ΟΡΙΣΜΟΣ ΥΠΗΡΕΣΙΩΝ ΥΠΗΡΕΣΙΩΝ ΔΑΝΕΙΩΝ
Η εξυπηρέτηση του πλεονάσματος υποθηκών είναι το ποσοστό της μηνιαίας ταμειακής ροής που παραμένει μετά τη διάρθρωση της ταμειακής ροής σε ένα κουπόνι και την πληρωμή του κεφαλαίου για τον κάτοχο τίτλων που εξασφαλίζονται με ενυπόθηκα δάνεια (MBS). Αυτό το τέλος εξυπηρέτησης συνήθως πηγαίνει στον συντηρητή του δανείου και είναι πιθανώς ένα τέλος εγγύησης για τον ασφαλειοδότη του MBS.
ΠΕΡΙΟΡΙΣΜΟΣ ΥΠΗΡΕΣΙΩΝ ΥΠΗΡΕΣΙΩΝ ΔΑΝΕΙΩΝ
Για παράδειγμα, σε μια τυπική συμφωνία MBS, εάν το επιτόκιο μιας υποθήκης είναι 8%, ο κάτοχος MBS μπορεί να λάβει 7, 5%, ο συντηρητής της υποθήκης εισπράττει 0, 25% και ο ανάδοχος της MBS 0, 15%. 8% - 7, 5% - 0, 25% - 0, 15% = 0, 10%) ως υπερβολική εξυπηρέτηση.
Όπως ένα MBS, η υπερβολική εξυπηρέτηση υπόκειται σε προπληρωμή και κίνδυνο επέκτασης. Όταν η υπερβολική εξυπηρέτηση τιμολογείται, αποτιμάται με βάση μια εκτίμηση του πόσο χρόνο θα διαρκέσει η πρόσοδος. Αυτό πρέπει να εκτιμηθεί, δεδομένου ότι δεν μπορεί να γίνει γνωστό με βεβαιότητα πότε ένας δανειολήπτης ενυπόθηκου δανείου μπορεί να αναχρηματοδοτήσει ή να εξοφλήσει με άλλο τρόπο την υποθήκη του. Η αξία της υπερβάλλουσας εξυπηρέτησης μπορεί να αλλάξει δραματικά όταν αλλάξουν τα επιτόκια, επειδή οι μεταβολές των τρεχόντων επιτοκίων σε σχέση με το επιτόκιο της υποθήκης καθορίζουν πόσο θα διαρκέσει η πρόβλεψη της περίσσειας εξυπηρέτησης που σχετίζεται με την υποθήκη.
Από πού προέρχεται η Εξόφληση Υποθηκών
Η εξόφληση υποθηκών μπορεί να είναι αποτέλεσμα του χειρισμού υποθηκών που έχουν δεσμευτεί από τον εντολέα και στη συνέχεια πωλούνται. Εάν ο αγοραστής δεν εξυπηρετεί το ίδιο το δάνειο, ενδέχεται να συνάψει συμφωνία εξυπηρέτησης ενδεχομένως με τον εντολέα ή τρίτο μέρος. Στο πλαίσιο μιας τέτοιας ρύθμισης, ο συντηρητής διατηρεί κατά κανόνα το δικαίωμα να λάβει μέρος των πληρωμών τόκων που πραγματοποίησαν οι δανειολήπτες, σε σχέση με το σύνολο των υποθηκών που εξυπηρετούνται.
Το επιτόκιο εξυπηρέτησης υποθηκών είναι το ποσό των τόκων που διατηρείται από τον διαχειριστή και θεωρείται εν μέρει από τον διαχειριστή ως μια μορφή εύλογης αποζημίωσης για τις υπηρεσίες που εκτελέστηκαν. Εάν υπάρχει ένα μέρος του περιθωρίου εξυπηρέτησης υποθηκών που υπερβαίνει το ποσό που θα μπορούσε να θεωρηθεί εύλογη αποζημίωση για τις παρεχόμενες υπηρεσίες, αυτό καλείται υπερβάλλον περιθώριο εξυπηρέτησης και θα αποτελούσε συνεχιζόμενη επένδυση στο τμήμα των τόκων μιας υποκείμενης ομάδας υποθηκών.
Η Υπηρεσία Εσωτερικών Εισοδημάτων (IRS) έκρινε προηγουμένως ότι η κατοχή ορισμένων περιθωρίων εξυπηρέτησης υπερβάλλοντος υποθηκών θα αποτελούσε περιουσιακό στοιχείο και ως εκ τούτου τα έσοδα από τα υπερβάλλον περιθώρια εξυπηρέτησης θα αντιμετωπίζονται ως τόκοι επί των υποχρεώσεων που εξασφαλίζονται με υποθήκες επί ακινήτων. Η απόφαση αυτή θεωρήθηκε ότι ισχύει για τις εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητα για φορολογικούς σκοπούς.
