Τι είναι ένα Ποινικό Σύμφωνο;
Μια περιοριστική σύμβαση είναι κάθε είδους συμφωνία που απαιτεί από τον αγοραστή είτε να λάβει είτε να απέχει από μια συγκεκριμένη ενέργεια. Στις συναλλαγές επί ακίνητης περιουσίας, οι περιοριστικές συμβάσεις είναι δεσμευτικές νομικές υποχρεώσεις γραμμένες στην πράξη ενός ακινήτου από τον πωλητή. Αυτά τα συμβόλαια μπορούν να είναι είτε απλά είτε πολύπλοκα και μπορούν να επιβάλλουν κυρώσεις σε αγοραστές που δεν τους υπακούουν.
Βασικές τακτικές
- Οι περιοριστικές συμφωνίες απαιτούν από έναν αγοραστή ακίνητης περιουσίας να πάρει ή να απέχει από συγκεκριμένες ενέργειες. Μπορούν να αφορούν σε όλα, από ποια χρώματα μπορείτε να ζωγραφίσετε το σπίτι σας σε τι είδους στέγη μπορείτε να βάλετε σε αυτό σε πόσους μισθωτές μπορεί να ζήσει σε ένα κτίριο. οι οποίοι αποτυγχάνουν να τηρήσουν τις περιοριστικές συμφωνίες μπορούν να επιβληθούν κυρώσεις. Μερικές φορές οι περιοριστικές συμφωνίες μπορούν να καταργηθούν μέσω πληρωμών προς τους πωλητές, οι οποίοι πρέπει να αναφέρουν τέτοιες πληρωμές, όπως εισόδημα κεφαλαίου.
Κατανόηση των περιοριστικών συμβάσεων
Οι περιοριστικές συμφωνίες μπορούν να περιλαμβάνουν τέτοιες εύλογες διατάξεις όπως την επαρκή διατήρηση της ιδιοκτησίας και τους περιορισμούς που σχετίζονται με τη βαφή και τη διακόσμηση. Μπορούν επίσης να θέσουν πιο επαχθείς περιορισμούς στους αγοραστές, όπως ο αριθμός των ενοικιαστών που μπορούν να ζήσουν σε ένα ακίνητο ή ακόμα και το χρονοδιάγραμμα της εγκατάστασης και της απομάκρυνσης των διακοσμητικών διακοπών. Αυτές οι συμφωνίες είναι ιδιαίτερα διαδεδομένες σε προγραμματισμένες κοινότητες με ενώσεις ιδιοκτητών σπιτιού. Οι πληρωμές που εισπράχθηκαν για την απελευθέρωση των περιοριστικών συμφωνιών επενδυτικών ακινήτων αντιμετωπίζονται ως κεφαλαιουχικά κέρδη.
Παραδείγματα περιοριστικών συμβάσεων
Περιοριστικές διατυπώσεις σε μια ιδιοκτησία μπορούν να καθορίσουν τον τρόπο με τον οποίο χρησιμοποιούνται από τους ενοίκους. Για παράδειγμα, μια περιοριστική δέσμευση σε οικιστική ιδιοκτησία θα μπορούσε να εμποδίσει τη διεξαγωγή οποιασδήποτε επιχειρηματικής δραστηριότητας στο ακίνητο. Αυτό θα μπορούσε να εμποδίσει τον επιβάτη από το να εκτελεί μια κατ 'οίκον επιχείρηση ή να έχει ένα γραφείο στο σπίτι.
Αρχιτεκτονικές κατευθυντήριες γραμμές που ορίζονται σε περιοριστικές συμφωνίες μπορεί να περιορίζουν τα σχέδια ανακαίνισης για την ιδιοκτησία. Ο αγοραστής του ακινήτου μπορεί να υποχρεωθεί να διατηρήσει την αρχική εμφάνισή του ή να κρατήσει το ακίνητο σε ένα ορισμένο χρωματικό σχήμα ή στυλ που είναι συγκρίσιμο με τα γειτονικά ακίνητα.
Για παράδειγμα, ένα ακίνητο σε μια συγκεκριμένη περιοχή ή μια γειτονιά μπορεί να είναι κάτω από περιοριστικές συμφωνίες για να προσκολληθεί σε ένα συγκεκριμένο τύπο στέγης και εξωτερικό χρώμα για να διατηρηθεί η αισθητική συνέπεια στη γειτονιά. Οι ιδιοκτήτες ακινήτων θα μπορούσαν να απαγορευτούν από την τοποθέτηση εμπορικών σημάτων ή σημείων οποιουδήποτε τύπου στις εγκαταστάσεις. Οι σημαδούρες στην ιδιοκτησία ενδέχεται να περιορίζονται σε ένα συγκεκριμένο ύψος.
Οι περιοριστικές διατυπώσεις χρησιμοποιήθηκαν κάποτε για φυλετικές διακρίσεις, απαγορεύοντας συγκεκριμένα την πώληση ακινήτων σε ορισμένες μειονότητες, αλλά αυτό δεν είναι πλέον νόμιμο.
Ιστορία των περιοριστικών συμβάσεων
Στο παρελθόν έχουν χρησιμοποιηθεί περιοριστικές συμφωνίες για να επηρεάσουν τα δημογραφικά στοιχεία των δήμων. Ο φυλετικός διαχωρισμός στις Ηνωμένες Πολιτείες επιβλήθηκε περαιτέρω με περιοριστικές συμφωνίες που εμπόδιζαν τις πωλήσεις να πωλούνται σε άτομα συγκεκριμένων εθνοτήτων. Η πρακτική ήταν διαδεδομένη στη δεκαετία του 1920 και τουλάχιστον στη δεκαετία του 1940. Αυτό επέτρεψε στις κοινότητες να περιορίσουν τις μειονότητες πρόσβασης σε κατοικίες σε πολλές πόλεις σε ολόκληρη τη χώρα.
Ορισμένα παραδείγματα ρητρικών περιοριστικών δεσμεύσεων παραμένουν σε ορισμένες πολιτείες, αν και συνήθως δεν εφαρμόζονται πλέον. Μπορεί να υπάρχουν περιπτώσεις στις οποίες οι ιδιοκτησίες εξακολουθούν να απαριθμούν φυλετικά περιοριστικά συμβόλαια για να εμποδίσουν τις μειονότητες να αγοράσουν το ακίνητο και να ενσωματώσουν την κοινότητα. Τέτοιες πολιτικές δεν είναι πλέον νόμιμες και πρέπει, αν χρειαστεί, να προσβληθούν ενώπιον του δικαστηρίου.
