Πίνακας περιεχομένων
- Τι είναι η Ενότητα 1031;
- Ειδικοί Κανόνες Αποσβέσιμης Περιουσίας
- Αλλαγές στον κανόνα 1031
- Το "Like-Kind" είναι Broad-Based
- Μπορείτε να κάνετε μια «καθυστερημένη» ανταλλαγή
- 1031 Κανονισμοί χρονοδιαγράμματος
- Φορολογικές επιπτώσεις και υποθήκες
- 1031s για εξοχικές κατοικίες
Κωδικός IRS Το τμήμα 1031 μπαίνει αργά σε καθημερινή συνομιλία. Ο όρος περιπλέκεται από μεσίτες ακινήτων, εταιρείες τίτλων, επενδυτές και μητέρες ποδοσφαίρου. Μερικοί άνθρωποι επιμένουν ακόμη και να το κάνουν σε ρήμα, όπως στο: "Ας το 1031 το κτίριο για άλλο."
Η ενότητα 1031 της IRS έχει πολλά κινούμενα μέρη που ο χρήστης πρέπει να καταλάβει πριν επιχειρήσει τη χρήση του. Υπάρχουν επίσης φορολογικές επιπτώσεις και χρονοδιαγράμματα που μπορεί να είναι προβληματικές. Επίσης, ο κανόνας ορίζει τις ιδιότητες 1031 swap like-kind και περιορίζει τη χρήση του κανόνα με τις ιδιότητες διακοπών.
Τι είναι η Ενότητα 1031;
Γενικά, ένα χρηματιστήριο 1031 (που ονομάζεται επίσης ανταλλαγή ομοειδούς τύπου ή ένα Starker) είναι μια ανταλλαγή ενός επενδυτικού ακινήτου με ένα άλλο. Παρόλο που οι περισσότερες συμφωνίες ανταλλαγής φορολογούνται ως πωλήσεις, αν η δική σας πληροί τις απαιτήσεις του 1031, θα έχετε είτε φόρο είτε περιορισμένο φόρο που οφείλεται κατά την ανταλλαγή.
Στην πραγματικότητα, μπορείτε να αλλάξετε τη μορφή της επένδυσής σας χωρίς (όπως το βλέπει το IRS) να εξαργυρώσει ή να αναγνωρίσει ένα κεφαλαιουχικό κέρδος. Αυτό επιτρέπει στην επένδυσή σας να συνεχίσει να αυξάνεται με φορολογική επιβάρυνση. Δεν υπάρχει κανένα όριο για το πόσες φορές ή το πόσο συχνά μπορείτε να κάνετε 1031. Μπορείτε να μεταβείτε στο κέρδος από ένα κομμάτι της επένδυσης ακίνητης περιουσίας σε μια άλλη στην άλλη και μια άλλη. Παρόλο που μπορεί να έχετε κέρδος σε κάθε ανταλλαγή, αποφεύγετε φόρο μέχρι να πωλήσετε για μετρητά πολλά χρόνια αργότερα. Στη συνέχεια, ελπίζουμε ότι θα πληρώσετε μόνο έναν φόρο και ότι σε ένα μακροπρόθεσμο ποσοστό κεφαλαιακής απόδοσης (σήμερα 15% ή 20%, ανάλογα με το εισόδημα - και 0% για κάποιους χαμηλότερους φορολογούμενους).
Η πρόβλεψη αφορά την επένδυση και την επιχειρηματική περιουσία, παρόλο που οι κανόνες μπορούν να ισχύουν για μια πρώην πρωτεύουσα κατοικία υπό ορισμένες προϋποθέσεις. Υπάρχουν τρόποι που μπορείτε να χρησιμοποιήσετε το 1031 για την εναλλαγή των εξοχικών σπιτιών - περισσότερο σε αυτό αργότερα - αλλά αυτό το κενό είναι πολύ στενότερο από αυτό ήταν.
Ειδικοί κανόνες για αποσβέσιμη ιδιοκτησία
Προειδοποίηση: Ειδικοί κανόνες ισχύουν όταν ανταλλάσσεται ένα ακίνητο ιδιοκτησίας το 1031. Μπορεί να ενεργοποιήσει ένα κέρδος γνωστό ως ανάκτηση απόσβεσης που φορολογείται ως συνηθισμένο εισόδημα. Γενικά, αν αλλάξετε ένα κτίριο για ένα άλλο κτίριο, μπορείτε να αποφύγετε αυτήν την ανάκτηση. Αλλά αν ανταλλάξετε βελτιωμένη γη με ένα κτίριο για μη εξομοιούμενη γη χωρίς κτίριο, η απόσβεση που ζητήσατε προηγουμένως στο κτίριο θα ανακτηθεί ως απλό εισόδημα.
Τέτοιες επιπλοκές είναι γιατί χρειάζεστε επαγγελματική βοήθεια όταν κάνετε 1031. Ακόμα, εάν σκέφτεστε ένα 1031 - ή είστε απλώς περίεργοι - εδώ είναι 10 πράγματα που πρέπει να ξέρετε.
Αλλαγές στον κανόνα 1031
Πριν από τη θέσπιση της νέας φορολογικής νομοθεσίας 22 Δεκεμβρίου 2017, ορισμένες ανταλλαγές προσωπικών ειδών - όπως οι άδειες franchise, τα αεροσκάφη και ο εξοπλισμός - πληρούν τις προϋποθέσεις για ανταλλαγή 1031. Σύμφωνα με τον νέο νόμο, μόνο τα ακίνητα πληρούν τις προϋποθέσεις. Ανταλλαγές εταιρικών μετοχών ή συμφερόντων εταιρικής σχέσης δεν κατέστησαν ποτέ κατάλληλα - και ακόμα, δεν το κάνουν.
Από την άλλη πλευρά, εξακολουθούν να ισχύουν τα συμφέροντα ως κοινό ενοικιαστή (TIC) στα ακίνητα. Αξίζει να σημειωθεί ότι ο νόμος για τις περικοπές φόρων και την απασχόληση (TCJA) πλήρης αποζημίωση εξόδων για συγκεκριμένα προσωπικά αντικείμενα μπορεί να βοηθήσει στην αντιστάθμιση αυτής της αλλαγής στον φορολογικό νόμο.
Το TCJA περιλαμβάνει έναν κανόνα μετάβασης που επιτρέπει την ανταλλαγή ειδικής προσωπικής ιδιοκτησίας 1031 το 2018, εάν το αρχικό ακίνητο πωλήθηκε ή το ακίνητο αντικατάστασης αποκτήθηκε μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου 2017. Ο κανόνας μετάβασης είναι συγκεκριμένος για τον φορολογούμενο και δεν επιτρέπει μια αντίστροφη συναλλαγή 1031 όπου αγοράζεται το νέο ακίνητο πριν από την πώληση του παλαιού ακινήτου.
Το "Like-Kind" είναι Broad-Based
Οι περισσότερες ανταλλαγές πρέπει απλώς να είναι «όμοιες» - μια αινιγματική φράση που δεν σημαίνει αυτό που νομίζετε ότι σημαίνει. Μπορείτε να ανταλλάξετε ένα κτίριο διαμερισμάτων για ακατέργαστη γη ή ένα ράντσο για ένα εμπορικό κέντρο. Οι κανόνες είναι εκπληκτικά φιλελεύθεροι. Μπορείτε ακόμη να ανταλλάξετε μια επιχείρηση με μια άλλη. Αλλά και πάλι, υπάρχουν παγίδες για τους απρόσεκτους.
Μπορείτε να κάνετε μια «καθυστερημένη» ανταλλαγή
Κλασικά, μια ανταλλαγή περιλαμβάνει μια απλή ανταλλαγή μιας περιουσίας με μια άλλη ιδιοκτησία μεταξύ δύο ανθρώπων. Αλλά οι πιθανότητες να βρεθεί κάποιος με το ακριβές ακίνητο που θέλετε και που θέλει το ακριβές ακίνητο που έχετε είναι λεπτό. Για το λόγο αυτό, η πλειοψηφία των ανταλλαγών είναι καθυστερημένες, τριμερείς ή "Starker" ανταλλαγές (που ονομάζεται για την πρώτη φορολογική υπόθεση που τους επέτρεψε).
Σε μια καθυστερημένη ανταλλαγή, χρειάζεστε έναν Ειδικευμένο Διαμεσολαβητή (μεσάζοντα) που κατέχει τα μετρητά μετά την "πώληση" της περιουσίας σας και την χρησιμοποιεί για να "αγοράσει" το ακίνητο αντικατάστασης για εσάς. Αυτή η ανταλλαγή τριών μερών αντιμετωπίζεται ως ανταλλαγή.
1031 Κανονισμοί χρονοδιαγράμματος
Υπάρχουν δύο βασικοί κανόνες χρονισμού που πρέπει να τηρείτε σε μια καθυστερημένη ανταλλαγή.
- Το πρώτο αφορά τον χαρακτηρισμό μιας αντικατάστασης αντικατάστασης. Μόλις ολοκληρωθεί η πώληση της περιουσίας σας, ο διαμεσολαβητής θα λάβει τα μετρητά. Δεν μπορείτε να λάβετε τα μετρητά, ή θα χαλάσει τη θεραπεία 1031. Επίσης, εντός 45 ημερών από την πώληση του ακινήτου σας, πρέπει να ορίσετε εγγράφως την αντικατάσταση του ακινήτου στον διαμεσολαβητή, αναφέροντας το ακίνητο που θέλετε να αποκτήσετε.Η IRS λέει ότι μπορείτε να ορίσετε τρία ακίνητα εφόσον τελικά κλείσετε σε ένα από τα τους. Μπορείτε ακόμη να ορίσετε περισσότερα από τρία, εάν εμπίπτουν σε συγκεκριμένες δοκιμές αποτίμησης. Ο δεύτερος κανόνας χρονισμού σε μια καθυστερημένη ανταλλαγή σχετίζεται με το κλείσιμο. Πρέπει να κλείσετε το νέο ακίνητο εντός 180 ημερών από την πώληση του παλιού. Σημειώστε ότι οι δύο χρονικές περίοδοι τρέχουν ταυτόχρονα. Αυτό σημαίνει ότι αρχίζετε να μετράτε πότε κλείνει η πώληση της ιδιοκτησίας σας. Αν ορίσετε αντικατάσταση ακριβώς 45 ημερών αργότερα, θα έχετε μόνο 135 ημέρες για να κλείσετε την ιδιότητα αντικατάστασης.
Φορολογικές επιπτώσεις και υποθήκες
Μπορεί να έχετε απομείνει μετρητά αφού ο μεσάζων αποκτήσει την αντικατάσταση του ακινήτου. Αν ναι, ο διαμεσολαβητής θα σας το καταβάλει στο τέλος των 180 ημερών. Αυτό το cash-known as "boot" - θα φορολογηθεί ως έσοδα από μερικές πωλήσεις από την πώληση της ιδιοκτησίας σας, γενικά ως κέρδος κεφαλαίου.
Ένας από τους κύριους τρόπους με τους οποίους οι άνθρωποι μπαίνουν σε προβλήματα με αυτές τις συναλλαγές παραλείπει να εξετάσουν τα δάνεια. Πρέπει να εξετάσετε τα ενυπόθηκα δάνεια ή άλλα χρέη για το ακίνητο που παραιτείστε, καθώς και οποιαδήποτε χρέη για την αντικατάσταση ιδιοκτησίας. Εάν δεν λάβετε μετρητά, αλλά η ευθύνη σας μειώνεται - και αυτή θα αντιμετωπιστεί ως εισόδημα για εσάς, ακριβώς όπως μετρητά.
Ας υποθέσουμε ότι είχατε υποθήκη ύψους 1 εκατομμυρίου δολαρίων για το παλιό ακίνητο, αλλά η υποθήκη σας για το νέο ακίνητο που λαμβάνετε σε αντάλλαγμα είναι μόνο 900.000 δολάρια. Έχετε 100.000 δολάρια κέρδος που ταξινομείται επίσης ως "εκκίνηση", και θα φορολογηθεί.
1031s για εξοχικές κατοικίες
Μπορείτε να πουλήσετε την πρωτεύουσα κατοικία σας και, σε συνδυασμό με τη σύζυγό σας, να προστατέψετε 500.000 δολάρια σε κεφαλαιουχικό κέρδος, εφόσον έχετε ζήσει εκεί για δύο χρόνια από τα τελευταία πέντε.
2004 Σφίξιμο της παρακμής του εξοχικού σπιτιού
Μπορεί να έχετε ακούσει ιστορίες φορολογουμένων που χρησιμοποίησαν τη διάταξη 1031 για να ανταλλάξουν ένα σπίτι διακοπών με άλλο, ίσως ακόμη και για ένα σπίτι όπου θέλουν να συνταξιοδοτηθούν και το Τμήμα 1031 καθυστέρησε οποιαδήποτε αναγνώριση κέρδους. Αργότερα, μεταφέρθηκαν στο νέο ακίνητο, κατέστησαν την πρωτεύουσα κατοικία τους και τελικά σχεδίαζαν να χρησιμοποιήσουν τον αποκλεισμό κεφαλαίου-κέρδους ύψους 500.000 δολαρίων.
Το 2004, το Κογκρέσο κατέστησε αυστηρότερο το κενό. Ναι, οι φορολογούμενοι μπορούν ακόμα να μετατρέψουν τις εξοχικές κατοικίες σε ενοικιαζόμενα ακίνητα και να κάνουν 1031 ανταλλαγές. Παράδειγμα: Σταματάτε να χρησιμοποιείτε την παραλιακή κατοικία σας, να τη νοικιάσετε για έξι μήνες ή ένα χρόνο και στη συνέχεια να την ανταλλάξετε για άλλη ιδιοκτησία. Εάν έχετε έναν ενοικιαστή και συμπεριφέρεστε τον εαυτό σας με επιχειρηματικό τρόπο, έχετε μετατρέψει πιθανώς το σπίτι σε μια επένδυση σε ακίνητα, η οποία θα πρέπει να κάνει την ανταλλαγή 1031 εντάξει.
Ωστόσο, αν το κρατάτε μόνο για ενοίκιο αλλά ποτέ δεν έχετε μισθωτές, πιθανώς δεν είναι επιτρεπτό. Τα γεγονότα θα είναι καθοριστικά, όπως θα είναι και το χρονοδιάγραμμα. Ο περισσότερος χρόνος που διαρκεί μετά τη μετατροπή της χρήσης του ακινήτου για ενοικίαση για το καλύτερο. Αν και δεν υπάρχει απόλυτο πρότυπο, οτιδήποτε λιγότερο από έξι μήνες καλόπιστης χρήσης μίσθωσης μάλλον δεν είναι αρκετό. Ένα χρόνο θα ήταν καλύτερο.
Μετακίνηση σε μια κατοικία 1031 Swap
- Πρέπει να ενοικιάσετε τη μονάδα κατοικίας σε άλλο άτομο για δίκαιη ενοικίαση για 14 ημέρες ή περισσότερο Η δική σας προσωπική χρήση της κατοικίας δεν μπορεί να υπερβαίνει το μεγαλύτερο των 14 ημερών ή το 10% του αριθμού των ημερών κατά τη δωδεκάμηνη περίοδο που η κατοικία ενοικιάζεται με δίκαιη ενοικίαση.
Επιπλέον, μετά την επιτυχή εναλλαγή μιας διακοπής ή μιας επένδυσης σε άλλη, δεν μπορείτε να μετατρέψετε αμέσως το νέο ακίνητο στην αρχική σας κατοικία και να επωφεληθείτε από τον αποκλεισμό 500.000 δολαρίων.
Πριν από την αλλαγή του νόμου το 2004, ένας επενδυτής μπορεί να μεταφέρει ένα ενοίκιο σε ένα ακίνητο 1031 σε άλλη μίσθωση, να ενοικιάσει το νέο ακίνητο για μια περίοδο, να μετακομίσει στο ακίνητο για λίγα χρόνια και στη συνέχεια να το πουλήσει, εκμεταλλευόμενο αποκλεισμός του κέρδους από την πώληση κύριας κατοικίας. Τώρα, αν αποκτήσετε ακίνητο σε ένα χρηματιστήριο 1031 και αργότερα επιχειρήσετε να πωλήσετε αυτό το ακίνητο ως την κύρια κατοικία σας, ο αποκλεισμός δεν θα εφαρμοστεί κατά τη διάρκεια της πενταετούς περιόδου που αρχίζει με την ημερομηνία απόκτησης της περιουσίας στην 1031 ανταλλαγή ομοειδών. Με άλλα λόγια, θα χρειαστεί να περιμένετε πολύ περισσότερο για να χρησιμοποιήσετε τη φορολογική απαλλαγή κεφαλαίου από πρωτεύουσα κατοικία.
