Η πώληση του σπιτιού σας για ένα τεράστιο κέρδος είναι σχεδόν το όνειρο κάθε ιδιοκτήτη σπιτιού να γίνει πραγματικότητα. Ποιος δεν θα ήθελε να κάνει μια όμορφη πένα από το σπίτι του; Παρόλα αυτά, για να επωφεληθείτε από την πώληση του σπιτιού σας, μπορεί να θέλετε να αναβάλλετε το κέρδος σας ως εφάπαξ ποσό. Διαβάστε παρακάτω για να μάθετε γιατί και να μάθετε για μια άλλη επιλογή: πώληση με δόσεις.
Μεγάλη Πληρωμή = Big Bill Bill
Ας ρίξουμε μια ματιά σε μια κοινή κατάσταση:
Παράδειγμα: Όταν ένα κέρδος σε μια ιδιοκτησία αυξάνει τη φορολογική ευθύνη Ο Hal Bookman εξέτασε την προσφορά του αγοραστή για το σπίτι ενοικίασής του και δεν κατάφερε να πιστέψει τον αριθμό που είδε. Η ιδιοκτησία του είχε διπλασιαστεί σε αξία σε μόλις πέντε χρόνια και δεν το θεωρούσε φθηνό ακόμα και όταν το αγόρασε. Ωστόσο, όταν ο Hal πληροφόρησε με ειλικρίνεια τον φορολογικό σύμβουλό του σχετικά με την πώληση, ο σύμβουλος ήταν λιγότερο ενθουσιασμένος. η λήψη του εισοδήματος ως ένα κατ 'αποκοπή ποσό δεν θα ήταν το καλύτερο συμφέρον του Hal από φορολογική άποψη. Εάν ο Hal δηλώσει το σύνολο των εσόδων από την πώληση το ίδιο έτος που πωλεί το ακίνητο, δεν θα είναι επιλέξιμη για σχεδόν όλες τις φορολογικές ελαφρύνσεις στις οποίες κανονικά δικαιούται. Οι λεπτομερείς μειώσεις του θα μειωθούν επίσης ως αποτέλεσμα των πρόσθετων εσόδων από την πώληση. Ο Hal ζητάει από τον φορολογικό του σύμβουλο, εάν υπάρχει κάτι που μπορεί να κάνει για να μειώσει το φορολογητέο εισόδημά του για το έτος. Ο σύμβουλος γνωρίζει μόνο το εργαλείο που χρησιμοποιεί: συμφωνία πώλησης δόσεων.
Ο σκοπός των πωλήσεων δόσεων
Όπως αναλύεται στην Δημοσίευση 537 , το IRS επιτρέπει στους φορολογούμενους να αναβάλουν τα κέρδη από σημαντικές πωλήσεις ακινήτων ή άλλες επενδύσεις με συμφωνία πώλησης δόσεων. Η ρύθμιση αυτή επιτρέπει στους πωλητές να δηλώσουν ένα μερίδιο των κεφαλαιουχικών τους κερδών για αρκετά χρόνια, εφόσον ολοκληρωθεί η κατάλληλη γραφική εργασία κατά τη διάρκεια του έτους της πώλησης.
Πώς λειτουργεί η μέθοδος πώλησης δόσεων
Η διαπίστωση κερδών με πώληση δόσεων είναι θεωρητικά απλή. Η φορολόγηση των πωλήσεων δόσεων αντικατοπτρίζει εκείνη των προσόδων, όπου ένα αναλογούν τμήμα της κάθε πληρωμής θεωρείται επιστροφή κεφαλαίου. Οι μόνες διατάξεις είναι ότι το πωληθέν περιουσιακό στοιχείο δεν μπορεί να αποτελεί δημόσια εγγύηση οποιασδήποτε μορφής και ο φορολογούμενος δεν μπορεί να είναι έμπορος του πωληθέντος ακινήτου με κάποια έννοια.
Ας ρίξουμε μια ματιά σε ένα παράδειγμα αυτής της μεθόδου και να δούμε πώς ο Χαλ θα μπορούσε να διαρθρώσει την πώληση με δόσεις εάν ήθελε να αναβάλει τους φόρους εισοδήματός του σε ένα μελλοντικό έτος.
Παράδειγμα: Αναβολή των φόρων με μια δόση Η πώληση του Hal λαμβάνει 400.000 δολάρια για την κατοικία του. Αυτός αγόρασε το ακίνητο για 188.000 δολάρια και πλήρωσε 12.000 δολάρια σε έξοδα πώλησης, τα οποία προστίθενται στο σπίτι, κάνοντας 200.000 δολάρια. Ως εκ τούτου, ο Hal έχει $ 200.000 ($ 400.000 - $ 200.000) του ανακοινώσιμου κέρδους για να δηλώσει. Ο σύμβουλος του Hal συνιστά να καταρρεύσει τα έσοδα από την πώληση σε οκτώ ετήσιες δόσεις των 50.000 δολαρίων έκαστη, αντί να δηλώσει 400.000 δολάρια σε ένα χρόνο. Όσο οι δόσεις λαμβάνουν εποικοδομητικά κάθε χρόνο, η μέθοδος αυτή θα επιτρέψει στην Hal να παραμείνει επιλέξιμη για φορολογικές πιστώσεις και παρακρατήσεις ότι η κατ 'αποκοπήν πληρωμή θα την εμπόδισε να λάβει.
Αναφορά εισοδήματος από την πώληση δόσεων
Το εισόδημα από την πώληση δόσεων μπορεί να χωριστεί σε τρεις ξεχωριστές κατηγορίες: κέρδος, κύριο κεφάλαιο και τόκοι. Κάθε μία από αυτές τις κατηγορίες αντιμετωπίζεται διαφορετικά στο Έντυπο 1040.
Κεφαλαιακό κέρδος
Στο παραπάνω παράδειγμα, η Hal πρέπει να δηλώνει το κέρδος κάθε χρόνο ως μακροπρόθεσμα ή βραχυπρόθεσμα, ανάλογα με το αν το κέρδος ήταν μακροπρόθεσμα ή βραχυπρόθεσμα κατά το έτος της πώλησης. Τα μακροπρόθεσμα κέρδη φορολογούνται με χαμηλότερο συντελεστή, ενώ τα βραχυπρόθεσμα κέρδη φορολογούνται ως συνηθισμένο εισόδημα. Επειδή ο Hal κρατούσε το σπίτι για πέντε χρόνια, το κέρδος, στην περίπτωση αυτή, θα ήταν μακροχρόνιο. Αν το κέρδος ήταν βραχυπρόθεσμα, η Hal θα είχε ακόμη φορολογηθεί με το εισόδημα των δόσεων με χαμηλότερο συντελεστή από αυτόν που θα είχε αν έπρεπε να δηλώσει το εφάπαξ κέρδος. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι τα βραχυπρόθεσμα κέρδη φορολογούνται ως συνηθισμένο εισόδημα, στο ανώτατο οριακό φορολογικό συντελεστή του φορολογούμενου. Το κέρδος από πώληση σε δόσεις αναφέρεται στο Έντυπο IRS 6252 και στη συνέχεια μεταφέρεται στο Πρόγραμμα Δ στο Έντυπο 1040.
Ενδιαφέρον
Οι φορολογούμενοι με εισόδημα από δόσεις πρέπει επίσης να χρεώνουν τους τόκους του αγοραστή σε ποσοστό το οποίο είναι το χαμηλότερο από το ισχύον ομοσπονδιακό επιτόκιο ή το 9% συντάσσεται σε εξαμηνιαία βάση. Ο αγοραστής θα καταβάλει τόκους στις μη καταβληθείσες δόσεις έως ότου παραταθεί το υπόλοιπο. Επομένως, εάν ο Χαλ χρεώνει την τιμή του 9% στην πώληση του στον αγοραστή, θα λάβει επίσης και θα αναφέρει περίπου άλλα 4.500 δολάρια εισοδήματος από τόκους για κάθε δόση των 50.000 δολαρίων που θα πληρωθεί. Οι τόκοι αναφέρονται χωριστά στο Πρόγραμμα Β, ως συνήθη έσοδα από τόκους. ( Σημείωση : Εάν ο τόκος δεν αναφέρεται ξεχωριστά, τότε το IRS θα θεωρήσει μέρος των εσόδων από την πώληση ως τόκο.)
ΔΙΕΥΘΥΝΤΡΙΑ σχολειου
Μέρος της κάθε πώλησης δόσεων θεωρείται από την IRS ως αφορολόγητη επιστροφή κεφαλαίου. Το ποσό αυτό μπορεί να προσδιοριστεί με τον υπολογισμό του λόγου αποκλεισμού. Διαχωρίστε το ποσό του πραγματικού κέρδους από την τιμή πώλησης, η οποία στην περίπτωση αυτή είναι $ 200.000 / $ 400.000, με αναλογία αποκλεισμού 50%. Απλά πολλαπλασιάστε αυτήν την αναλογία με το ποσό της δόσης. Αυτό είναι το ποσό που πρέπει να αποκλείεται από τη φορολογία επειδή έχει οριστεί ως κύριος. Έτσι, επιστρέφουν κάθε χρόνο $ 25.000 ($ 50.000 x 50%) του κεφαλαίου.
Υποθήκες και τιμή σύμβασης
Εάν ο αγοραστής του ακινήτου αναλάβει υποθήκη ή κάποια άλλη εγγύηση με την αγορά, η βάση κόστους του ακινήτου πρέπει να μειωθεί κατά το ποσό της υποθήκης / σημείωμα. Για παράδειγμα, αν η ιδιοκτησία ενοικίου που η Hal προχώρησε για $ 400.000 έχει υποθήκη αξίας $ 100.000, τότε η τιμή της σύμβασης μειώνεται στα $ 300.000 ($ 400.000 - $ 100.000). Αυτό σημαίνει ότι η Hal θα έχει μόνο 100.000 δολάρια συνολικού κέρδους για να αναφέρει σε δόσεις.
Εάν το ποσό της υποθήκης υπερβαίνει τη συνολική προσαρμοσμένη βάση του ακινήτου, τότε η διαφορά πρέπει να αναφέρεται ως πληρωμή κατά το πρώτο έτος και η τιμή της σύμβασης αυξάνεται κατά το ποσό αυτό. Για παράδειγμα, εάν η ιδιοκτησία του Hal έχει υποθήκη ύψους 250.000 δολαρίων, η βάση του σπιτιού θα είναι $ 200.000 ($ 188.000 + $ 12.000). Στην περίπτωση αυτή, εκτός από την πληρωμή δόσεων, η Hal θα πρέπει να αναφέρει μια επιπλέον πληρωμή ύψους $ 50.000 κατά το πρώτο έτος. Η τιμή της σύμβασης θα είναι επίσης 250.000 δολάρια, αφήνοντας ως φορολογητέο κέρδος 150.000 δολάρια.
Η κατώτατη γραμμή
Υπάρχουν πολλοί κανόνες και κανονισμοί που αφορούν τις πωλήσεις δόσεων και πρέπει να ακολουθούνται προσεκτικά. Ωστόσο, όσοι κατανοούν τους κανόνες μπορούν να διατηρήσουν την επιλεξιμότητά τους για πολλές μειώσεις και πιστώσεις που διαφορετικά πρέπει να καταπέσουν. Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με τα δευτερεύοντα θέματα, όπως οι αλλαγές στην τιμή πώλησης, οι διάφορες μορφές που λαμβάνουν οι πληρωμές και πότε θα ήταν καλύτερο να παραιτηθείτε από μια συμφωνία δόσεων και να πάρετε μια κατ 'αποκοπήν πληρωμή, επισκεφθείτε την ιστοσελίδα του IRS ή συμβουλευτείτε τον φορολογικό σας σύμβουλο.
