Αξιολόγηση ακινήτων επενδύσεων σε ακίνητα

Από ποσοτική άποψη, η επένδυση σε ακίνητα είναι κάπως σαν επενδύσεις σε μετοχές. Για να ωφεληθούν, οι επενδυτές πρέπει να καθορίσουν την αξία των ακινήτων και να κάνουν εκπαιδευμένες υποθέσεις σχετικά με το πόσο κέρδος θα κάνει το καθένα, είτε μέσω της ανατίμησης της ιδιοκτησίας, του εισοδήματος από ενοίκια ή και των δύο.

Η αποτίμηση των ιδίων κεφαλαίων γίνεται συνήθως μέσω δύο βασικών μεθοδολογιών: απόλυτη τιμή και σχετική αξία. Το ίδιο ισχύει και για την αξιολόγηση ακινήτων. Η μείωση του μελλοντικού καθαρού λειτουργικού εισοδήματος (NOI) με το κατάλληλο προεξοφλητικό επιτόκιο για ακίνητα είναι παρόμοια με τις αποτιμήσεις των προεξοφλημένων ταμειακών ροών (DCF) για το απόθεμα. η ενσωμάτωση του μοντέλου πολλαπλασιαστών ακαθάριστου εισοδήματος στα ακίνητα είναι συγκρίσιμη με τις εκτιμήσεις σχετικής αξίας με τα αποθέματα. Παρακάτω, θα ρίξουμε μια ματιά στο πώς να εκτιμήσουμε μια ακίνητη περιουσία χρησιμοποιώντας αυτές τις μεθόδους.

TUTORIAL: "Ο πρώτος οδηγός homebuyer"

Το ποσοστό κεφαλαιοποίησης

Μία από τις σημαντικότερες υποθέσεις που κάνει ένας επενδυτής ακινήτων κατά την αποτίμηση ακινήτων είναι η επιλογή ενός κατάλληλου ποσοστού κεφαλαιοποίησης, το οποίο είναι το απαιτούμενο ποσοστό απόδοσης της ακίνητης περιουσίας χωρίς την ανατίμηση ή την απόσβεση αξίας. Με απλά λόγια, είναι ο συντελεστής που εφαρμόζεται στα καθαρά λειτουργικά έσοδα για τον προσδιορισμό της παρούσας αξίας ενός ακινήτου.

Για παράδειγμα, εάν ένα ακίνητο που αναμένεται να δημιουργήσει καθαρά λειτουργικά έσοδα (NOI) ύψους 1 εκατομμυρίου δολαρίων κατά την επόμενη δεκαετία προεξοφλείται με ποσοστό κεφαλαιοποίησης 14%, η αγοραία αξία του ακινήτου είναι $ 1.000.000 /.14 = $ 7.142.857 λειτουργικό εισόδημα / συνολικό ποσοστό κεφαλαιοποίησης = αγοραία αξία).

Η αξία αγοράς των 7, 142, 857 δολαρίων είναι μια καλή συμφωνία αν το ακίνητο πωλεί σε 6, 5 εκατομμύρια δολάρια. Είναι μια κακή συμφωνία αν η τιμή πώλησης είναι 8 εκατομμύρια δολάρια.

Ο προσδιορισμός του ποσοστού κεφαλαιοποίησης είναι μία από τις βασικές μετρήσεις στην αποτίμηση μιας ιδιοκτησίας που παράγει εισόδημα. Παρόλο που είναι κάπως πιο περίπλοκο από τον υπολογισμό του σταθμισμένου μέσου κόστους κεφαλαίου (WACC) μιας επιχείρησης, υπάρχουν αρκετές μέθοδοι που μπορούν να χρησιμοποιήσουν οι επενδυτές για να βρουν ένα κατάλληλο ποσοστό κεφαλαιοποίησης. (Για σχετική ανάγνωση, ανατρέξτε στην ενότητα "4 τρόποι να αξιοποιήσετε μια ακίνητη ιδιοκτησία ενοικίασης ακινήτων")

Η μέθοδος οικοδόμησης

Μια κοινή προσέγγιση είναι η μέθοδος δημιουργίας. Ξεκινώντας με το επιτόκιο, προσθέστε:

Η κατάλληλη πριμοδότηση ρευστότητας (που οφείλεται στον μη ρευστό χαρακτήρα της ακίνητης περιουσίας) Πριμοδότηση ανάκτησης (λογαριασμός για καθαρή εκτίμηση της γης) Πριμοδότηση κινδύνου (αποκαλύπτει τη συνολική έκθεση κινδύνου στην αγορά ακινήτων)

Λαμβάνοντας υπόψη ένα επιτόκιο 4%, ένα ποσοστό μη ρευστότητας 1, 5%, μια πριμοδότηση ανάκτησης 1, 5%. και ποσοστό κινδύνου 2, 5%, το ποσοστό κεφαλαιοποίησης ενός ακινήτου αθροίζεται ως εξής: 6 + 1, 5 + 1, 5 + 2, 5 = 11, 5%. Εάν το καθαρό λειτουργικό εισόδημα είναι $ 200.000, η αγοραία αξία του ακινήτου είναι $ 200.000 /.115 = $ 1.739.130.

Προφανώς, η εκτέλεση αυτού του υπολογισμού είναι πολύ απλή. Η πολυπλοκότητα έγκειται στην εκτίμηση ακριβών εκτιμήσεων για τα μεμονωμένα στοιχεία του ποσοστού κεφαλαιοποίησης, γεγονός που μπορεί να είναι δύσκολο. Το πλεονέκτημα της μεθόδου συσσώρευσης είναι ότι επιχειρεί να ορίσει και να μετρήσει με ακρίβεια τα μεμονωμένα στοιχεία ενός προεξοφλητικού επιτοκίου.

Η μέθοδος εξαγωγής της αγοράς

Η μέθοδος εξόρυξης της αγοράς υποθέτει ότι υπάρχουν τρέχοντα, άμεσα διαθέσιμα καθαρά έσοδα εκμετάλλευσης και πληροφορίες για τις τιμές πώλησης για συγκρίσιμες ιδιότητες παραγωγής εισοδήματος. Το πλεονέκτημα της μεθόδου εξαγοράς της αγοράς είναι ότι το ποσοστό κεφαλαιοποίησης καθιστά την άμεση κεφαλαιοποίηση εισοδήματος πιο σημαντική.

Ο προσδιορισμός του ποσοστού κεφαλαιοποίησης είναι σχετικά απλός. Ας υποθέσουμε ότι ένας επενδυτής θεωρεί την αγορά ενός χώρου στάθμευσης που αναμένεται να δημιουργήσει 500.000 δολάρια σε καθαρό λειτουργικό εισόδημα. Στην περιοχή, υπάρχουν τρία υπάρχοντα συγκρίσιμα εισοδήματα που παράγουν ιδιότητες στάθμευσης.

Ο χώρος στάθμευσης 1 έχει καθαρό λειτουργικό εισόδημα 250.000 δολαρίων και τιμή πώλησης 3 εκατομμύρια δολάρια. Σε αυτή την περίπτωση, το ποσοστό κεφαλαιοποίησης είναι: $ 250.000 / $ 3.000.000 = 8.33%. Το Lot 2 έχει καθαρό λειτουργικό εισόδημα $ 400.000 και τιμή πώλησης 3.95 εκατομμύρια δολάρια. Το ποσοστό κεφαλαιοποίησης είναι: $ 400.000 / $ 3.950.000 = 10.13%. Η Παρτίδα Lot 3 έχει καθαρό λειτουργικό εισόδημα $ 185.000 και τιμή πώλησης $ 2 εκατομμύρια. Το ποσοστό κεφαλαιοποίησης είναι: 185.000 $ / 2.000.000 $ = 9.25%.

Με βάση τους υπολογιζόμενους συντελεστές για τα τρία αυτά συγκρίσιμα ακίνητα (8, 33%, 10, 13% και 9, 25%), ένα συνολικό ποσοστό κεφαλαιοποίησης 9, 4% θα αποτελούσε εύλογη εκπροσώπηση της αγοράς. Χρησιμοποιώντας αυτό το ποσοστό κεφαλαιοποίησης, ένας επενδυτής μπορεί να καθορίσει την αγοραία αξία του ακινήτου. Η αξία της επενδυτικής ευκαιρίας στάθμευσης είναι $ 500.000 /.094 = $ 5.319.149.

Η μέθοδος της μεθόδου επενδύσεων

Το ποσοστό κεφαλαιοποίησης υπολογίζεται με τη χρήση μεμονωμένων επιτοκίων για ακίνητα που χρησιμοποιούν χρηματοδότηση τόσο από χρέος όσο και από ίδια κεφάλαια. Το πλεονέκτημα της μεθόδου της ζώνης επενδύσεων είναι ότι είναι το καταλληλότερο ποσοστό κεφαλαιοποίησης για τις χρηματοδοτούμενες επενδύσεις σε ακίνητα.

Το πρώτο βήμα είναι να υπολογίσετε έναν συντελεστή βυθιζόμενου κεφαλαίου. Αυτό είναι το ποσοστό που πρέπει να αφεθεί κάθε περίοδο για να έχουμε ένα συγκεκριμένο ποσό σε ένα μελλοντικό χρονικό σημείο. Ας υποθέσουμε ότι ένα ακίνητο με καθαρό λειτουργικό εισόδημα $ 950.000 χρηματοδοτείται κατά 50%, χρησιμοποιώντας χρέος με επιτόκιο 7% που αποσβένεται για 15 χρόνια. Το υπόλοιπο πληρώνεται με ίδια κεφάλαια με απαιτούμενο ποσοστό απόδοσης 10%. Ο συντελεστής βύθισης του ταμείου θα υπολογίζεται ως εξής:

$\frac{\frac{Εγώ n t μι r μι μικρό t R ένα t μι}{12 Μ o n t h μικρό}}{^{(# # o φά Υ μι ένα r μικρό * 12 Μ o n t h μικρό)} - 1} \ dfrac { frac {Interest ~ Rate} {12 ~ Μήνες}} {{} ^ {~ ~ Χρόνια * 12 ~ Μήνες)} - 1}$ (# Χρόνων * 12 Μήνες) -112 Μήνες Εντολή Επιτόκιο

Συνδέοντας τους αριθμούς, παίρνουμε:

.07 / 12

{ ^15x12 } - 1

Αυτό υπολογίζεται στο 0, 003154 το μήνα. Αυτό το ποσοστό ετησίως είναι:.003154 x 12 μήνες = 0, 0378. Το επιτόκιο με το οποίο πρέπει να καταβληθεί ο δανειστής ισούται με αυτό το συντελεστή αχρηστείας του αμοιβαίου κεφαλαίου συν το επιτόκιο. Σε αυτό το παράδειγμα, αυτή η τιμή είναι:.07 +.0378 = 10.78% ή.1078.

Έτσι, ο μέσος σταθμισμένος συντελεστής ή το συνολικό ποσοστό κεφαλαιοποίησης, χρησιμοποιώντας το 50% βάρος για το χρέος και το 50% για τα ίδια κεφάλαια είναι: (.5 x.1078) + (.5 x.10) = 10.39%. Ως αποτέλεσμα, η αγοραία αξία του ακινήτου είναι: $ 950.000 /.1039 = $ 9.143.407.

Πώς να εκτιμήσετε μια επένδυση ακίνητης περιουσίας

Συγκριτικές αποτιμήσεις μετοχικού κεφαλαίου

Τα μοντέλα απόλυτης αποτίμησης καθορίζουν την παρούσα αξία των μελλοντικών εισερχόμενων ταμειακών ροών για να αποκτήσουν την εγγενή αξία μιας μετοχής. οι πιο συνηθισμένες μέθοδοι είναι οι μέθοδοι έκπτωσης μερισμάτων (DDM) και οι προεξοφλημένες ταμειακές ροές (DCF). Από την άλλη πλευρά, οι μέθοδοι σχετικής αξίας υποδεικνύουν ότι δύο συγκρίσιμες κινητές αξίες θα πρέπει να είναι παρόμοια με βάση τα κέρδη τους. Οι δείκτες όπως οι τιμές προς κέρδη και οι τιμές προς πωλήσεις συγκρίνονται με άλλες ενδοκλαδικές εταιρείες για να διαπιστωθεί εάν ένα απόθεμα έχει υποτιμηθεί ή υπερεκτιμηθεί. Όπως και στην αποτίμηση των μετοχών, η ανάλυση αποτίμησης ακινήτων θα πρέπει να εφαρμόζει και τις δύο διαδικασίες για να καθορίσει ένα εύρος πιθανών τιμών.

Υπολογισμός του καθαρού λειτουργικού εισοδήματος μιας ακίνητης περιουσίας

$\begin{matrix} Μ ένα r κ μι t V ένα μεγάλο u μι = \frac{Ν Ο {Εγώ}_{1}}{r - σολ} = \frac{Ν Ο {Εγώ}_{1}}{R} \\ που: \\ Ν Ο Εγώ = Ν μι t o Π μι r ένα t Εγώ n σολ Εγώ n ντο o Μ μι \\ r = R μι q u Εγώ r μι ρε r ένα t μι o φά r μι t u r n o n r μι ένα μεγάλο μι μικρό t ένα t μι ένα μικρό μικρό μι t μικρό \\ σολ = σολ r o w t h r ένα t μι o φά Ν Ο Εγώ \\ R = ντο ένα Π Εγώ t ένα μεγάλο Εγώ z ένα t Εγώ o n r ένα t μι (r - σολ) \end{matrix} \ begin {aligned} & Market = Value = \ dfrac {NOI_1} {rg} = \ dfrac {NOI_1} {R} \ & \ textbf {where:} \ & NOI = \ text { & r = \ text { small Απαιτούμενο ποσοστό απόδοσης σε ακίνητα} \ & g = \ text { small rate of growth of NOI} \ & R = \ text g)} \ \ end {ευθυγραμμισμένο}$ Αγοραία αξία = r-gNOI1 = RNOI1 όπου: NOI = Καθαρό εισόδημα εκμετάλλευσης = Απαιτούμενος ρυθμός απόδοσης των ακινήτων g = Ποσοστό αύξησης NOIR = Ποσοστό κεφαλαιοποίησης (r-g)

Το καθαρό λειτουργικό εισόδημα αντανακλά τα κέρδη που θα παράγει το ακίνητο μετά την παραγώγιση στα λειτουργικά έξοδα, αλλά πριν από την αφαίρεση των φόρων και των τόκων. Πριν από την αφαίρεση των εξόδων, πρέπει να προσδιοριστούν τα συνολικά έσοδα από την επένδυση. Τα αναμενόμενα έσοδα από ενοίκια μπορούν αρχικά να προβλεφθούν με βάση συγκρίσιμα ακίνητα κοντά. Με την κατάλληλη έρευνα αγοράς, ο επενδυτής μπορεί να καθορίσει ποιες τιμές οι ενοικιαστές χρεώνονται στην περιοχή και να υποθέσουμε ότι παρόμοια ανά τετραγωνικά πόδια ενοίκια μπορούν να εφαρμοστούν σε αυτό το ακίνητο. Οι προβλεπόμενες αυξήσεις στα ενοίκια οφείλονται στον ρυθμό ανάπτυξης στο πλαίσιο του τύπου.

Δεδομένου ότι τα υψηλά ποσοστά κενών θέσεων αποτελούν δυνητική απειλή για τις αποδόσεις των επενδύσεων σε ακίνητα, πρέπει να χρησιμοποιηθεί είτε ανάλυση ευαισθησίας είτε ρεαλιστικές συντηρητικές εκτιμήσεις για τον προσδιορισμό του διαφυγόντος εισοδήματος, εάν το περιουσιακό στοιχείο δεν χρησιμοποιηθεί σε πλήρη παραγωγική ικανότητα.

Τα λειτουργικά έξοδα περιλαμβάνουν εκείνα που προκύπτουν άμεσα από τις καθημερινές εργασίες του κτιρίου, όπως ασφάλιση περιουσίας, τέλη διαχείρισης, τέλη συντήρησης και κόστος κοινής ωφέλειας. Σημειώστε ότι η απόσβεση δεν περιλαμβάνεται στον υπολογισμό της συνολικής δαπάνης. Το καθαρό λειτουργικό εισόδημα ενός ακίνητου είναι παρόμοιο με τα κέρδη προ τόκων, φόρων, αποσβέσεων και αποσβέσεων (EBITDA).

Η μείωση του καθαρού λειτουργικού εισοδήματος από μια επένδυση σε ακίνητα με βάση το ποσοστό κεφαλαιοποίησης της αγοράς είναι ανάλογη με την προεξόφληση μελλοντικού μερίσματος με το κατάλληλο απαιτούμενο ποσοστό απόδοσης, προσαρμοσμένο για την αύξηση του μερίσματος. Οι ιδιώτες επενδυτές που είναι εξοικειωμένοι με τα μοντέλα ανάπτυξης μερισμάτων πρέπει να δουν αμέσως την ομοιότητα. (Το DDM είναι ένα από τα πιο θεμελιώδη των οικονομικών θεωριών, αλλά είναι μόνο τόσο καλό όσο οι υποθέσεις του. Δείτε το " Digging into the Discount Model Dividend ".)

Εύρεση δυναμικότητας παραγωγής εισοδήματος

$Μ ένα r κ μι t V ένα μεγάλο u μι = σολ r o μικρό μικρό Εγώ n ντο o Μ μι \times σολ r o μικρό μικρό Εγώ n ντο o Μ μι Μ u μεγάλο t Εγώ Π μεγάλο Εγώ μι r \ textit { small Market Value = Ακαθάριστο Εισόδημα} times \ textit { small Μικτό Εισόδημα Πολλαπλασιαστής}$ Αγοραία αξία = ακαθάριστο εισόδημα × πολλαπλασιαστής ακαθάριστου εισοδήματος

Η προσέγγιση του πολλαπλασιαστή ακαθάριστου εισοδήματος είναι μια σχετική μέθοδος αποτίμησης που βασίζεται στην υποκείμενη υπόθεση ότι οι ιδιότητες στην ίδια περιοχή θα αποτιμώνται αναλογικά με το ακαθάριστο εισόδημα που παράγουν. Όπως υποδηλώνει το όνομα, το ακαθάριστο εισόδημα είναι το συνολικό εισόδημα πριν από την αφαίρεση τυχόν λειτουργικών εξόδων. Εντούτοις, τα ποσοστά κενών θέσεων πρέπει να προβλεφθούν για να επιτευχθεί ακριβής εκτίμηση ακαθάριστου εισοδήματος.

Για παράδειγμα, εάν ένας επενδυτής ακίνητης περιουσίας αγοράσει ένα κτίριο 100.000 τετραγωνικών ποδών, μπορεί να καθορίσει από συγκρίσιμα στοιχεία ακινήτων ότι το μέσο ακαθάριστο μηνιαίο εισόδημα ανά τετραγωνικό πόδι στη γειτονιά είναι $ 10. Αν και ο επενδυτής μπορεί αρχικά να υποθέσει ότι το ακαθάριστο ετήσιο εισόδημα είναι $ 12 εκατομμύρια ($ 10 x 12 μήνες x 100.000 τετραγωνικά πόδια), είναι πιθανό να υπάρχουν κάποιες κενές μονάδες στο κτίριο ανά πάσα στιγμή. Υποθέτοντας ότι υπάρχει ποσοστό κενών 10%, το ακαθάριστο ετήσιο εισόδημα ανέρχεται σε 10, 8 εκατομμύρια δολάρια ($ 12 MM x 90%). Μια παρόμοια προσέγγιση εφαρμόζεται και στην προσέγγιση του καθαρού λειτουργικού εισοδήματος.

Το επόμενο βήμα στην αξιολόγηση της αξίας των ακινήτων είναι ο προσδιορισμός του πολλαπλασιαστή ακαθάριστου εισοδήματος. Αυτό επιτυγχάνεται εάν κάποιος έχει ιστορικά δεδομένα πωλήσεων. Η εξέταση των τιμών πώλησης συγκρίσιμων ακινήτων και η διαίρεση αυτής της αξίας από το παραγόμενο ακαθάριστο ετήσιο εισόδημα παράγει τον μέσο πολλαπλασιαστή για την περιοχή.

Αυτός ο τύπος προσέγγισης αποτίμησης είναι παρόμοιος με τη χρήση συγκρίσιμων συναλλαγών ή πολλαπλασίων για την αποτίμηση ενός αποθέματος. Πολλοί αναλυτές θα προβλέψουν τα κέρδη μιας εταιρείας και θα πολλαπλασιάσουν το κέρδος ανά μετοχή (EPS) με τον δείκτη P / E της βιομηχανίας. Η αποτίμηση ακινήτων μπορεί να πραγματοποιηθεί μέσω παρόμοιων μέτρων.

Οδοφράγματα για αποτίμηση ακινήτων

Και οι δύο αυτές μέθοδοι αξιολόγησης ακινήτων φαίνονται σχετικά απλές. Ωστόσο, στην πράξη, ο προσδιορισμός της αξίας μιας ιδιοκτησίας που παράγει έσοδα χρησιμοποιώντας αυτούς τους υπολογισμούς είναι αρκετά περίπλοκος. Πρώτον, η απόκτηση των απαιτούμενων πληροφοριών σχετικά με όλες τις εισροές, όπως τα καθαρά λειτουργικά έσοδα, τα ασφάλιστρα που περιλαμβάνονται στο ποσοστό κεφαλαιοποίησης και συγκρίσιμα στοιχεία πωλήσεων, μπορεί να αποδειχθεί εξαιρετικά χρονοβόρα και δύσκολη.

Δεύτερον, αυτά τα μοντέλα αποτίμησης δεν επηρεάζουν σωστά πιθανές σημαντικές αλλαγές στην αγορά ακινήτων, όπως η πιστωτική κρίση ή η έκρηξη των ακινήτων. Ως αποτέλεσμα, πρέπει να διεξαχθεί περαιτέρω ανάλυση για την πρόβλεψη και τον προσδιορισμό του ενδεχόμενου αντίκτυπου των μεταβαλλόμενων οικονομικών μεταβλητών.

Επειδή οι αγορές ακινήτων είναι λιγότερο ρευστές και διαφανείς από τη χρηματιστηριακή αγορά, είναι μερικές φορές δύσκολο να αποκτηθούν οι απαραίτητες πληροφορίες για να ληφθεί μια πλήρως ενημερωμένη επενδυτική απόφαση. Τούτου λεχθέντος, λόγω της μεγάλης κεφαλαιακής επένδυσης που απαιτείται συνήθως για να αγοράσει μια μεγάλη ανάπτυξη, αυτή η περίπλοκη ανάλυση μπορεί να παράγει μια μεγάλη αποπληρωμή αν οδηγεί στην ανακάλυψη μιας υποτιμημένης ιδιοκτησίας (παρόμοια με την επένδυση σε ίδια κεφάλαια). Έτσι, ο χρόνος για την έρευνα των απαιτούμενων εισροών αξίζει τον χρόνο και την ενέργεια.

Η κατώτατη γραμμή

Η αποτίμηση των ακινήτων βασίζεται συχνά σε παρόμοιες στρατηγικές με την ανάλυση της ισότητας. Άλλες μέθοδοι, εκτός από τη μέθοδο του προεξοφλημένου καθαρού λειτουργικού εισοδήματος και της προσέγγισης πολλαπλασιασμού ακαθάριστου εισοδήματος, χρησιμοποιούνται επίσης συχνά - μερικές είναι μοναδικές για αυτή την κατηγορία περιουσιακών στοιχείων. Ορισμένοι εμπειρογνώμονες της βιομηχανίας, για παράδειγμα, έχουν ενεργό εργασιακή γνώση σχετικά με τη μετανάστευση και τα πρότυπα ανάπτυξης της πόλης. Ως αποτέλεσμα, μπορούν να καθορίσουν ποιες τοπικές περιοχές είναι πιο πιθανό να βιώσουν το ταχύτερο ποσοστό εκτίμησης.

Όποια και αν είναι η προσέγγιση που χρησιμοποιείται, ο σημαντικότερος προγνωστικός δείκτης της επιτυχίας μιας στρατηγικής είναι πόσο καλά διερευνάται.

Πίνακας περιεχομένων: