Η Ομοσπονδιακή Αρχή Στέγασης είναι η μεγαλύτερη ασφαλιστική εταιρεία υποθηκών στις Ηνωμένες Πολιτείες, με περισσότερα από 1, 3 τρισεκατομμύρια δολάρια στο χαρτοφυλάκιό της. Στο πλαίσιο της Υπηρεσίας Στέγασης των ΗΠΑ για τη Στέγαση και την Αστική Ανάπτυξη (HUD), βοηθά περίπου ένα εκατομμύριο άνθρωποι σε ολόκληρη τη χώρα να γίνουν ιδιοκτήτες σπιτιού κάθε χρόνο και υποστηρίζει επίσης τη διαθεσιμότητα 300.000 ενοικιαζόμενων μονάδων, καθιστώντας την ιδιοκτήτρια κατοικία προσιτή. Οι χαμηλές προκαταβολές και οι χαμηλές απαιτήσεις πιστωτικού βαθμού καθιστούν τα δάνεια FHA πολύ πιο ελκυστικά από τα συμβατικά ενυπόθηκα δάνεια.
Ενώ αυτό μπορεί να είναι καλή είδηση για ορισμένους ιδιοκτήτες σπιτιού, επενδυτές ακινήτων που επιθυμούν να επωφεληθούν από τα οφέλη ενός δανείου FHA ίσως χρειαστεί να ψάξουν αλλού. Αυτό συμβαίνει επειδή οι όροι αυτών των δανείων περιορίζουν τους δικαιούχους.
Διαβάστε παρακάτω για να μάθετε περισσότερα σχετικά με τα δάνεια FHA, ποιοι είναι οι δικαιούχοι και αν μπορείτε να τα χρησιμοποιήσετε για τη χρηματοδότηση ενοικιαζόμενων ακινήτων.
Βασικές τακτικές
- Η Ομοσπονδιακή Αρχή Στέγασης ασφαλίζει υποθήκες που απαιτούν χαμηλή προκαταβολή και φιλελεύθερα πρότυπα αναδοχής. Λόγω των οφελών που έρχονται με τα δάνεια της FHA, δεν μπορούν να χρησιμοποιηθούν για δευτερεύουσες κατοικίες, ενοικιάσεις, διακοπές ή άλλες επενδύσεις σε ακίνητα. Οι δανειολήπτες της FHA πρέπει να κινηθούν σπίτι 60 ημέρες μετά το κλείσιμο της υποθήκης και πρέπει να το κρατήσει ως πρωτεύουσα κατοικία για τουλάχιστον ένα ολόκληρο έτος. Η FHA ασφαλίζει επίσης στεγαστικά δάνεια για κατοικίες με έως και τέσσερις μονάδες, υπό την προϋπόθεση ότι μία από αυτές είναι ιδιοκατοικούμενη.
Τι είναι τα δάνεια FHA;
Οι ιδιοκτήτες σπιτιών είχαν δυσκολία να αγοράσουν και να διατηρήσουν πληρωμές στις ιδιοκτησίες τους κατά τη διάρκεια της Μεγάλης Ύφεσης. Περιορίστηκαν σε δάνεια αξίας 50% της αγοραίας αξίας μιας περιουσίας και οι όροι υποθηκών ήταν γενικά πολύ σύντομοι. Πολλά δάνεια έληξαν με πολύ μεγάλες πληρωμές με μπαλόνια, κάτι που οι περισσότεροι άνθρωποι δεν είχαν την οικονομική δυνατότητα να κάνουν. Αυτό οδήγησε σε τεράστιο ποσό προεπιλογής, ανεβάζοντας το ποσοστό αποκλεισμού. Το 1934, το Κογκρέσο των Ηνωμένων Πολιτειών αποφάσισε να διαμορφώσει την Ομοσπονδιακή Διοίκηση Στέγασης σε μια προσπάθεια να προωθήσει την προσιτή οικιακή ιδιοκτησία. Έτσι έγινε το πρόγραμμα δανείων της Ομοσπονδιακής Υπηρεσίας Στέγασης (FHA).
Τα δάνεια που προσφέρει η FHA έχουν χαμηλότερες απαιτήσεις πληρωμών και πιο φιλελεύθερες προμήθειες από ό, τι τα περισσότερα συμβατικά ενυπόθηκα δάνεια. Για παράδειγμα, από το 2019, οι ιδιοκτήτες σπιτιού χρειάζονται μόνο πιστωτικό αποτέλεσμα 580 ή περισσότερο για να πληρούν τις προϋποθέσεις. Οι εγκεκριμένοι υποψήφιοι μπορούν να χρηματοδοτήσουν ποσοστό έως και 96, 5%, δηλαδή μόνο 3, 5%. Όσοι έχουν βαθμούς πιστοληπτικής ικανότητας χαμηλότερους από 579 εξακολουθούν να πληρούν τις προϋποθέσεις, αλλά πρέπει να καταγράψουν λίγο περισσότερο - 10%.
Τα δάνεια FHA περιορίζονται, ως επί το πλείστον, στους αγοραστές που σκοπεύουν να χρησιμοποιήσουν το σπίτι που αγοράζουν ως κύρια κατοικία. Αυτό σημαίνει ότι ένα δάνειο FHA δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί για τη χρηματοδότηση ενός δεύτερου σπιτιού, ενός ενοικιαζόμενου σπιτιού, ενός σπιτιού διακοπών ή μιας επένδυσης σε ακίνητα. Ωστόσο, υπάρχουν μερικές εξαιρέσεις και μερικοί τρόποι για να προσεγγίσετε αυτόν τον γενικό κανόνα.
Απαιτήσεις Απασχόλησης FHA
Σύμφωνα με τους κανόνες και τις κατευθυντήριες γραμμές της FHA, το ακίνητο που χρηματοδοτείται πρέπει να είναι ιδιοκατοικία. Αυτό σημαίνει ότι η ενοικίαση και οι εποχικές ιδιότητες δεν ισχύουν. Ο FHA χρησιμοποιεί αυτόν τον κανόνα ως τρόπο για να εμποδίσει τους επενδυτές να επωφεληθούν από το πρόγραμμα.
Οι Mortgagors με δάνεια που υποστηρίζονται από FHA υποχρεούνται να χρησιμοποιούν το σπίτι τους ως κύρια κατοικία για τουλάχιστον ένα ολόκληρο έτος.
Ο δανειολήπτης πρέπει να πάρει στην κατοχή του το σπίτι εντός 60 ημερών από την υποθήκη που κλείνει, και πρέπει να ζήσει στο σπίτι για το μεγαλύτερο μέρος του έτους. Το ακίνητο πρέπει να χρησιμοποιείται ως κύρια κατοικία για τουλάχιστον ένα έτος. Εάν υπάρχουν περισσότεροι από ένας δανειολήπτες που αναφέρονται στην υποθήκη, το FHA απαιτεί τουλάχιστον ένα να ικανοποιήσει την απαίτηση πληρότητας.
Αναχρηματοδότηση υφιστάμενου δανείου FHA
Ας υποθέσουμε ότι κάποιος χρησιμοποιεί ένα δάνειο FHA για να χρηματοδοτήσει την αγορά μιας πρώτης κατοικίας. Ο ιδιοκτήτης μπορεί να μετακινηθεί από το σπίτι κάτω από το δρόμο, αλλά εξακολουθεί να το κατέχει, ενοικιάζοντάς το για εισόδημα. Με άλλα λόγια, το σπίτι γίνεται επενδυτικό ακίνητο. Τα επιτόκια μειώνονται και ο ιδιοκτήτης θέλει να αναχρηματοδοτήσει για καλύτερη συμφωνία.
Παρόλο που δεν ζει πλέον στο σπίτι, οι κανόνες της FHA του επιτρέπουν να αναχρηματοδοτήσει ένα άλλο δάνειο FHA. Μια αναχρηματοδότηση FHA-to-FHA είναι επίσης γνωστή ως αναχρηματοδότηση FHA streamline.
Υπάρχουν αρκετές προϋποθέσεις για να δικαιούστε αναχρηματοδότηση:
- Πρέπει να έχουν περάσει τουλάχιστον 210 ημέρες από τότε που έκλεισα το αρχικό σας στεγαστικό δάνειο. Πρέπει να έχετε κάνει τουλάχιστον έξι μηνιαίες πληρωμές για την υποθήκη σας που εκδόθηκε από το FHA. Εάν είχατε το δάνειο FHA σας για λιγότερο από ένα χρόνο, δεν μπορείτε να έχετε πληρωμές καθυστερημένες κατά περισσότερο από 30 ημέρες. Εάν κρατήσατε το δάνειο FHA για περισσότερο από ένα έτος, σας επιτρέπεται μία καθυστέρηση πληρωμής 30 ημερών εντός δώδεκα μηνών, αλλά αυτή η καθυστέρηση δεν μπορεί να γίνει εντός των τελευταίων 90 ημερών. Η αναχρηματοδότηση πρέπει να μειώσει τις μηνιαίες πληρωμές κεφαλαίου και τόκων, η οποία συχνά περιγράφεται ως καθαρό απτό όφελος. Για παράδειγμα, αν η προηγούμενη μηνιαία πληρωμή σας ήταν 1.100 δολάρια, η νέα μηνιαία πληρωμή σας μετά την αναχρηματοδότηση θα πρέπει να είναι 1.050 € ή χαμηλότερη. Η αναχρηματοδότηση σε υποθήκη με βραχύτερη διάρκεια προϋποθέτει επίσης καθαρό απτό όφελος.
Αν ο ιδιοκτήτης σπιτιού πληροί τα παραπάνω κριτήρια, η εξυγίανση των FHA είναι πιθανότατα τα πιο εύκολα δάνεια για να κλείσετε. Δεν απαιτούν επαλήθευση απασχόλησης ή εισοδήματος, καμία επαλήθευση πιστωτικού αποτελέσματος και καμία αξιολόγηση κατ 'οίκον. Το κύριο πράγμα που έχει σημασία είναι ότι ο ιδιοκτήτης σπιτιού έχει κάνει τις υπάρχουσες πληρωμές του δανείου FHA εγκαίρως.
Διπλός σκοπός
Ένας άλλος τρόπος για να χρησιμοποιήσετε ένα δάνειο FHA για να αγοράσετε ένα ακίνητο εισοδήματος είναι να αγοράσετε πολυκατοικίες. Το FHA επιτρέπει στους ιδιοκτήτες σπιτιού να αγοράσουν ένα ακίνητο με έως και τέσσερις μονάδες, υπό την προϋπόθεση ότι το ένα είναι ιδιοκατοικούμενο. Δεν υπάρχει κανένα όριο για το πόσο μεγάλο είναι το μέγεθος της παρτίδας, ωστόσο. Με αυτόν τον τρόπο, ο ιδιοκτήτης μπορεί να ζήσει σε μία μονάδα, καθιστώντας την ιδιοκτησία που κατέχει ο ιδιοκτήτης και ως εκ τούτου επιλέξιμη για το FHA. Ο ιδιοκτήτης μπορεί να μισθώσει τις άλλες μονάδες για έσοδα.
Ένας καταλαβαίνω επενδυτής σε μια καυτή αγορά ενοικίου μερικές φορές κερδίζει αρκετό εισόδημα χρησιμοποιώντας αυτή τη μέθοδο για να ζήσει στο σπίτι δωρεάν. Όπως προαναφέρθηκε, η FHA δανείζει μέχρι και το 96, 5% της εκτιμώμενης αξίας, δηλαδή ο αγοραστής μπορεί να μειώσει το 3, 5%.
Ειδικές εκτιμήσεις
Το FHA έχει ειδικές διατάξεις που μπορεί να σας επιτρέψουν να κερδίσετε έσοδα από ενοίκια από το σπίτι σας. Εάν η δουλειά σας απαιτεί να μετακομίσετε και χρειάζεστε ένα δεύτερο σπίτι ή εάν το σπίτι σας είναι πολύ μικρό για την οικογένειά σας, μπορείτε να νοικιάσετε το πρώτο σας σπίτι αφού έχετε ικανοποιήσει την απαίτηση χρήσης ενός έτους. Εάν δεν εργάζεστε επειδή δεν είστε σε θέση να αντεπεξέλθετε, ίσως μπορείτε να νοικιάσετε δωμάτια στο σπίτι σας για να καλύψετε τους μισθούς σας.
Φυσικά, μπορείτε πάντα να εξοφλήσετε την υποθήκη νωρίς. Το FHA δεν χρεώνει ποινές προπληρωμής, οπότε αν μπορείτε να εξαλείψετε το δάνειο στο σύνολό του, είστε ελεύθεροι να κάνετε ό, τι επιθυμείτε με την ιδιοκτησία.
