Πίνακας περιεχομένων
- Γνωρίστε την ιδιοκτησία σας
- Γνωρίστε τον διαχειριστή ακινήτου σας
- Γνωρίστε τη ρύθμιση ιδιοκτησίας σας
- Χρηματοδότηση της επένδυσης στο κλειδί στο χέρι
- Γνωρίστε τις παγίδες
- Η κατώτατη γραμμή
Στην αγορά ακινήτων υπάρχει μια ποικιλία επενδυτικών ευκαιριών. Ανάλογα με την ικανότητα, το κεφάλαιο, την τοποθεσία και / ή τα συμφέροντα του επενδυτή, μπορεί να υπάρχουν διάφορες επιλογές. Η επένδυση σε ακίνητα έναντι ιδιωτικών ή ιδιωτικών ακινήτων αποτελεί συχνά σημαντικό ζήτημα. Οι δημόσιες επενδύσεις προσφέρουν ένα κομμάτι μιας πολύ μεγάλης πισίνας για τους μετόχους. Οι ιδιωτικές επενδύσεις προσφέρουν συχνά την ευκαιρία να εμπλακούν περισσότερο σε διάφορους τρόπους. Το fix and flip γίνεται όλο και πιο δημοφιλές στην ιδιωτική αγορά, καθώς ο ηλεκτρονικός δανεισμός παρέχει ευκολότερη πρόσβαση στο κεφάλαιο, αλλά πολλοί ιδιώτες επενδυτές αναζητούν κάτι γρηγορότερο και ευκολότερο. Για αυτούς τους επενδυτές, οι ιδιότητες "με το κλειδί στο χέρι" αποτελούν συχνά κορυφαία επιλογή.
Βασικές τακτικές
- Οι επενδύσεις σε ακίνητα στο χέρι είναι μία από τις πολλές επιλογές που διατίθενται για τους επενδυτές στην ιδιωτική αγορά ακινήτων. Τα ακίνητα είναι έτοιμα να ενοικιαστούν κατά την αγορά. Με τη σωστή επιμέλεια, οι ιδιότητες "κλειδιά" μπορούν να αρχίσουν να δημιουργούν εισοδήματα αμέσως με ελάχιστο χρόνο και προσπάθεια ο ιδιοκτήτης.
Οι ιδιότητες "κλειδιά" απαιτούν πολύ λίγο χρόνο και προσπάθεια για ενοικίαση. Αν και ίσως να μην είναι πάντοτε η φθηνότερη επιλογή, αυτό που κάνει αυτές τις ιδιότητες μοναδικό είναι ότι έχουν ήδη ανακατασκευαστεί, συνήθως από μια εξειδικευμένη εταιρία ακίνητων περιουσιών πριν την διάθεσή τους στην αγορά. Στην πραγματικότητα, υπάρχει συχνά ένας ενοικιαστής στο σπίτι ήδη όταν κλείνει η πώληση. Συνήθως, οι ίδιες επιχειρήσεις προσφέρουν επίσης υπηρεσίες διαχείρισης ακινήτων στον επενδυτή. Αυτό σημαίνει ότι ο διαχειριστής ακινήτων είναι αυτός που καλεί όταν το κλιματιστικό σπάσει, όχι εσείς.
Σε κάθε περίπτωση, η κατοχή ενός ακινήτου μπορεί να είναι μια μεγάλη επένδυση. Παίρνετε ένα σταθερό ρεύμα εισοδήματος από ενοίκια που βοηθά στην αποπληρωμή του κόστους και την επιστροφή κέρδους. Ωστόσο, η αγορά κάθε είδους ιδιοκτησίας και συγκεκριμένα μιας ιδιοκτησίας που σκοπεύετε να νοικιάσετε σε άλλους θα έρθει με κινδύνους. Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο είναι σημαντικό να λάβουμε κάποιες καλές αποφάσεις στους ακόλουθους τομείς, όταν περάσουμε από την υποχρέωση επιμέλειας ως προς την ιδιοκτησία.
Γνωρίστε την ιδιοκτησία σας
Ενώ τα σπίτια με το κλειδί στο χέρι συνήθως απαιτούν πολύ λιγότερο χρόνο από άλλους τύπους ακινήτων, οι επενδυτές δεν πρέπει να υποτιμούν το ποσό της δέουσας επιμέλειας που πρέπει να κάνουν. Η μεγαλύτερη ερώτηση, φυσικά, είναι αν το ίδιο το ακίνητο είναι μια καλή αξία. Κάποιοι αρχάριοι επενδυτές γοητεύονται από τον όρο "κλειδί στο χέρι" που υποθέτουν ότι όλα τα σπίτια με αυτή την ετικέτα είναι αποτυχημένα. Δυστυχώς, αυτό δεν συμβαίνει.
Οι ειδικοί λένε ότι πρέπει πάντα να επισκεφθείτε το ακίνητο αυτοπροσώπως πριν σφραγίσετε μια συναλλαγή, ακόμα κι αν αυτό σημαίνει ότι πετάτε σε άλλη πόλη. Τα ακίνητα είναι σημαντική αγορά και επένδυση, οπότε είναι σημαντικό να γνωρίζετε ακριβώς τι αγοράζετε. Βλέποντας το ακίνητο κοντά σας δίνει επίσης μια καλύτερη αίσθηση της γειτονιάς, η οποία θα έχει σημαντικό αντίκτυπο στη μακροπρόθεσμη εμπορευσιμότητα της ιδιοκτησίας.
Για πρόσθετη ασφάλεια, οι έμπειροι επενδυτές λένε ότι είναι πάντα καλή ιδέα να αποκτήσετε επαγγελματική επιθεώρηση ακινήτων. Η εταιρία αποκατάστασης μπορεί να σας εντυπωσιάσει με μια εκθαμβωτική κουζίνα και πλήρως ανακαινισμένα μπάνια, αλλά θέλετε να βεβαιωθείτε ότι τα λιγότερο εμφανή χαρακτηριστικά του σπιτιού - ο κλίβανος και η στέγη, για παράδειγμα - είναι εξίσου καλά.
Γνωρίστε τον διαχειριστή ακινήτου σας
Εάν η ιδιότητά σας στο κλειδί στο χέρι έρχεται με έναν διαχειριστή ακινήτων ή υπηρεσίες διαχείρισης ακινήτων, είναι σημαντικό να κατανοήσετε τους όρους τους. Η διαχείριση ακινήτων μπορεί να είναι διαθέσιμη για την παροχή πλήρους σειράς υπηρεσιών όπως συντήρηση, ενοικίαση και καθαρισμός κτιρίων. Ορισμένοι διαχειριστές ακινήτων μπορεί επίσης να είναι υπεύθυνοι για την πλήρωση κενών θέσεων, τη διεξαγωγή ελέγχων ιστορικού και την υπογραφή μισθώσεων. Δεδομένου ότι οι υπηρεσίες του διαχειριστή ακινήτων ποικίλλουν συνήθως, είναι σημαντικό να γνωρίζουμε ακριβώς τι ευθύνονται και να το λάβετε εγγράφως μέσω μιας σύμβασης.
Όταν εξετάζετε έναν διαχειριστή ακινήτων που σχετίζεται με μια ιδιότητα "κλειδί στο χέρι", μπορείτε να ρωτήσετε μερικές ακόμα ερωτήσεις:
- Πόσος χρόνος χρειάζεται για να βρει έναν νέο ενοικιαστή για κενές θέσεις εργασίας; Η εταιρεία παρέχει οικονομική αναφορά μέσω μηνιαίων και ετήσιων δηλώσεων που μπορούν να σας βοηθήσουν να παρακολουθείτε τα έσοδα, τα έξοδα και το εισόδημα; αμοιβές?
Γνωρίστε τη ρύθμιση ιδιοκτησίας σας
Μπορεί να υπάρχουν διάφοροι τρόποι για τη διάρθρωση των επενδύσεων σε ακίνητα, ιδίως στην ιδιωτική αγορά. Η γνώση της ρύθμισης ιδιοκτησίας σας θα είναι συνήθως ένας παράγοντας στη συνολική σας απόφαση επένδυσης. Υπάρχουν διάφορες δομές που μπορούν να χρησιμοποιηθούν. Οι εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητα (REIG), οι εταιρικές σχέσεις και οι εταιρείες περιορισμένης ευθύνης είναι μερικές από τις επιλογές. Σε αυτούς τους τύπους επιχειρηματικών δομών, η εταιρεία έχει συνήθως τις περισσότερες ευθύνες και προσφέρει πολλά βολικά οφέλη. Αυτές οι δομές συνήθως περνούν επίσης μέσω εισοδήματος στους ιδιοκτήτες ως εταίροι. Αυτό σημαίνει ότι το εισόδημα μπορεί να αναφέρεται σε ένα Κ-1.
Μπορούν επίσης να υπάρχουν λιγότερο σύνθετες συμφωνίες. Σε πολλές περιπτώσεις, ο χρηματοδότης γίνεται ανεξάρτητος ιδιοκτήτης. Η ανεξάρτητη ιδιοκτησία μπορεί να απαιτεί προσωπική διαχείριση ή προμήθεια υπηρεσιών τρίτων για βοήθεια στη διαχείριση ακινήτων. Σε ορισμένες περιπτώσεις, οι ανεξάρτητοι ιδιοκτήτες μπορούν να αναζητήσουν τη δημιουργία ξεχωριστών λογαριασμών εξόδων που επιτρέπονται για τη διαχείριση διαχείρισης ακινήτων από τρίτους.
Γενικά, είναι σημαντικό να γνωρίζετε τη ρύθμισή σας και να είστε άνετοι με τους συνεταιρισμούς. Κάθε τύπος δομής έρχεται με τις δικές της διατάξεις ώστε να καταλάβετε και να συμφωνείτε σε όλες τις αποχρώσεις πριν λάβετε τελική απόφαση.
Χρηματοδότηση της επένδυσης στο κλειδί στο χέρι
Τα επιτόκια αλλάζουν πάντα με διαφορετικούς τύπους οικονομικών περιβαλλόντων. Η χρηματοδότηση όταν οι τιμές είναι οι χαμηλότερες είναι ιδανική. Ακόμη και αν δεν έχετε εισέλθει στην καλύτερη στιγμή, μπορεί πάντα να υπάρχουν επιλογές για τη διαπραγμάτευση του καλύτερου επιτοκίου. Οι οφειλέτες με το καλύτερο πιστωτικό αποτέλεσμα θα έχουν το μεγαλύτερο πλεονέκτημα. Η αγορά στεγαστικών δανείων προσφέρει επίσης μια μεγάλη ποικιλία δανειακών προϊόντων.
Το Bankrate.com μπορεί να είναι ένα εξαιρετικό μέρος για να ελέγξετε τις μέσες τιμές για όλους τους τύπους των επιλογών στεγαστικών δανείων. Δεν είναι όλες οι τράπεζες να προσφέρουν κάθε είδος δανείου, αλλά εδώ είναι μερικές για να εξετάσει:
- 30ετής σταθερή 20ετής σταθερή 15ετής σταθερή 5/1 ARM 7/1 ARM 10/1 ARM 30ετές βετεράνος υποθέσεις (VA) 30ετής ομοσπονδιακή διοίκηση στέγασης (FHA) 30ετή σταθερή jumbo 15ετής σταθερή jumbo
Όσο περισσότερο χρηματοδοτείται το δάνειο για το χαμηλότερο των μηνιαίων πληρωμών, αλλά όσο υψηλότεροι είναι οι τόκοι. Τα δάνεια FHA προσφέρουν ειδικές τιμές σε ορισμένους ειδικευμένους δανειολήπτες. Οι ρυθμιζόμενες υποθήκες επιτοκίου (ARM) με καθορισμένα χρονικά διαστήματα απαιτούν σταθερή πληρωμή για ορισμένο χρονικό διάστημα, ακολουθούμενη από μεταβλητό επιτόκιο που επαναφέρει το χρονοδιάγραμμα μετά από αυτό. Τα δάνεια Jumbo είναι για σχετικά υψηλότερους διευθυντές.
Η λήψη προενόργησης ενυπόθηκου δανείου μπορεί να είναι μια καλή ιδέα για επενδυτές που επιθυμούν να χρηματοδοτήσουν μέσω ενυπόθηκου δανείου.
Από τον Νοέμβριο του 2019, το μέσο ετήσιο ποσοστό δανεισμού σε 30ετή υποθήκη πάγιου επιτοκίου είναι περίπου 3, 93% έναντι 3, 45% για στεγαστικό δάνειο σταθερού επιτοκίου 15 ετών. Τα δάνεια κρατικής βοήθειας, όπως αυτά που υποστηρίζονται από τις Υποθέσεις Βετεράνων ή την Ομοσπονδιακή Διοίκηση Στέγασης, θα έχουν χαμηλότερα επιτόκια για όσους πληρούν τις προϋποθέσεις.
Γνωρίστε τις παγίδες
Παρόλο που μπορεί να ακούγεται σαν ένας πολύ καλός τρόπος για να έχετε κάποια επιπλέον έσοδα, είναι σημαντικό να συνειδητοποιήσετε ότι η επένδυση σε ακίνητα δεν είναι για όλους. Υπάρχει πάντα η απειλή κάποιας απρόβλεπτης καταστροφής, από μια ξαφνική αύξηση του φόρου ακίνητης περιουσίας σε χρόνια συντήρηση σε ατυχήματα (πυρκαγιά, πτώση δέντρων κλπ.). Ως εκ τούτου, οι αγοραστές θα πρέπει να έχουν επιπλέον κεφάλαια και μετρητά διαθέσιμα για να βασίζονται σε τυχόν εκπλήξεις ή καταστάσεις έκτακτης ανάγκης.
Οι έμπειροι επενδυτές λένε επίσης ότι είναι συχνά καλύτερο να βλέπουν τις ιδιότητες "κλειδί στο χέρι" ως μια μακροπρόθεσμη επιχείρηση. Σε αντίθεση με τα αποθέματα και άλλες σχετικά ρευστοποιήσιμες επενδύσεις, η ακίνητη περιουσία μπορεί να πάρει λίγο χρόνο για να πουλήσει. Επίσης, οι τιμές των ακινήτων παρουσιάζουν διακυμάνσεις, οπότε η πώληση μπορεί να κερδίσει οποιοδήποτε είδος κέρδους ίσως να είναι δυνατή μόνο μετά από μερικά χρόνια υποθηκών.
Η κατώτατη γραμμή
Οι ιδιότητες "στο κλειδί στο χέρι" είναι μια ενδιαφέρουσα εναλλακτική λύση στην αγορά ακινήτων. Απαιτούν λίγη ανακαίνιση ή συντήρηση. Είναι επίσης συνήθως διαθέσιμα για τους μισθωτές αμέσως, πράγμα που σημαίνει άμεση ροή εισοδήματος από τη στιγμή που θα πληρωθούν οι κενές θέσεις.
Βεβαίως, η επένδυση σε ακίνητα δεν αποτελεί ποτέ προσπάθεια άνευ κινδύνου. Ωστόσο, με τη σωστή επιμέλεια, οι ιδιότητες "με το κλειδί στο χέρι" μπορούν να έρθουν με χαμηλό κίνδυνο και υψηλές αποδόσεις.
