Τι είναι η αναδιατύπωση υποθήκης;
Μια αναδιατύπωση υποθήκης - που ονομάζεται επίσης αναδιάρθρωση δανείου - είναι ένα χαρακτηριστικό σε ορισμένους τύπους υποθηκών όπου οι υπόλοιπες πληρωμές υπολογίζονται εκ νέου βάσει νέου χρεολυσίου. Κατά την αναδιατύπωση υποθήκης, ο δανειολήπτης καταβάλλει ένα μεγάλο ποσό προς τον κύριό του και η υποθήκη του υπολογίζεται εκ νέου με βάση το νέο υπόλοιπο. Ορισμένα ενυπόθηκα δάνεια έχουν προγραμματισμένη ημερομηνία αναδιατύπωσης, η οποία είναι η ημερομηνία κατά την οποία ο δανειστής θα υπολογίσει ένα νέο χρεολυσικό χρονοδιάγραμμα με βάση το υπολειπόμενο αρχικό υπόλοιπο και διάρκεια του ενυπόθηκου δανείου.
Βασικές τακτικές
- Μια αναδιατύπωση υποθήκης ή αναδιάρθρωση δανείου είναι όταν ο οφειλέτης πληρώνει ένα μεγάλο ποσό προς το κεφάλαιο του ενυπόθηκου δανείου, με αποτέλεσμα ο δανειστής να υπολογίσει εκ νέου το δάνειο βάσει του νέου υπολοίπου. Όταν ο δανειστής υπολογίσει εκ νέου το δάνειο, θα δημιουργήσει ένα νέο χρεολυσικό χρονοδιάγραμμα, πίνακας των πληρωμών δανείων που δείχνουν το κεφάλαιο και τους τόκους που περιλαμβάνει κάθε πληρωμή έως ότου το δάνειο καταβάλλεται πλήρως.Το κύριο όφελος για τον δανειολήπτη της αναδιατύπωσης μιας υποθήκης είναι η ευκαιρία να μειωθούν οι μηνιαίες πληρωμές.Δεπικουρικά δάνεια απόσβεσης ή υποθήκες ρυθμιζόμενου επιτοκίου επιλογής ARM) έχουν συχνά μια ρήτρα αναδιατύπωσης υποθηκών ως μέρος της σύμβασης δανείου.
Πώς λειτουργεί μια αναδιάρθρωση υποθηκών
Για τον δανειολήπτη, το κύριο όφελος της αναδιατύπωσης υποθήκης είναι η μείωση των μηνιαίων πληρωμών. Η αναδιατύπωση μειώνει επίσης το ποσό των τόκων που ο οφειλέτης θα πληρώσει για τη διάρκεια του δανείου. Μπορεί επίσης να είναι μια πιο άνετη επιλογή από την αναχρηματοδότηση. Με μια αναχρηματοδότηση, αντικαθιστάτε την τρέχουσα υποθήκη σας με ένα νέο ενυπόθηκο δάνειο, το οποίο μπορεί να είναι δαπανηρό και εξαρτάται από την πιστοληπτική σας ικανότητα. Η αναδιατύπωση υποθήκης δεν περιλαμβάνει πιστωτικό έλεγχο και συνεχίζεται με την αρχική υποθήκη.
Από την άλλη πλευρά, η αναχρηματοδότηση υποθήκης σημαίνει την αποπληρωμή του υπάρχοντος δανείου και την αντικατάστασή του με ένα νέο. Υπάρχουν πολλοί λόγοι για τους οποίους οι ιδιοκτήτες ακινήτων αναχρηματοδοτούν.
- Η ευκαιρία να αποκτήσετε ένα χαμηλότερο επιτόκιο.Για να συντομεύσει τον όρο της υποθήκης τους.Η επιθυμία να μετατραπούν από μια υποθήκη ρυθμιζόμενου επιτοκίου (ARM) σε μια υποθήκη σταθερού επιτοκίου ή το αντίστροφο.Μια ευκαιρία να αξιοποιήσει το μετοχικό κεφάλαιο ενός σπιτιού για τη χρηματοδότηση ενός μεγάλη επιθυμία για ενοποίηση του χρέους.
Σε αντίθεση με την αναχρηματοδότηση υποθήκης, η αναδιατύπωση μιας υποθήκης δεν θα μειώσει το επιτόκιο της υποθήκης σας.
Τύποι υποθηκών που μπορεί να αναδιατυπωθούν
Αρνητικά δάνεια απόσβεσης
Η αναδιάρθρωση των ενυπόθηκων δανείων μπορεί να γραφεί στους όρους του δανείου και συνδέεται με ένα αρνητικό δάνειο απόσβεσης. Ένα αρνητικά αποσβεσμένο δάνειο έχει μια διάρθρωση πληρωμών που επιτρέπει μια προγραμματισμένη πληρωμή που είναι μικρότερη από τη χρέωση του τόκου του δανείου. Όταν μια πληρωμή είναι μικρότερη από τη χρέωση του τόκου εκείνη τη στιγμή, δημιουργεί αναβαλλόμενους τόκους. Το ποσό των αναβαλλόμενων τόκων που δημιουργούνται προστίθεται στο κύριο υπόλοιπο του δανείου, οδηγώντας σε μια κατάσταση όπου ο οφειλόμενος κύριος αυξάνεται με την πάροδο του χρόνου, αντί να μειώνεται.
Λόγω αυτής της αυξανόμενης κύριας, αρνητικής απόσβεσης υποθηκών απαιτούν το δάνειο να αναδιατυπωθεί σε κάποιο σημείο έτσι ώστε να εξοφληθεί μέχρι το τέλος της προγραμματισμένης περιόδου. Επιπλέον, τα ενυπόθηκα δάνεια αρνητικής απόσβεσης έχουν ενεργοποιήσεις που ενδέχεται να προκαλέσουν μη προγραμματισμένη ανασύνταξη. Για παράδειγμα, αν το κύριο υπόλοιπο του δανείου φτάσει σε ένα καθορισμένο όριο μέσω αρνητικών αποσβέσεων, ενεργοποιείται μια αναδιατύπωση της υποθήκης.
Προαιρετικά ρυθμιζόμενα υποθήκες (Option ARM)
Οι αρνητικές υποθήκες απόσβεσης είναι επίσης γνωστές ως υποθήκες ρυθμιζόμενου επιτοκίου πληρωμής (Option ARM). Αυτά τα ενυπόθηκα δάνεια δίνουν στους δανειολήπτες επιλογές που περιλαμβάνουν την καταβολή όλου του κεφαλαίου και τόκων ή την καταβολή μόνο μέρους των τόκων. Ενώ οι επιλογές που διατίθενται με μια επιλογή ARM επιτρέπουν μεγαλύτερη ευελιξία στις πληρωμές, ο δανειολήπτης θα μπορούσε εύκολα να καταλήξει με περισσότερο μακροπρόθεσμο χρέος από πριν. Όπως συμβαίνει και με άλλες υποθήκες ρυθμιζόμενου επιτοκίου, υπάρχει η πιθανότητα τα επιτόκια να αλλάξουν δραστικά και γρήγορα με βάση την αγορά.
Παράδειγμα αναδιατύπωσης υποθηκών
Ακόμη και αν μια υποθήκη δεν έχει αναδιατυπωμένη επιλογή συμπεριλαμβάνεται, μπορείτε να πλησιάσετε τον δανειστή σας για να δείτε εάν μια αναδιατύπωση υποθήκης θα σας ωφελήσει. Μια αναμόρφωση του δανείου μπορεί να μειώσει τις μηνιαίες πληρωμές σας. Καταβάλλοντας ένα κατ 'αποκοπή ποσό και ανασύνταξη της υποθήκης σας, μπορείτε να μειώσετε το κόστος στέγασής σας. ενώ αν υποβάλετε ένα κατ 'αποκοπή ποσό χωρίς αναδιατύπωση, μειώνετε το υπόλοιπό σας, αλλά οι μηνιαίες πληρωμές σας θα παραμείνουν οι ίδιες.
Για παράδειγμα, έχετε μια υποθήκη πάγιου επιτοκίου ύψους 500.000 δολαρίων (30.000 δολάρια) με επιτόκιο 4%. Ο συνολικός σας τόκος και το βασικό ποσό πληρωμής είναι $ 2.338 το μήνα. Μετά από πέντε χρόνια, λαμβάνετε ένα απροσδόκητο κατ 'αποκοπή ποσό των $ 375.000. Ωστόσο, εάν αποφασίσατε να χρησιμοποιήσετε αυτό το κατ 'αποκοπή ποσό για να εξοφλήσετε την υποθήκη χωρίς αναδιατύπωση της υποθήκης, θα συνεχίσετε να πληρώνετε 2.388 δολάρια το μήνα. Αν αναδιαμορφώσετε το δάνειο για τα υπόλοιπα 25 χρόνια της υποθήκης, η μηνιαία πληρωμή θα μειωθεί στα $ 1.507.
