ΟΡΙΣΜΟΣ της εκπτωτικής ταμειακής ροής μετά φόρων
Η μέθοδος προεξόφλησης των ταμειακών ροών μετά από φόρους είναι μια προσέγγιση για την αποτίμηση μιας επένδυσης αξιολογώντας το ποσό των παραγόμενων χρημάτων και λαμβάνοντας υπόψη το κόστος του κεφαλαίου και τον οριακό φορολογικό συντελεστή του επενδυτή. Οι προεξοφλημένες ταμειακές ροές μετά από φόρους είναι παρόμοιες με τις απλές προεξοφλημένες ταμειακές ροές (DCF), αλλά λαμβάνονται επίσης υπόψη οι φορολογικές επιπτώσεις.
ΔΙΑΚΟΠΗ ΜΕΤΑΚΟΜΙΣΜΕΝΗΣ Ταμειακής Ροής μετά την Φορολόγηση
Η προεξοφλημένη προσέγγιση των ταμειακών ροών μετά τη φορολογία χρησιμοποιείται κυρίως στην αποτίμηση των ακινήτων για να προσδιοριστεί κατά πόσο μια συγκεκριμένη περιουσία είναι πιθανό να είναι μια καλή επένδυση. Οι επενδυτές πρέπει να εξετάσουν την απόσβεση, τη φορολογική κατηγορία της οντότητας που θα κατέχει το ακίνητο και τυχόν πληρωμές τόκων κατά τη χρήση αυτής της μεθόδου αποτίμησης. Πρόκειται για υπολογισμό της καθαρής ταμειακής ροής από περιουσιακά στοιχεία μετά από φόρους και το κόστος χρηματοδότησης κάθε χρόνο. Οι ταμειακές ροές προεξοφλούνται με το απαιτούμενο ποσοστό απόδοσης του επενδυτή για να βρεθεί η παρούσα αξία των ταμειακών ροών μετά τη φορολογία. Εάν η παρούσα αξία της ταμειακής ροής μετά από φόρους είναι υψηλότερη από το κόστος επένδυσης, τότε η επένδυση μπορεί να αξίζει να ληφθεί.
Δεδομένου ότι η προεξοφλημένη ταμειακή ροή μετά από φόρους υπολογίζεται μετά τη φορολογία, η απόσβεση, αν και δεν είναι πραγματική ταμειακή ροή, πρέπει να χρησιμοποιείται για τον προσδιορισμό της φορολογικής επιβάρυνσης. Οι αποσβέσεις είναι ένα μη ταμειακό έξοδο που μειώνει τους φόρους και αυξάνει τις ταμειακές ροές. Συνήθως αφαιρείται από τα καθαρά έσοδα εκμετάλλευσης για να αντλήσει το καθαρό εισόδημα μετά τη φορολογία και στη συνέχεια να προστεθεί για να αντανακλά τις θετικές επιπτώσεις που έχει στην ταμειακή ροή μετά τη φορολογία.
Επειδή υπάρχουν πολλές διαφορετικές μέθοδοι για την αποτίμηση των επενδύσεων σε ακίνητα και κάθε μέθοδος έχει τα μειονεκτήματά της, οι επενδυτές δεν θα πρέπει να βασίζονται αποκλειστικά σε προεξοφλημένες ταμειακές ροές μετά από φόρους για να λάβουν απόφαση. Για να εξετάσετε την αξία της ιδιοκτησίας από πολλαπλές προοπτικές, μπορείτε επίσης να χρησιμοποιήσετε άλλες μεθόδους αποτίμησης ακίνητης περιουσίας, όπως η μέθοδος προσέγγισης κόστους, προσέγγιση σύγκρισης πώλησης (SCA), προσέγγιση εισοδήματος.
Η προεξοφλημένη ταμειακή ροή μετά τη φορολογία μπορεί να χρησιμοποιηθεί για τον υπολογισμό του δείκτη κερδοφορίας, ο οποίος αξιολογεί τη σχέση μεταξύ κόστους και οφέλους ενός προτεινόμενου έργου ή μιας επένδυσης. Ο δείκτης κερδοφορίας ή ο λόγος οφέλους-κόστους υπολογίζεται διαιρώντας την παρούσα αξία της προεξόφλησης των ταμειακών ροών μετά το φόρο με το κόστος της επένδυσης. Ο κανόνας υποστηρίζει ότι ένα έργο με δείκτη δείκτη κερδοφορίας ίσο ή μεγαλύτερο από ένα είναι μια πιθανή κερδοφόρα επενδυτική ευκαιρία. Με άλλα λόγια, αν η παρούσα αξία της ταμειακής ροής μετά από φόρους είναι ίση ή μεγαλύτερη από το κόστος του έργου, το έργο μπορεί να αξίζει να αναληφθεί.
Η προεξοφλημένη ταμειακή ροή μετά τη φορολογία χρησιμοποιείται επίσης για τον υπολογισμό της απλής απόσβεσης και της προεξοφλητικής περιόδου απόσβεσης μιας επένδυσης, επιτρέποντας σε έναν επενδυτή να καθορίσει το χρονικό διάστημα που θα χρειαζόταν για ένα έργο για την ανάκτηση του αρχικού ποσού που επενδύθηκε σε αυτό.
