίπτωση, τα ομόλογα υποστηρίζονται από την ομοσπονδιακή κυβέρνηση, η οποία τους βλέπει ως μέσο για την ενθάρρυνση της κατασκευής κατοικιών για άτομα με χαμηλό εισόδημα.
Τα βασικά στοιχεία των Ομολογιών Αρχής Στέγασης
Μια δημοτική αρχή μπορεί να εκδίδει χρέος με τη μορφή ομολόγων για την άντληση κεφαλαίων για τη χρηματοδότηση έργων. Οι δύο τύποι δημοτικών ομολόγων είναι ομόλογα γενικής υποχρέωσης και ομολογίες εσόδων. Η πληρωμή τόκων και η επιστροφή κεφαλαίου ενός ομολόγου γενικής υποχρέωσης (GO) χρηματοδοτείται από το δημόσιο ταμείο ή την τοπική κυβέρνηση. Αυτά τα ομόλογα υποστηρίζονται από την πλήρη πίστη και πίστη της δημοτικής κυβέρνησης, η οποία μπορεί να έχει την εξουσία να αυξάνει τους φόρους προκειμένου να εκπληρώσει τις υποχρεώσεις πληρωμής της στο GO. Από την άλλη πλευρά, οι υποχρεώσεις πληρωμής σε μια ζώνη εσόδων υποστηρίζονται από την προβλεπόμενη ροή εσόδων του σχεδίου για το οποίο εκδόθηκε το ομολογιακό δάνειο. Μία μορφή ενός ομολόγου εσόδων είναι ο δεσμός στεγαστικής πίστης.
Βασικές τακτικές
- Τα ομόλογα κατοικίας ή τα στεγαστικά ομόλογα εκδίδονται από κρατικό ή τοπικό κυβερνητικό οργανισμό για να βοηθήσουν στη χρηματοδότηση της κατασκευής ή της αποκατάστασης οικονομικά προσιτής στέγης. Κρατικές και τοπικές κυβερνήσεις εκδίδουν στεγαστικά ομόλογα για τη χρηματοδότηση της κατασκευής ή αποκατάστασης των προσιτών κατοικιών ενοικίασης. Εκτός από την αποπληρωμή του κεφαλαίου του ομολόγου, το κράτος ή η περιοχή πρέπει να καταβάλει τόκους για τα χρήματα που δανείζεται. Όπως και τα περισσότερα δημοτικά ομόλογα, τα ομόλογα κατοικίας έχουν ιστορικά θεωρηθεί ως πολύ ασφαλείς επενδύσεις.
Κρατικές και τοπικές κυβερνήσεις εκδίδουν στεγαστικά ομόλογα για τη χρηματοδότηση της κατασκευής ή αποκατάστασης των προσιτών κατοικιών ενοικίασης. Εκτός από την αποπληρωμή του κεφαλαίου του ομολόγου, το κράτος ή η περιοχή πρέπει να καταβάλει τόκους για τα χρήματα που δανείζεται. Ως ομόλογα ιδιωτικής δραστηριότητας (ΟΑΔ), τα στεγαστικά ομόλογα μπορούν να εκδοθούν για λογαριασμό ειδικευμένων κερδοσκοπικών και μη κερδοσκοπικών κατασκευαστών για τη χρηματοδότηση έργων χαμηλού εισοδήματος πολυκατοικιών και ανώτερων στεγαστικών. Επίσης, τα έσοδα από στεγαστικά ομόλογα μπορούν επίσης να εκδοθούν για την παροχή χρηματοδότησης υποθηκών χαμηλού κόστους σε οικογένειες ή ιδιώτες χαμηλού εισοδήματος, ώστε να μπορούν να αγοράσουν ένα σπίτι. Τα στεγαστικά δάνεια που παρέχονται μέσω στεγαστικών ομολόγων περιορίζονται στους πρώτους αγοραστές κατοικιών που δεν κερδίζουν περισσότερο από το μεσαίο εισόδημα της περιοχής. Επιπλέον, η τιμή ενός σπιτιού που αγοράστηκε με στεγαστική εγγύηση στεγαστικών δανείων περιορίζεται στο 90% της μέσης τιμής αγοράς της περιοχής.
Τα στεγαστικά ομόλογα έχουν συνήθως χαμηλά επιτόκια και μπορούν να εκδοθούν είτε ως υποχρέωση σταθερής είτε μεταβλητής τιμής (VRDO). Οι πληρωμές κεφαλαίου και τόκων στους κατόχους ομολογιών πραγματοποιούνται από τις αποπληρωμές υποθηκών και τα έσοδα από επενδύσεις --- οι αποπληρωμές που πραγματοποιούνται από τους δανειολήπτες επί των ενυπόθηκων δανείων εισπράττονται από τον διαχειριστή του στεγαστικού δανείου ο οποίος επενδύει τα κεφάλαια σε βραχυπρόθεσμες επενδύσεις μέχρι την προγραμματισμένη ώρα πληρωμής ενδιαφέρον για τους ομολογιούχους. Πράγματι, η πληρωμή επί των ομολόγων για κατοικίες υποστηρίζεται από την έγκαιρη και συνεπή καταβολή τόκων και την επιστροφή των βασικών υποθηκών από τους δανειολήπτες.
Τα στεγαστικά ομόλογα είναι επωφελής τόσο για το κράτος όσο και για τους ιδιώτες επενδυτές. Αφενός, η κυβέρνηση αποκτά πρόσβαση σε ένα μεγάλο ποσό φθηνής χρηματοδότησης. Από την άλλη, τα φορολογικά πλεονεκτήματα που προσφέρουν τα στεγαστικά ομόλογα είναι εξαιρετικά ελκυστικά για όσους βρίσκονται στην ανώτερη φορολογική κλίμακα. Για τους επενδυτές, οι τόκοι που καταβάλλονται από στεγαστικά ομόλογα απαλλάσσονται από τον ομοσπονδιακό και ενίοτε κρατικό φόρο εισοδήματος Όσο υψηλότερος είναι ο οριακός φορολογικός συντελεστής, τόσο πιο πολύτιμη είναι η φορολογική απαλλαγή των ομολόγων από τα στεγαστικά δάνεια Αν και οι επενδυτές που υπόκεινται στον εναλλακτικό ελάχιστο φόρο (AMT) ενδέχεται να υπόκεινται σε φόρους, η απαλλαγή συνεπάγεται ότι οι επενδυτές σε υψηλά ομοσπονδιακά φορολογικά κλιμάκια επωφελούνται από ομόλογα εφοδιασμού και άλλα δημοτικά ομόλογα. Αυτή η φορολογική απαλλαγή συμβάλλει στην αντιστάθμιση του χαμηλού επιτοκίου των ομολόγων.
Οι ομοσπονδιακές φορολογικές ελαφρύνσεις για κατοικίες με χαμηλό εισόδημα είναι μια άλλη πηγή κεφαλαίου που μπορεί να χρησιμοποιηθεί αντί ή εκτός από τα ομόλογα κατοικίας, προκειμένου να χρηματοδοτηθούν προσιτά σχέδια στέγασης. Οι πιστώσεις είναι μη επιστρεφόμενες ομοσπονδιακές πιστώσεις φόρου εισοδήματος για μέρος του ενδιαφέροντος στεγαστικών δανείων που πληρούν οι εξειδικευμένοι αγοραστές κατοικιών κάθε χρόνο.
Παράδειγμα Ομολογιών Αρχής Στέγασης
Επειδή συνεπάγονται κρατικό χρέος, η πώληση ομολόγων κατοικίας απαιτεί μερικές φορές την έγκριση των τοπικών ψηφοφόρων. Το 2018, για παράδειγμα, οι ψηφοφόροι της Καλιφόρνια ενέκριναν ένα μέτρο ψηφοφορίας για να πουλήσουν 4 δισ. Δολάρια σε ομόλογα κατοικίας για τη χρηματοδότηση προγραμμάτων για κατοίκους χαμηλού εισοδήματος, βετεράνους και εργαζόμενους σε αγροκτήματα.
