Πίνακας περιεχομένων
- 1. Βλάβη επιθεώρησης τερμιτών
- 2. Η εκτίμηση είναι πολύ χαμηλή
- 3. Υπάρχουν σύννεφα στον τίτλο
- 4. Αρχική επιθεώρηση δείχνει ελαττώματα
- 5. Ένα κόμμα παίρνει ψυχρά πόδια
- 6. Η χρηματοδότηση σας πέφτει μέσα
- 7. Το σπίτι βρίσκεται σε περιοχή υψηλού κινδύνου
- 8. Το σπίτι δεν είναι ασφαλισμένο
- 9. Διαφορές στα GFE και HUD-1
- 10. Τα σφάλματα αποτρέπουν το κλείσιμο στο χρόνο
- Η κατώτατη γραμμή
Η αποδοχή της προσφοράς σας στο σπίτι είναι σαν να παίρνετε το υψηλό δρομέας κατά τη διάρκεια ενός μαραθωνίου. Αλλά κρατήστε τη σαμπάνια - η ιδιοκτησία δεν είναι μόνο σας. Κατά τη διάρκεια των 30 περίπου ημερών μεταξύ της ημερομηνίας αποδοχής της προσφοράς αγοράς σας και των κλειδιών που σας έχουν δοθεί - συνήθως αναφέρεται ως μεσεγγύηση - υπάρχουν πολλά εμπόδια που πρέπει να ξεπεραστούν. Αν σκοντάψετε σε κάποιο από αυτά, η αγορά μπορεί να πέσει και να σας βάλει πίσω στη γραμμή εκκίνησης.
Ακριβώς όπως ένας αθλητής που εκπαιδεύει για έναν αγώνα, μπορείτε να εκπαιδεύσετε τον εαυτό σας για τα αποθαρρυντικά τελικά βήματα για την αγορά ενός σπιτιού. Οι διαδικασίες και οι κανόνες μεσεγγύησης ποικίλλουν ανά κράτος, αλλά εδώ είναι 10 από τα συνηθέστερα προβλήματα που αντιμετωπίστηκαν κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου και τι, αν μη τι άλλο, μπορεί να γίνει για την πρόληψη ή τον μετριασμό τους.
Βασικές τακτικές
- Οι διαδικασίες και οι κανόνες μεσεγγύησης ποικίλλουν ανάλογα με το κράτος, αλλά υπάρχουν προβλήματα που μπορεί να εμποδίσουν τους αγοραστές να κλείσουν τη διαπραγμάτευση κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου. Οι ζημιές από την αποστολή, οι χαμηλές εκτιμήσεις, οι αξιώσεις σχετικά με τον τίτλο και τα ελαττώματα στην εγχώρια επιθεώρηση ενδέχεται να επιβραδύνουν το κλείσιμο. ο αγοραστής ή ο πωλητής μπορεί να πάρει κρύα πόδια ή χρηματοδότηση μπορεί να πέσει μέσα.Άλλα ζητήματα που μπορούν να καθυστερήσουν το κλείσιμο περιλαμβάνουν τα σπίτια σε περιοχές υψηλού κινδύνου ή unasurability.There μπορεί να υπάρχουν προβλήματα με την καλή πίστη εκτίμηση, ή άλλα σφάλματα μπορεί να αποτρέψει το κλείσιμο.
1. Επιθεώρηση τερμιτών Εμφανίζει ζημιά
Ο δανειστής θα έχει μια επιθεώρηση παράσιτα γίνει στο σπίτι. Αυτό γίνεται με δικά σας έξοδα - συνήθως λιγότερο από $ 100 - για να βεβαιωθείτε ότι δεν υπάρχουν σοβαρές ζημιές που προκαλούνται από έντομα που πυροδοτούν το ξύλο, όπως οι τερμίτες ή τα μυρμήγκια των ξυλουργών. Αυτή η επιθεώρηση προστατεύει το ενδιαφέρον του δανειστή για την ιδιοκτησία. Οι ιδιοκτήτες σπιτιού που ανακαλύπτουν προβλήματα τερμιτών μετά από κίνηση σε εγκαταλείπουν συχνά την ιδιοκτησία, αφήνοντας τον δανειστή να κρατάει την τσάντα. Ορισμένοι δανειστές μπορεί να μην απαιτούν επιθεώρηση τερμιτών, αλλά μπορεί να είναι προς το συμφέρον σας να πάρετε ένα ούτως ή άλλως.
Εάν η επιθεώρηση αποκαλύψει οποιαδήποτε ένδειξη ορατής μόλυνσης, οι προβληματικές περιοχές ίσως χρειαστεί να αποκατασταθούν πριν κλείσει η μεσεγγύηση. Εάν τα προβλήματα είναι πολύ σοβαρά και / ή ο πωλητής δεν θα πληρώσει για να τα διορθώσετε, έχετε την επιλογή να φύγετε μακριά εάν η συμφωνία αγοράς σας έχει τα κατάλληλα περιστατικά.
2. Η εκτίμηση είναι πολύ χαμηλή
Οι εκτιμήσεις είναι εκτιμήσεις ακινήτων που πραγματοποιούνται από εξουσιοδοτημένο συμβαλλόμενο μέρος. Συνήθως γίνονται για φορολογικούς σκοπούς, ως μέρος της διαδικασίας για χρηματοδότηση στο σπίτι ή για πώληση ενός σπιτιού. Οι εκτιμητές χρησιμοποιούν μια ποικιλία μεθόδων για τον προσδιορισμό της αξίας μιας περιουσίας, όπως οι τρέχουσες τιμές αγοράς σε συγκρίσιμες κατοικίες.
Η τράπεζα θα έχει το σπίτι εκτιμηθεί. Και πάλι, αυτό είναι σε βάρος σας. Αυτή η αξιολόγηση γίνεται για να προστατεύσει το ενδιαφέρον της για το σπίτι. Η τράπεζα θέλει να σιγουρευτεί ότι το σπίτι αξίζει τουλάχιστον τόσο όσο θα πληρώνετε για αυτό, οπότε αν συμβεί ένας αποκλεισμός, μπορεί να ανακτήσει τις απώλειές του. Αν η αξιολόγηση είναι πολύ χαμηλή, ο πωλητής θα πρέπει να μειώσει την τιμή πώλησης ή θα πρέπει να πληρώσει μετρητά για τη διαφορά. Μπορεί να υπάρξει μια πιο ευνοϊκή δεύτερη γνώμη από διαφορετικό εκτιμητή.
3. Υπάρχουν σύννεφα στον τίτλο
Η ασφάλεια τίτλου προστατεύει εσάς και τον δανειστή από τυχόν μελλοντικές αξιώσεις σχετικά με την ιδιοκτησία. Εάν υπάρχει κάποιο είδος εμπράγματης ασφάλειας ή απαίτησης έναντι της ιδιοκτησίας, το ζήτημα θα πρέπει να επιλυθεί πριν από τη συνέχιση της συναλλαγής. Πρέπει να υπάρχει σαφής τίτλος προκειμένου να προχωρήσει μια συναλλαγή ακινήτων. Η ασφάλεια τίτλου καλύπτει πράγματα όπως η ιδιοκτησία από τρίτο μέρος, η πλαστογραφία και η απάτη, καθώς και τυχόν εμπράγματα βάρη ή αποφάσεις κατά της περιουσίας.
Κατά τη διάρκεια της διαδικασίας μεσεγγύησης πρέπει να προσλάβετε μια εταιρεία τίτλου για να κάνετε μια αναζήτηση τίτλου και να εκδώσετε τίτλο ασφάλισης. Η αναζήτηση τίτλου διασφαλίζει ότι κανένας άλλος - η υπηρεσία εσωτερικών εσόδων (IRS), το κράτος ή ο συγγενής του πωλητή - δεν έχει νομική απαίτηση για το ακίνητο που θέλετε να αγοράσετε.
4. Αρχική επιθεώρηση δείχνει ελαττώματα
Οι περισσότερες προσφορές αγοράς έχουν επισυναπτόμενη επείγουσα επιθεώρηση στο σπίτι, οπότε αν ο έλεγχος στο σπίτι αποκαλύψει σοβαρά προβλήματα, ο αγοραστής μπορεί να επιστρέψει χωρίς ποινή. Εάν δεν το βάλετε αυτό το συμβάν στη σύμβασή σας, μπορεί να χάσετε τα σοβαρά χρήματά σας - συνήθως μερικές χιλιάδες δολάρια - αν αποφασίσετε να μην αγοράσετε το σπίτι με βάση την επιθεώρηση. Θυμηθείτε, σοβαρό χρήμα είναι η κατάθεση που βάζετε κάτω για να δείξετε το ενδιαφέρον σας για το σπίτι και καλή πίστη για να κάνετε την αγορά.
5. Ένα κόμμα παίρνει ψυχρά πόδια
Η σύμβαση θα περιγράφει τους δικαιολογημένους λόγους για τους οποίους ο αγοραστής ή ο πωλητής θα αποχωρήσει χωρίς ποινή, όπως η μη παραίτηση από την περίπτωση έκτακτης ανάγκης ή η μη τήρηση προθεσμίας. Ωστόσο, εάν αποφασίσετε μετά την παραίτηση από τις απρόβλεπτες περιπτώσεις που δεν θέλετε να περάσετε με την αγορά - ίσως βρεθείτε σε άλλη κατοικία που σας αρέσει καλύτερα - θα χάσετε τα σοβαρά χρήματά σας.
Ο λόγος είναι επειδή αυτό έχει οικονομικές συνέπειες για τον πωλητή. Τα σοβαρά χρήματα συμβάλλουν στην αποζημίωση του πωλητή για το χρονικό διάστημα που το σπίτι ήταν εκτός αγοράς, γεγονός που θα καθυστερήσει τον χρόνο που τελικά τον παίρνει για να πουλήσει. Αντίθετα, αν ο πωλητής αποφασίσει να αποχωρήσει λόγω αλλαγής της καρδιάς ή επειδή έγινε καλύτερη προσφορά, θα έχετε το νόμιμο δικαίωμα να εισπράξουμε αποζημίωση από τον πωλητή.
6. Η χρηματοδότηση σας πέφτει μέσα
Οι εύποροι αγοραστές δεν κάνουν προσφορές σε σπίτια χωρίς προηγούμενη έγκριση, πράγμα που σημαίνει να πάρει γραπτή δάνειο δέσμευση από μια τράπεζα λέγοντας ότι θα σας παρέχει μια υποθήκη ενός ορισμένου ποσού. Και, με τη σειρά τους, καταλαβαίνω πωλητές δεν αποδέχονται προσφορές από αγοραστές που δεν έχουν προ-εγκριθεί. Ωστόσο, υπάρχουν πράγματα που μπορούν να εμποδίσουν το κλείσιμο του δανείου, όπως για παράδειγμα αν έχετε ψέματα για την αίτηση, τα επιτόκια αυξάνονται σημαντικά, η κατάσταση της εργασίας σας αλλάζει ή το πιστωτικό αποτέλεσμά σας μειώνεται. Ρωτήστε τον δανειστή σας πώς μπορείτε να αποφύγετε τέτοια προβλήματα. Και αν είστε πωλητής, να θυμάστε ότι τα προσόντα δεν είναι τα ίδια με αυτά που έχουν εγκριθεί προηγουμένως.
Οι προπληρωμές είναι προκαταρκτικές αξιολογήσεις από τους δανειστές, οι οποίες καθορίζουν εάν οι δανειολήπτες μπορούν να λάβουν προσφορά έγκρισης.
7. Το σπίτι βρίσκεται σε περιοχή υψηλού κινδύνου
Θα λάβετε ένα έγγραφο που περιγράφει τους φυσικούς κινδύνους που μπορεί να επηρεάσουν τις οικιακές πλημμύρες, σεισμούς, σεισμούς, πυρκαγιές κατά τη διάρκεια της μεσεγγύησης σε κράτη που απαιτούν έκθεση σχετικά με την αποκάλυψη φυσικών κινδύνων. Ο δανειστής μπορεί να απαιτήσει από εσάς να αγοράσετε ασφάλεια κινδύνου πάνω και πέρα από την ασφάλεια του ιδιοκτήτη σπιτιού σας εάν το σπίτι βρίσκεται σε περιοχή υψηλού κινδύνου. Αυτός ο τύπος ασφάλισης μπορεί να είναι πολύ ακριβός. Είναι επίσης ένα κόστος που θα πρέπει να πληρώνετε κάθε μήνα έως ότου η υποθήκη εξοφληθεί ή μέχρι να πουλήσετε το σπίτι.
Για να αποφύγετε δυσάρεστες εκπλήξεις κατά τη διάρκεια της μεσεγγύησης, ρωτήστε τον αντιπρόσωπό σας, τους πιθανούς νέους γείτονες ή το τμήμα πολεοδομίας ποιοι φυσικοί κίνδυνοι υπάρχουν στην επιθυμητή περιοχή σας, ποιο είδος πρόσθετης ασφάλισης μπορεί να χρειαστεί να αγοράσετε και πόσο μπορεί να κοστίσει πριν βάλετε μια προσφορά σε ένα σπίτι.
8. Το σπίτι δεν είναι ασφαλισμένο
Εάν ένας προηγούμενος ιδιοκτήτης σπιτιού έκανε μια σημαντική ασφαλιστική απαίτηση στο σπίτι, όπως ζημιά στο νερό ή μούχλα, θα εμφανιστεί σε ασφαλιστικά αρχεία και οι εταιρείες μπορούν να αρνηθούν την κάλυψη επειδή το σπίτι μπορεί να είναι υπερβολικά υψηλό. Εάν ένα σπίτι δεν είναι ασφαλισμένο, δεν θα μπορείτε να το αγοράσετε αν δεν είστε αγοραστής σε μετρητά, καθώς οι δανειστές σας απαιτούν να διατηρείτε την ασφάλιση του ιδιοκτήτη μέχρι να εξοφληθεί η υποθήκη. Φυσικά, ακόμα κι αν είστε αγοραστής μετρητών, πιθανώς δεν είναι καλή ιδέα να αγοράσετε ένα σπίτι που δεν είναι ασφαλισμένο.
9. Διαφορές μεταξύ της εκτίμησης της καλής πίστης και του HUD-1
Όταν παίρνετε την προπληρωμή του δανείου σας - και πάλι όταν βάζετε μια προσφορά σε ένα συγκεκριμένο ακίνητο - ο δανειστής σας θα πρέπει να σας δώσει μια καλή πίστη εκτίμησης λεπτομερώς τις δαπάνες κλεισίματος που συνδέονται με την απόκτηση χρηματοδότησης στο σπίτι. Η εκτίμηση της καλής πίστης είναι βασικά ένα ακατέργαστο σχέδιο των πληροφοριών για το έντυπο HUD-1 που λαμβάνετε τουλάχιστον 24 ώρες πριν το κλείσιμο. Όπως υποδηλώνει το όνομά του, η εκτίμηση καλής πίστης πρέπει να είναι μια στενή προσέγγιση για αυτό που τελικά καταλήγετε να πληρώνετε - ιδανικά μέσα στο 10%. Λάβετε υπόψη ότι ορισμένοι αδίστακτοι δανειστές θα προσπαθήσουν να κυλήσουν σε πελάτες με μη ρεαλιστικά χαμηλές εκτιμήσεις.
Εάν συμβεί αυτό και δεν μπορείτε να πάρετε τον δανειστή να μειώσει τις υπερβολικές χρεώσεις, η καλύτερη επιλογή σας είναι να ζητήσετε από τον πωλητή να παρατείνει την ημερομηνία λήξης και να προσπαθήσει να εξασφαλίσει εναλλακτική χρηματοδότηση. Αυτό θα σας επιτρέψει ακόμα να αγοράσετε το ακίνητο χωρίς να το παραβλέψετε.
10. Τα σφάλματα αποτρέπουν το κλείσιμο στο χρόνο
Υπάρχουν πολλά μέρη που συμμετέχουν στο κλείσιμο της μεσεγγύησης. Αν κάποιο από αυτά κάνει λάθος, το κλείσιμο μπορεί να καθυστερήσει. Ανάλογα με τους όρους που περιγράφονται στο συμβόλαιο αγοράς σας και του οποίου η βλάβη είναι η καθυστέρηση, εάν δεν κλείσετε εγκαίρως, ίσως χρειαστεί να πληρώσετε στον πωλητή ποινή για κάθε ημέρα καθυστέρησης κλεισίματος.
Ο πωλητής θα μπορούσε επίσης να αρνηθεί να παρατείνει την ημερομηνία λήξης της προθεσμίας και η όλη συμφωνία θα μπορούσε να υποχωρήσει. Σε ένα βέλτιστο σενάριο, ο πωλητής θα μπορούσε απλώς να συμφωνήσει να παρατείνει την προθεσμία χωρίς να επιβάλει ποινή. Μετά από όλα, αν η συμφωνία δεν κλείσει, ο πωλητής θα πρέπει να ξεκινήσει ξανά, επίσης.
Η κατώτατη γραμμή
Η μεταφορά ιδιοκτησίας ενός σπιτιού είναι αγχωτική για όλα τα μέρη. Πολλά πράγματα πρέπει να συμβούν σε σύντομο χρονικό διάστημα και μπορεί να υπάρξουν σημαντικές διακλαδώσεις αν πέσει κάτι. Η διαδικασία μπορεί να είναι ιδιαίτερα αγχωτική για τους αγοραστές, οι οποίοι πρέπει να περάσουν από μια σύνθετη, ενίοτε άγνωστη διαδικασία και να κάνουν μια πληθώρα από βαρύτατες αποφάσεις που σχετίζονται με το τι είναι πιθανώς η πιο ακριβή αγορά της ζωής τους. Εάν αφιερώσετε χρόνο για να εξοικειωθείτε με τη διαδικασία μεσεγγύησης και τις ενδεχόμενες παγίδες της αρκετά νωρίς, θα είστε συναισθηματικά, διανοητικά και οικονομικά προετοιμασμένοι για να ολοκληρώσετε τον αγώνα και να κλείσετε τη συμφωνία.
