Τι είναι οι εμπορικοί τίτλοι που υποστηρίζονται από υποθήκη (CMBS);
Οι εμπορικοί τίτλοι που υποστηρίζονται από στεγαστικά δάνεια (CMBS) είναι επενδυτικά προϊόντα σταθερού εισοδήματος που υποστηρίζονται από υποθήκες επί εμπορικών ακινήτων και όχι από αστικά ακίνητα. Η CMBS μπορεί να προσφέρει ρευστότητα στους επενδυτές ακίνητων περιουσιών και στους εμπορικούς δανειστές.
Επειδή δεν υπάρχουν κανόνες για την τυποποίηση των δομών του CMBS, οι αποτιμήσεις τους μπορεί να είναι δύσκολες. Οι υποκείμενοι τίτλοι του CMBS μπορούν να περιλαμβάνουν έναν αριθμό εμπορικών υποθηκών με διαφορετικούς όρους, αξίες και τύπους ιδιοκτησίας - όπως πολυκατοικίες και εμπορικά ακίνητα. Το CMBS μπορεί να προσφέρει λιγότερο κίνδυνο προπληρωμής από τους τίτλους που καλύπτονται από στεγαστικά στεγαστικά δάνεια (RMBS), δεδομένου ότι ο όρος για εμπορικά ενυπόθηκα δάνεια είναι γενικά καθορισμένος.
Πώς λειτουργούν οι Εμπορικοί Υποθήκες που υποστηρίζονται από υποθήκες
Όπως συμβαίνει με τις συμβατικές υποχρεώσεις δανεισμού (CDO) και τις εγγυημένες υποθήκες (CMO), το CMBS έχει τη μορφή ομολόγων. Τα ενυπόθηκα δάνεια που συνιστούν μια ενιαία εμπορική εγγύηση που υποστηρίζεται από στεγαστικά δάνεια αποτελούν την εγγύηση σε περίπτωση αθέτησης, με κεφάλαιο και τόκο που μεταφέρεται στους επενδυτές. Τα δάνεια είναι συνήθως περιλαμβάνονται σε ένα trust, και είναι πολύ διαφοροποιημένα στους όρους, τους τύπους ιδιοκτησίας και τα ποσά. Τα υποκείμενα δάνεια που τιτλοποιούνται στο CMBS περιλαμβάνουν δάνεια για ακίνητα όπως πολυκατοικίες και συγκροτήματα, εργοστάσια, ξενοδοχεία, κτίρια γραφείων, πάρκα γραφείων και εμπορικά κέντρα, συχνά εντός της ίδιας εμπιστοσύνης.
Ένα ενυπόθηκο δάνειο είναι συνήθως μη χρεωστικό χρέος - οποιοδήποτε καταναλωτικό ή εμπορικό χρέος που εξασφαλίζεται μόνο με ασφάλειες. Σε περίπτωση αθέτησης, ο δανειστής μπορεί να μην εκμεταλλεύεται κανένα περιουσιακό στοιχείο του δανειολήπτη πέρα από την ασφάλεια.
Επειδή το CMBS είναι σύνθετα επενδυτικά οχήματα, απαιτούν ένα ευρύ φάσμα συμμετεχόντων στην αγορά - συμπεριλαμβανομένων των επενδυτών, ενός κύριου εξυπηρετούμενου, ενός κύριου εξυπηρετούμενου, ενός ειδικού συντηρητή, κάτοχου πιστοποιητικού διευθυντή, διαχειριστών και οργανισμών αξιολόγησης. Κάθε ένας από αυτούς τους παίκτες διαδραματίζει συγκεκριμένο ρόλο για να διασφαλίσει ότι η CMBS εκτελεί σωστά.
Η αγορά CMBS αντιπροσωπεύει περίπου το 2% της συνολικής αμερικανικής αγοράς σταθερού εισοδήματος.
Τύποι CMBS
Τα ενυπόθηκα στεγαστικά δάνεια που υπάγονται στο CMBS ταξινομούνται σε δόσεις ανάλογα με τα επίπεδα πιστωτικού κινδύνου τους, τα οποία κατά κανόνα κατατάσσονται από ανώτερα ή υψηλότερα επίπεδα ποιότητας σε χαμηλότερη ποιότητα. Τα τμήματα υψηλότερης ποιότητας θα λαμβάνουν πληρωμές τόσο για τόκους όσο και για κεφάλαια και θα έχουν το χαμηλότερο σχετικό κίνδυνο. Οι χαμηλότερες δόσεις προσφέρουν υψηλότερα επιτόκια, αλλά οι δόσεις που λαμβάνουν περισσότερο κίνδυνο απορροφούν επίσης το μεγαλύτερο μέρος της ενδεχόμενης ζημίας που μπορεί να προκύψει καθώς οι δόσεις μειώνονται στην τάξη.
Η χαμηλότερη δόση σε μια δομή CMBS θα περιέχει τα πιο επικίνδυνα και ενδεχομένως κερδοσκοπικά δάνεια στο χαρτοφυλάκιο. Η διαδικασία τιτλοποίησης που συμμετέχει στο σχεδιασμό μιας δομής του CMBS είναι σημαντική τόσο για τις τράπεζες όσο και για τους επενδυτές. Επιτρέπει στις τράπεζες να εκδίδουν περισσότερα δάνεια συνολικά και παρέχει στους επενδυτές εύκολη πρόσβαση σε εμπορικά ακίνητα, ενώ τους δίνει μεγαλύτερη απόδοση από τα παραδοσιακά κρατικά ομόλογα.
Ωστόσο, οι επενδυτές πρέπει να κατανοήσουν ότι σε περίπτωση αδυναμίας πληρωμής ενός ή περισσοτέρων δανείων σε ένα CMBS, οι υψηλότερες δόσεις πρέπει να εξοφληθούν πλήρως, με τόκους, προτού τα κατώτερα τμήματα λάβουν κεφάλαια.
Βασικές τακτικές
- Το CMBS εξασφαλίζεται με στεγαστικά δάνεια σε εμπορικά ακίνητα και όχι σε ακίνητα σε ιδιόκτητο χώρο. Τα εμπορικά ενυπόθηκα χρεόγραφα έχουν τη μορφή ομολογιακών δανείων και τα υποκείμενα δάνεια περιέχονται συνήθως σε εμπιστεύματα. Τα δάνεια σε ένα CMBS λειτουργούν ως εξασφάλιση - στους επενδυτές - σε περίπτωση αθέτησης.
Κρίση του CMBS
Χαρακτηριστικά, μόνο πολύ πλούσιοι επενδυτές επενδύουν σε CMBS επειδή δεν υπάρχουν πολλές επιλογές εδώ για τον μέσο επενδυτή. Είναι δύσκολο να βρεθούν τα αμοιβαία κεφάλαια ή τα χρηματιστήρια που διαπραγματεύονται σε χρηματιστήρια (ETF) που επενδύουν μόνο σε αυτή την κατηγορία περιουσιακών στοιχείων, αν και πολλά αμοιβαία κεφάλαια αμοιβαίων κεφαλαίων επενδύουν ένα τμήμα των χαρτοφυλακίων τους στο CMBS.
Απαιτήσεις για CMBS
Τον Δεκέμβριο του 2016, η Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς (SEC) και η Ρυθμιστική Αρχή Χρηματοοικονομικών Βιομηχανιών (FINRA) εισήγαγαν νέους κανονισμούς για τον μετριασμό ορισμένων από τους κινδύνους του CMBS, δημιουργώντας περιθωριακές απαιτήσεις για καλυπτόμενες πράξεις αντιπροσωπείας, συμπεριλαμβανομένων των εγγυημένων υποθηκών.
