Τι είναι το UPREIT;
Το UPREIT εννοεί την εταιρική σχέση εμπιστοσύνης για επενδύσεις σε ακίνητα. Ένα UPREIT είναι μια μοναδική δομή REIT που επιτρέπει στους ιδιοκτήτες ακινήτων να ανταλλάσσουν την περιουσία τους για την ιδιοκτησία μετοχών στο UPREIT. Ωστόσο, οι UPREIT υπόκεινται γενικά σε ανταλλαγές του Κώδικα Εσωτερικών Εσόδων (IRC) του Τμήματος 721.
Βασικές τακτικές
- Ένα UPREIT είναι μια μοναδική δομή REIT που επιτρέπει στους ιδιοκτήτες να ανταλλάσσουν την περιουσία τους για την ιδιοκτησία μεριδίων στην UPREIT. Οι ανταλλαγές ιδιοκτησίας για μετοχές σε ένα UPREIT επιτρέπονται γενικά σύμφωνα με το τμήμα 721 του Τίτλου 26 Internal Revenue Code.UPREIT οι συνεισφέροντες ακινήτων μπορούν να αναβάλουν οι φόροι επί της πώλησης ακινήτων σε αντάλλαγμα για τις μονάδες UPREIT, αν και οι φόροι υπεραξίας επί των μονάδων UPREIT υπόκεινται σε κανονική φορολογία REIT.
Κατανόηση των UPREIT
Οι εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητα (REIT) εισήχθησαν από τον Dwight D. Eisenhower ως ένα είδος εναλλακτικού αμοιβαίου κεφαλαίου αμοιβαίων κεφαλαίων. Τα REITs δημιουργούνται ως ένα είδος χαρτοφυλακίου ακινήτων που περιλαμβάνει ακίνητα και κεφάλαια χρηματοδότησης ακινήτων. Τα REIT είναι μια οντότητα που επιτρέπει στους επενδυτές να πραγματοποιούν επενδυτικές εισφορές για μονάδες μετοχών ή μετοχές της επιχείρησης.
Καθώς οι εταιρείες REIT εξελίχθηκαν στην αγορά, αναπτύχθηκαν ορισμένες εναλλακτικές δομές για την παροχή διαφόρων τύπων επενδυτών. Το UPREIT είναι μια τέτοια δομή, γνωστή κυρίως για την αποζημίωση συμμετοχής σε ακίνητα με αντάλλαγμα την ιδιοκτησία μετοχών. Το DownREIT και κάποιες άλλες εναλλακτικές λύσεις έχουν επίσης δημιουργηθεί ως παραχωρήσεις.
Κατά τη σύστασή τους, τα REITs μπορούν να επιλέξουν να αναλάβουν οποιοδήποτε είδος επιχειρηματικής δομής. Οι ανοικτές στο χρηματιστήριο REIT θα διαρθρωθούν ως εταιρείες. Τα ιδιωτικά REIT θα επιλέξουν γενικά να είναι δομημένα ως εμπιστοσύνη ή ένωση, αν και μπορούν επίσης να επιλέξουν άλλες καταστάσεις. Όπως και οι περισσότερες μη εταιρείες, οι ιδιωτικές επιχειρήσεις έχουν επίσης τη δυνατότητα να φορολογούνται ως εταιρεία.
Αυτό που έχει πρωταρχική σημασία για κάθε REIT είναι ότι πληροί τις απαιτήσεις του Τίτλου IRC 26, Τμήματα 856-859. Κατά την τήρηση αυτών των απαιτήσεων, η REIT μπορεί να περάσει από το σύνολο των εσόδων στους μετόχους της. Ως εκ τούτου, τα έσοδα από μεταβίβαση θεωρούνται παρακράτηση και η REIT πληρώνει πολύ λίγα στους φόρους. Η βασική απαίτηση είναι ότι πάνω από το 90% της επιχείρησης αφορά ακίνητα περιουσιακά στοιχεία.
Ειδικές εκτιμήσεις
Αντί να πωλεί ακίνητο, ένας ιδιοκτήτης μπορεί να το συνεισφέρει σε ένα UPREIT με αντάλλαγμα μονάδων. Οι μονάδες μετοχών γενικά έχουν την ίδια αξία με τη συνεισφορά. Δεδομένου ότι το ακίνητο που πωλείται στην REIT καλύπτεται από το άρθρο 721 του IRC, η συναλλαγή δεν δημιουργεί φορολογητέο γεγονός.
Σε μετατροπή ιδιοκτησίας σε μετοχή, οι UPREIT μπορούν να υπαγορεύουν ειδικές προβλέψεις. Συχνά, η ανταλλαγή παρέχει στον πωλητή ειδικές μονάδες που επιτρέπουν στον πωλητή να επιλέξει τον τρόπο με τον οποίο επιθυμεί να επενδύσει στην REIT. Οι πωλητές ακινήτων μπορούν να έχουν τη δυνατότητα να μετατρέπουν αμέσως τις μονάδες σε μετοχές της REIT. Άλλες επιλογές μπορεί επίσης να είναι διαθέσιμες, όπως η κατοχή μετοχών για τουλάχιστον ένα έτος και στη συνέχεια η λήψη μετρητών.
Μόλις ένας επενδυτής πωλεί την ιδιοκτησία του σε ένα UPREIT, το UPREIT είναι κύριο το ακίνητο και όλες οι διοικήσεις που εμπλέκονται μαζί του. Η διαχείριση του UPREIT μπορεί να είναι κάπως πιο πολύπλοκη από τις βασικές REIT λόγω της δυνατότητας ανταλλαγής του τμήματος 721 και όλων των διατάξεων που συνοδεύουν τον νέο μετόχους. Οι διευθυντές του UPREIT είναι υπεύθυνοι για τη διαχείριση του χαρτοφυλακίου τους REIT με σκοπό τη δημιουργία αποδόσεων.
Οι μετοχές του UPREIT μπορούν να κυμαίνονται ανάλογα με τις δραστηριότητες διαχείρισης, αποτίμησης των ακινήτων, συμφωνίες χρηματοδότησης και οποιεσδήποτε άλλες συναλλαγές που συμβαίνουν. Αυτό μπορεί να δημιουργήσει μεταβλητότητα για τους μετόχους. Οι μέτοχοι της UPREIT θα έχουν συνήθως ευέλικτη ρευστότητα που τους επιτρέπει να μετατρέπουν εύκολα τις μετοχές τους σε μετρητά όποτε το επιλέξουν.
Οφέλη από τα UPREIT
Το UPREIT μπορεί να είναι μια βιώσιμη επιλογή για οποιονδήποτε ιδιοκτήτη ακινήτου που επιθυμεί να πουλήσει την ιδιοκτησία του. Ως εκ τούτου, μπορεί να απευθυνθεί τόσο σε μεμονωμένους ιδιοκτήτες ακινήτων όσο και σε ιδιοκτήτες εμπορικών ακινήτων. Οποιοσδήποτε ιδιοκτήτης ακινήτου που επιλέγει να προβεί σε ανταλλαγή του τμήματος 721 σε ένα UPREIT μπορεί να λάβει την αξία του ακινήτου με τη μορφή μονάδων UPREIT.
Το τμήμα 721 που ανταλλάσσεται σε ένα UPREIT δεν δημιουργεί ένα υποκείμενο στο φόρο γεγονός. Ωστόσο, οι μεριδιούχοι φορολογούνται με βάση τα γενικά πρότυπα φορολογίας REIT. Ορισμένοι ιδιοκτήτες ακινήτων μπορούν να επιλέξουν να χρησιμοποιήσουν αυτόν τον τύπο επένδυσης για προγραμματισμό ακινήτων, διότι μπορεί να παρακάμψουν τους φόρους εντελώς.
Απαιτήσεις για UPREIT
Ένα UPREIT είναι ένα REIT σύμφωνα με όλες τις τυποποιημένες λογιστικές και φορολογικές οδηγίες. Οι UPREIT δημιουργήθηκαν για να επιτρέψουν τη συμμετοχή της περιουσίας στην REIT σε αντάλλαγμα μετοχών ιδιοκτησίας. Αυτή η διάρθρωση καθοδηγείται από τα πρότυπα του τμήματος 721 του IRC το οποίο εξετάζει τις φορολογικές ασπίδες για την ανταλλαγή περιουσιακών στοιχείων. Γενικά, κάθε REIT που επιτρέπει την ανταλλαγή του τμήματος 721 εντός του REIT μπορεί να θεωρηθεί UPREIT.
Οι περισσότερες εταιρείες REIT θα επικεντρωθούν σε ένα συγκεκριμένο τμήμα της αγοράς ακινήτων, αν και τα καθοδηγητικά πρότυπα υπαγορεύουν μόνο ότι η ακίνητη περιουσία και η συναφής χρηματοδότηση πρέπει να αποτελούν πάνω από το 90% της επιχείρησης. Οι UPREIT θα ακολουθήσουν τυπικά την ίδια επενδυτική στρατηγική, εστιάζοντας σε μια εξειδικευμένη εξειδικευμένη αγορά ακινήτων.
Το τμήμα 721 παρέχει καθοδηγητικά πρότυπα για την αποδέσμευση μεριδίων μετόχων σε αντάλλαγμα για ακίνητα. Το τμήμα 721 μπορεί να αποτελεί εναλλακτική λύση για τις ανταλλαγές του τμήματος IRC 1031. Οι ανταλλαγές του τμήματος 1031 επιτρέπουν σε έναν ιδιοκτήτη ακινήτου να πωλεί την ιδιοκτησία του και να επενδύει τα έσοδα σε ανταλλαγή ιδίων φύλων για να αποφύγει τους φόρους.
Τα τμήματα 1031 δεν επιτρέπονται στις UPREIT, ωστόσο, επειδή απαιτούν ανταλλαγές παρόμοιου είδους και δεν επιτρέπουν την ιδιοκτησία να ανταλλάσσουν ανταλλαγές ιδιοκτησίας. Επομένως, το τμήμα 721 που ανταλλάσσεται σε ένα UPREIT μπορεί να είναι ελκυστικό. Και οι δύο ανταλλαγές 721 και 1031 επιτρέπουν στον ιδιοκτήτη της ιδιοκτησίας να αναβάλει τους φόρους.
UPREIT vs. DownREIT
Τα UPREIT, τα DownREIT και όλες οι άλλες ειδικές εταιρείες REIT είναι απλώς τα REIT στον πυρήνα τους με ειδικές διατάξεις που τους επιτρέπουν κάποια πρόσθετη ευελιξία. Το DownREIT επιτρέπει σε έναν επενδυτή ακινήτων να συνάψει κοινοπραξία με REIT. Σε μια DownREIT, η ανταλλαγή μονάδων βασίζεται κυρίως στην αξία του ακινήτου στην κοινή επιχείρηση, η οποία μπορεί να δημιουργήσει καλύτερες αποδόσεις για τον μεριδιούχο της κοινοπραξίας.
