Τι είναι τα Ομολογιακά Στεγαστικά;
Τα στεγαστικά ομόλογα είναι χρεόγραφα που εκδίδονται από κρατικές ή τοπικές κυβερνήσεις για την άντληση χρημάτων για προσιτή ανάπτυξη κατοικιών. Τα στεγαστικά ομόλογα απαιτούν μερικές φορές έγκριση ψηφοφόρων και μπορεί να είναι είτε βραχυπρόθεσμες είτε μακροπρόθεσμες.
Βασικές τακτικές
- Τα στεγαστικά ομόλογα εκδίδονται από κρατικές ή τοπικές αρχές και είναι χρεωστικοί τίτλοι για την άντληση χρημάτων για προσιτή ανάπτυξη κατοικιών. Τα στεγαστικά ομόλογα μπορούν να είναι βραχυπρόθεσμα ή μακροπρόθεσμα και μερικές φορές να χρειαστούν έγκριση ψηφοφόρων. Τα ομόλογα κατοικίας εκδίδονται από κρατικές και τοπικές κυβερνήσεις για τη χρηματοδότηση της κατασκευής ή αποκατάστασης προσιτών ενοικιαζόμενων κατοικιών. Δύο τύποι ομολόγων περιλαμβάνουν ομόλογα γενικής υποχρέωσης και ομολογίες εσόδων. Η κυβέρνηση επωφελείται από τα ομόλογα στεγαστικών δανείων, λαμβάνοντας φθηνή χρηματοδότηση, ενώ ο επενδυτής κερδίζει φορολογικά πλεονεκτήματα από αυτόν τον τύπο ομολόγου.
Πώς λειτουργούν τα Ομολογιακά Ομόλογα
Κρατικές και τοπικές κυβερνήσεις εκδίδουν στεγαστικά ομόλογα για τη χρηματοδότηση της κατασκευής ή αποκατάστασης των προσιτών κατοικιών ενοικίασης. Εκτός από την αποπληρωμή του κεφαλαίου του ομολόγου, το κράτος ή η περιοχή πρέπει να καταβάλει τόκους για τα χρήματα που δανείζεται.
Ως ομόλογα ιδιωτικής δραστηριότητας (ΟΑΔ), τα στεγαστικά ομόλογα μπορούν να εκδοθούν για λογαριασμό ειδικευμένων κερδοσκοπικών και μη κερδοσκοπικών κατασκευαστών για τη χρηματοδότηση έργων χαμηλού εισοδήματος πολυκατοικιών και ανώτερων στεγαστικών. Επίσης, τα έσοδα από στεγαστικά ομόλογα μπορούν επίσης να εκδοθούν για την παροχή χρηματοδότησης υποθηκών χαμηλού κόστους σε οικογένειες ή ιδιώτες χαμηλού εισοδήματος, ώστε να μπορούν να αγοράσουν ένα σπίτι.
1, 1 εκατομμύρια
Ο αριθμός των προσιτών κατοικιών που χρηματοδοτούνται με στεγαστικά ομόλογα με τη χρήση της στεγαστικής πίστης.
Ειδικές εκτιμήσεις
Μια δημοτική αρχή μπορεί να εκδίδει χρέος με τη μορφή ομολόγων για την άντληση κεφαλαίων για τη χρηματοδότηση έργων. Οι δύο τύποι δημοτικών ομολόγων είναι ομόλογα γενικής υποχρέωσης (GO) και ομολογίες εσόδων.
Η πληρωμή τόκων και η επιστροφή κεφαλαίου των ομολόγων γενικής υποχρέωσης χρηματοδοτούνται από το δημόσιο ταμείο ή την τοπική κυβέρνηση. Αυτά τα ομόλογα υποστηρίζονται από την πλήρη πίστη και πίστη της δημοτικής κυβέρνησης, η οποία μπορεί να έχει την εξουσία να αυξάνει τους φόρους προκειμένου να εκπληρώσει τις υποχρεώσεις πληρωμής της στο GO.
Εν τω μεταξύ, οι υποχρεώσεις πληρωμής σε μια ζώνη εσόδων υποστηρίζονται από την προβλεπόμενη ροή εσόδων του έργου για το οποίο εκδόθηκε το ομολογιακό δάνειο. Μία μορφή ενός ομολόγου εσόδων είναι ο δεσμός στεγαστικής πίστης.
Οφέλη από ομόλογα στέγης
Τα στεγαστικά ομόλογα είναι επωφελής τόσο για το κράτος όσο και για τους ιδιώτες επενδυτές. Αφενός, η κυβέρνηση αποκτά πρόσβαση σε ένα μεγάλο ποσό φθηνής χρηματοδότησης. Από την άλλη, τα φορολογικά πλεονεκτήματα που προσφέρουν τα στεγαστικά ομόλογα είναι εξαιρετικά ελκυστικά για όσους βρίσκονται στην ανώτερη φορολογική κλίμακα.
Για τους επενδυτές, οι τόκοι που καταβάλλονται από στεγαστικά ομόλογα απαλλάσσονται από τον ομοσπονδιακό και ενίοτε κρατικό φόρο εισοδήματος Όσο υψηλότερος είναι ο οριακός φορολογικός συντελεστής, τόσο πιο πολύτιμη είναι η φορολογική απαλλαγή των ομολόγων από τα στεγαστικά δάνεια Αν και οι επενδυτές που υπόκεινται στον εναλλακτικό ελάχιστο φόρο (AMT) ενδέχεται να υπόκεινται σε φόρους, η απαλλαγή συνεπάγεται ότι οι επενδυτές σε υψηλά ομοσπονδιακά φορολογικά κλιμάκια επωφελούνται από ομόλογα εφοδιασμού και άλλα δημοτικά ομόλογα. Αυτή η φορολογική απαλλαγή συμβάλλει στην αντιστάθμιση του χαμηλού επιτοκίου των ομολόγων.
Οι ομοσπονδιακές φορολογικές ελαφρύνσεις για κατοικίες με χαμηλό εισόδημα είναι μια άλλη πηγή κεφαλαίου που μπορεί να χρησιμοποιηθεί αντί ή εκτός από τα ομόλογα κατοικίας, προκειμένου να χρηματοδοτηθούν προσιτά σχέδια στέγασης. Οι πιστώσεις είναι μη επιστρεπτέες ομοσπονδιακές πιστώσεις φόρου εισοδήματος για μέρος του ενυπόθηκου τόκου που εξουσιοδοτούν τους αγοραστές κατοικιών να πληρώνουν κάθε χρόνο.
Απαιτήσεις για Ομολογιακά Στεγαστικά
Τα στεγαστικά δάνεια που παρέχονται μέσω στεγαστικών ομολόγων περιορίζονται στους πρώτους αγοραστές κατοικιών που δεν κερδίζουν περισσότερο από το μεσαίο εισόδημα της περιοχής. Επιπλέον, η τιμή ενός σπιτιού που αγοράστηκε με στεγαστική εγγύηση στεγαστικών δανείων περιορίζεται στο 90% της μέσης τιμής αγοράς της περιοχής.
Τα στεγαστικά ομόλογα έχουν συνήθως χαμηλά επιτόκια και μπορούν να εκδοθούν είτε ως υποχρέωση σταθερής είτε μεταβλητής τιμής (VRDO). Οι πληρωμές κεφαλαίου και τόκων στους κατόχους ομολογιών προέρχονται από τις αποπληρωμές ενυπόθηκων δανείων και τα έσοδα από επενδύσεις. Οι αποπληρωμές που πραγματοποιούνται από τους δανειολήπτες για υποθήκες εισπράττονται από τον διαχειριστή του στεγαστικού δανείου ο οποίος επενδύει τα κεφάλαια σε βραχυπρόθεσμες επενδύσεις μέχρι την προγραμματισμένη ώρα καταβολής τόκων στους κατόχους ομολόγων. Πράγματι, η πληρωμή επί των ομολόγων για κατοικίες υποστηρίζεται από την έγκαιρη και συνεπή καταβολή τόκων και την επιστροφή των βασικών υποθηκών από τους δανειολήπτες.
