Σε σύγκριση με άλλα είδη επενδύσεων, η επένδυση σε ακίνητα περιλαμβάνει ένα σχετικά ευνοϊκό προφίλ κινδύνου / ανταμοιβής, με σχετικά χαμηλή ρευστότητα (ευκολία εισόδου και εξόδου). Ας δούμε μερικούς από τους πιο σημαντικούς παράγοντες που πρέπει να λάβετε υπόψη όταν επενδύετε σε ακίνητα.
1. Τοποθεσία της ιδιότητας
Γιατί είναι σημαντικό? Η ηλικία της παλιάς γραμμής διάτρησης "Τοποθεσία, Τοποθεσία, Τοποθεσία" εξακολουθεί να ισχύει και παραμένει ο σημαντικότερος παράγοντας για την κερδοφορία των επενδύσεων σε ακίνητα. Η εγγύτητα στις ανέσεις, οι γαλήνιες περιοχές συμμόρφωσης, η κατάσταση της γειτονιάς, η γραφική θέα κ.λπ. είναι σημαντικοί παράγοντες για τις αποτιμήσεις των κατοικιών. Ενώ η εγγύτητα στις αγορές, τις αποθήκες, τους κόμβους μεταφορών, τους αυτοκινητόδρομους, τις απαλλασσόμενες από φόρους περιοχές κ.λπ. διαδραματίζει σημαντικό ρόλο για τις αποτιμήσεις εμπορικών ακινήτων.
Τι να ψάξω? Μια μεσοπρόθεσμη έως μακροπρόθεσμη άποψη, για το πώς αναμένεται να εξελιχθεί η περιοχή κατά την επενδυτική περίοδο. Η σημερινή ειρηνική ανοιχτή γη στο πίσω μέρος ενός κτιρίου κατοικιών μπορεί να εξελιχθεί σε μια θορυβώδη μονάδα παραγωγής στο μέλλον, καθιστώντας τις αποτιμήσεις κατοικίας λιγότερο κερδοφόρες. Είναι σκόπιμο να διεξαχθεί εμπεριστατωμένος έλεγχος σχετικά με την ιδιοκτησία, τον τύπο και τη σκοπούμενη χρήση γειτονικών περιοχών, εγκαταστάσεων και ελεύθερης γης στην περιοχή.
2. Αποτίμηση του ακινήτου
Γιατί είναι σημαντικό? Χρηματοδότηση ακινήτων κατά την αγορά, τιμή κατά την πώληση, ανάλυση επενδύσεων, ασφάλιστρο και φορολογία - όλα εξαρτώνται από την αποτίμηση των ακινήτων.
Τι να ψάξω? Οι συνήθεις μέθοδοι αποτίμησης περιλαμβάνουν:
- Συγκριτική προσέγγιση πωλήσεων: Πρόσφατες συγκρίσιμες πωλήσεις ακινήτων με παρεμφερή χαρακτηριστικά - σχεδόν κοινά και κατάλληλα για καινούργια και παλαιά ακίνηταΠροσθήκη προσέγγισης: Σύνολο αθροίσματος κόστους μείον αποσβέσεις - κατάλληλο για νέες κατασκευέςΠροσαρμογή εισοδήματος: Με βάση τις αναμενόμενες ταμειακές εισροές - κατάλληλο για ενοίκια
3. Σκοπός επενδύσεων και επενδυτικός ορίζοντας
Γιατί είναι σημαντικό? Δεδομένης της χαμηλής ρευστότητας και των επενδύσεων υψηλής αξίας σε ακίνητα, η έλλειψη σαφήνειας όσον αφορά το σκοπό μπορεί να οδηγήσει σε απροσδόκητα αποτελέσματα, συμπεριλαμβανομένης της οικονομικής δυσπραγίας, ειδικά εάν η επένδυση υποθηκευτεί.
Τι να ψάξω? Προσδιορίστε ποια από τις ακόλουθες ευρείες κατηγορίες ταιριάζει με τον σκοπό σας και προετοιμαστείτε ανάλογα:
- Αποταμιεύσεις σε ενοίκια, οφέλη από αυτοχρησιμοποίηση και εκτίμηση αξίαςΤο κανονικό εισόδημα και η μακροπρόθεσμη ανατίμηση αξίας. Απαιτεί οικοδόμηση ιδιοσυγκρασίας να είναι ιδιοκτήτης - για τη διαχείριση πιθανών διαφορών & νομικά ζητήματα, τη διαχείριση ενοικιαστές, εργασίες επισκευής, κλπ. Κουκούλα, μικρά έως μέτρια κέρδη - συνήθως αγοράζουν υπό κατασκευή ιδιότητες και πωλούν ελαφρώς υψηλές όταν είναι έτοιμες Μεγάλη εγγενής αξία εκτίμηση για μεγάλο χρονικό διάστημα. μια λύση για μακροπρόθεσμους στόχους όπως ο προγραμματισμός της συνταξιοδότησης, η παιδική εκπαίδευση κλπ.
4. Αναμενόμενες Ταμειακές Ροές & Ευκαιρίες Κερδών
Γιατί είναι σημαντικό? Ο επενδυτικός σκοπός και η χρήση επηρεάζουν τις ταμειακές ροές και επομένως τις ευκαιρίες κέρδους.
Τι να ψάξω? Ανάπτυξη σχεδίων προβολών για τους ακόλουθους τρόπους κέρδους και έξοδα:
- Αναμενόμενη αύξηση ταμειακών ροών από έσοδα από ενοίκια - Ο πληθωρισμός ευνοεί τους ιδιοκτήτες για το εισόδημα από μίσθωση Αναμενόμενη αύξηση της εγγενούς αξίας λόγω μακροπρόθεσμης ανατίμησης των τιμών Παροχές απόσβεσης (και διαθέσιμα φορολογικά οφέλη) Ανάλυση κόστους-οφέλους από την ανακαίνιση πριν από την πώληση για καλύτερη τιμολόγηση Ανάλυση κόστους-ωφέλειας υποθηκευμένων δανείων έναντι εκτίμησης αξίας
5. Να είστε προσεκτικοί με μόχλευση - Γνωρίστε τις παγίδες
Γιατί είναι σημαντικό? Τα δάνεια είναι βολικά αλλά μπορεί να φτάσουν με μεγάλο κόστος - δεσμεύετε το μελλοντικό σας εισόδημα, για να πάρετε σήμερα τη χρησιμότητα για ένα κόστος εξάπλωσης των τόκων σε πολλά χρόνια. Η κατανόηση του τρόπου αντιμετώπισης των δανείων αυτής της φύσης σας επιτρέπει να επωφεληθείτε από το μέγιστο. Ενώ αγνοεί τους κινδύνους μπορεί να οδηγήσει σε μεγάλες παγίδες.
Τι να ψάξω? Ανάλογα με τα τρέχοντα και αναμενόμενα μελλοντικά κέρδη σας και τις δυνατότητες πληρωμής, λάβετε υπόψη σας τα εξής:
- Αποφασίστε για το είδος του στεγαστικού δανείου που ταιριάζει καλύτερα στην περίπτωσή σας (Σταθερό Επιτόκιο, Προσαρμοζόμενο Μεταβλητό Επιτόκιο, Τόκοι Μόνο ή Μηδενική Προκαταβολή) Να είστε ενήμεροι για τους όρους και τις λοιπές επιβαρύνσεις που επιβάλλονται από τους χρηματοδότεςΣυμβουλευτείτε και να διαπραγματευτείτε για καλύτερη συμφωνία χρησιμοποιώντας ένα εργαλείο όπως μια αριθμομηχανή υποθηκών για να βρείτε χαμηλότερα επιτόκια. Επίσης αναζητήστε χαμηλότερα ασφάλιστρα.
6. Επενδύσεις σε νέες κατασκευές έναντι υφιστάμενων εγκαταστάσεων
Γιατί είναι σημαντικό? Οι νέες κατασκευαστικές ιδιότητες προσφέρουν συνήθως ελκυστικές τιμές, την επιλογή προσαρμογής, σαφώς τεκμηριωμένες ανέσεις και σαφείς τίτλους. Ο επενδυτής πρέπει να αντιμετωπίσει μόνο την κατασκευαστική εταιρεία ως αντιστάθμισμα. Οι κίνδυνοι περιλαμβάνουν την καθυστέρηση στην κατοχή, την αύξηση του κόστους, την έλλειψη ενημέρωσης για τη γειτονιά κ.λπ.
Αυτοί που αφορούν τη μεταπώληση έχουν παράγοντες αντίστροφης συμπεριφοράς και μπορεί να χρειαστούν ενδελεχή έλεγχο της ιδιοκτησίας, των εγγράφων και των νομικών θεμάτων.
Τι να ψάξω?
- Ελέγξτε τα παρελθόντα έργα και τη φήμη της κατασκευαστικής εταιρείας για επενδύσεις σε νέες κατασκευέςΒλέπε δελτία ιδιοκτησίας, πρόσφατη έρευνα και έκθεση αξιολόγησης για παλαιές κατασκευέςΓνωρίζουμε τα μηνιαία έξοδα συντήρησης, τα εκκρεμή τέλη και τους φόρους από τους προηγούμενους ιδιοκτήτες. Αυτά τα κόστη μπορούν να επηρεάσουν σοβαρά τις τακτικές ταμειακές σας ροές. Επένδυση σε ιδιόκτητα ακίνητα (που κατέχονται από άλλους) - Είναι ελεγχόμενο από ενοίκιο, σταθεροποιημένο ενοίκιο ή ελεύθερη αγορά; Είναι η μίσθωση να λήξει; Διαθέτει επιλογές ανανέωσης υπέρ του ενοικιαστή; Τα εσωτερικά αντικείμενα ανήκουν στον μισθωτή ή τον ιδιοκτήτη; κλπ. είναι μερικές από τις λεπτομέρειες που πρέπει να γνωρίζετε.Quality-check στοιχεία (έπιπλα, φωτιστικά και εξοπλισμός), αν περιλαμβάνονται στην πώληση
7. Έμμεσες επενδύσεις σε ακίνητα
Η διαχείριση των φυσικών ιδιοτήτων σε έναν μακροπρόθεσμο ορίζοντα δεν είναι για όλους. Υπάρχουν επίσης μερικές εναλλακτικές λύσεις για την έμμεση επένδυση στον τομέα των ακινήτων και για την αποκόμιση του οφέλους.
Ποιες είναι οι επιλογές?
- Αποθέματα εταιρειών ακίνητης περιουσίας - Αμοιβαία κεφάλαια ακίνητης περιουσίας / ETF - Ειδικά τομεακά κεφάλαια όπως το "Fidelity Real Estate Investment Portfolio (FRESX)" προσφέρουν το πλεονέκτημα της διαφοροποίησης και των επαγγελματικών χρημάτων διαχείριση χρεωστικών τίτλων. - Χρεωστικοί τίτλοι που εξασφαλίζονται από φυσικά περιουσιακά στοιχεία, προσφέρουν χαμηλότερα ποσοστά απόδοσης σε σχέση με τα εταιρικά ομόλογα. REIT - προσφέρουν υψηλές αποδόσεις, φορολογικές ελαφρύνσεις και υψηλή ρευστότητα καθώς διαπραγματεύονται σε χρηματιστήρια.
Η κατώτατη γραμμή
Οι επενδύσεις σε ακίνητα προσφέρουν ένα καλό προφίλ κινδύνου-επιστροφής υψηλής αξίας. Η προσεκτική εξέταση των προαναφερθέντων παραγόντων θα επιτρέψει στους επενδυτές να αποκομίσουν τα οφέλη, περιορίζοντας παράλληλα τους κινδύνους.
