Το τελευταίο πράγμα που θέλουν όσοι ζουν σε συνεταιρισμούς στην ετήσια συνάντηση των μετόχων τους είναι ότι ο συνεταιρισμός τους κινδυνεύει να αθετήσει. Αλλά για πολλούς ανθρώπους, αυτό είναι πραγματικότητα. Κάθε χρόνο, οι συνεταιρισμοί χρεοκοπούν και αφήνουν τους "ιδιοκτήτες" τους στο κρύο.
Τι είναι το Co-op;
Τα co-ops είναι ρυθμίσεις στέγασης όπου οι κάτοικοι κατέχουν ένα μερίδιο της νομικής οντότητας, που ονομάζεται εταιρία. Αυτοί οι μέτοχοι λαμβάνουν μια ιδιόκτητη μίσθωση ή δικαίωμα, που τους επιτρέπει να ζουν σε ένα από τα διαμερίσματα ή τις μονάδες. Από τεχνική άποψη, ο ιδιοκτήτης κατέχει μόνο μετοχές της εν λόγω εταιρείας, όχι το ίδιο το ακίνητο. Η εταιρεία κατέχει το ακίνητο. Ο ιδιοκτήτης των μετοχών καταβάλλει ένα μηνιαίο κόστος συντήρησης το οποίο χρησιμοποιείται για την κάλυψη εξόδων διαχείρισης, όπως καθαρισμός, θερμότητα, νερό, μισθούς των εργαζομένων, αποκομιδή απορριμμάτων, έξοδα επισκευής, φόροι, ασφάλιση και υποκείμενη υποθήκη του κτιρίου.
Τύποι προεπιλογής
Υπάρχουν δύο κοινώς γνωστοί τύποι προεπιλογής που περιλαμβάνουν συνεταιρισμούς: προεπιλεγμένες υποθήκες και τεχνικές προεπιλογές.
- Οι τεχνικές αδυναμίες δεν είναι εξαιρετικά σοβαρές. Ο Adam Leitman Bailey, Esq., Δικηγόρος ακινήτων της Νέας Υόρκης και Νιου Τζέρσεϊ και επικεφαλής της εταιρείας κατοικιών και εμπορικών ακινήτων της Νέας Υόρκης Adam Leitman Bailey, PC, λέει ότι αυτό το είδος προεπιλογής "συνίσταται στην αποτυχία επισκευής της συμφωνίας υποθηκών, παρόλο που όλες οι χρηματικές πληρωμές έχουν καταβληθεί εγκαίρως ». Συνήθως, αυτοί οι τύποι προεπιλογών μπορούν να λυθούν με τη ρύθμιση για την ολοκλήρωση των επισκευών ή, τουλάχιστον, με την πληρωμή. Οι προεπιλεγμένες υποθήκες είναι πολύ πιο σοβαρές επειδή ο δανειστής δεν λαμβάνει πληρωμές για το κτίριο, σύμφωνα με την αρχική συμφωνία. Αυτή είναι μια απογοητευτική κατάσταση για τους μετόχους που έχουν πληρώσει με επιμέλεια τη μηνιαία συντήρηση χωρίς να λείπουν οι πληρωμές. Αυτό είναι συχνά ο ταχύτερος δρόμος για την κατάθεση πτώχευσης για συνεταιρισμούς. Σε αυτήν την περίπτωση, ο δανειστής στέλνει μια ειδοποίηση προκαθορισμού στη διαχείριση του κτιρίου και αν δεν επιλυθεί η προεπιλεγμένη υποθήκη, αρχίζει η διαδικασία αποκλεισμού.
Χειρότερη περίπτωση: Αποκλεισμός
Ο αποκλεισμός είναι το χειρότερο πράγμα που μπορεί να συμβεί όταν ένα co-op αρχεία για πτώχευση. Ένας αποκλεισμός είναι μια αγωγή που ξεκίνησε από τον δανειστή για να αποκτήσει νόμιμο τίτλο στο κτίριο. Ο Stuart M. Saft, συνεργάτης της Dewey & LeBoeuf LLP, λέει ότι στη Νέα Υόρκη ένας αποκλεισμός μπορεί να διαρκέσει αρκετά χρόνια, αλλά στο τέλος, εκτός αν ο συνεταιρισμός έχει νόμιμη υπεράσπιση, ένας διαιτητής θα διεξάγει δημοπρασία για να πουλήσει το κτίριο, και οι μέτοχοι θα επιστρέψουν στην ενοικίαση ενοικιαστές και δεν θα είναι πλέον "δική" τα διαμερίσματά τους.
Σε περίπτωση που ένα co-op αρχείο για την πτώχευση ως αποτέλεσμα της αθέτησης της υποθήκης, ο δανειστής έχει την εξουσία να αποκλείσει από το κτίριο και να εκδιώξει τους μετόχους. Ο Bailey προσθέτει: "Ο δανειστής της υποκείμενης υποθήκης δεν μπορεί να πάει μετά από κάθε μέτοχο διαμερισμάτων, επειδή η υποθήκη του κτιρίου δεν αποτελεί προσωπική εγγύηση από τους μετόχους." Σε πτώχευση, η τράπεζα του co-op θα πληρώνεται ενώπιον των μετόχων.
Έτσι, οποιαδήποτε έσοδα από την πώληση αποκλεισμού μιας πτώχευσης θα πάνε να πληρώσει στην τράπεζα. Οι μέτοχοι που έχουν αποκτήσει προσωπικά στεγαστικά δάνεια θα είναι υπεύθυνοι για αυτές τις πληρωμές, ακόμη και αν έχουν χάσει την κυριότητα των μετοχών του διαμερίσματος.
Σε αυτό το σενάριο, οι μέτοχοι δεν έχουν πολλές επιλογές. Εάν ο co-op επιλέξει να καταθέσει ένα Κεφάλαιο 11 (αναδιοργάνωση), ο υποθηκοφύλακας μπορεί να κινηθεί για να το μετατρέψει σε κεφάλαιο 7, το οποίο είναι εκκαθάριση, όπου το κτήριο πωλείται αμέσως.
Σε περίπτωση πτώχευσης ή αποκλεισμού, οι μέτοχοι των co-op παραμένουν μισθωτές εάν διαμένουν εκεί, αλλά η ιδιοκτησιακή τους μίσθωση ακυρώνεται. Εάν οφείλουν οποιαδήποτε υποθήκη στο διαμέρισμά τους και δεν πληρώνουν, "μπορεί να έχουν δυσμενείς συνέπειες φόρου εισοδήματος", επιβεβαιώνει ο Saft.
Οι συνεταιρισμοί που ενδέχεται να αντιμετωπίζουν προβλήματα αθέτησης μπορούν να προσπαθήσουν να καλύψουν τις πληρωμές δανεισόμενοι πρόσθετους πόρους, αυξάνοντας τη μηνιαία συντήρηση ή προσθέτοντας αξιολόγηση. Μια αξιολόγηση είναι μια προσωρινή αύξηση της μηνιαίας συντήρησης. Η αύξηση αυτή προορίζεται για επισκευές ή άλλες δαπάνες που καλύπτονται από τις συνεργατικές ανάγκες.
Οι Συνωκτικές Πτώχευσεις είναι κοινές;
Οι χρεοκοπίες των συνεταιρισμών είναι ένα σπάνιο περιστατικό. Ο Saft λέει: "Από όσο γνωρίζουμε, λιγότεροι από 10 συνεταιρισμοί έχουν αποκλειστεί από τη Νέα Υόρκη από τον Δεύτερο Παγκόσμιο Πόλεμο, οπότε είναι απίθανο να συμβεί τώρα, αλλά χρήζει προσοχής". Μια τεχνική προεπιλογή θα μπορούσε να οδηγήσει σε πτώχευση, εάν όλα τα χρήματα του σημειώματος καταστούν ληξιπρόθεσμα ως αποτέλεσμα τεχνικής αθέτησης, αλλά αυτό είναι απίθανο.
Τι μπορούν να κάνουν οι μέτοχοι;
Δυστυχώς για τους μετόχους, δεν υπάρχει τίποτα που μπορεί να γίνει αν έχουν ήδη αγοράσει το διαμέρισμα co-op. Εάν έχουν αγοράσει μετοχές σε προβληματικό co-op, θα πρέπει να ζητήσουν συμβουλές από ειδικευμένο δικηγόρο για καθοδήγηση. Το κλειδί είναι να παίρνετε μορφωμένες αποφάσεις όταν ψωνίζεστε και διερευνείτε το co-op πριν αγοράσετε.
Η Bailey λέει ότι όταν αντιπροσωπεύει έναν αγοραστή, βεβαιώνεται ότι το κτίριο είναι σταθερό αναλύοντας τα οικονομικά του κτιρίου τα τελευταία δύο χρόνια. Συγκρίνει το οικονομικό δελτίο με οποιεσδήποτε σημαντικές διαρθρωτικές βελτιώσεις ή χρειάζονται επισκευές και εξετάζει αν το κτίριο έχει στερεά ρευστά διαθέσιμα. Κτίρια που δεν μπορούν να αντέξουν οικονομικά να κάνουν πληρωμές υποθηκών ή να καλύψουν τα έξοδα είναι σαφείς κόκκινες σημαίες.
Co-op κυνηγοί διαμερισμάτων μπορούν να αποφύγουν να πέσουν σε ένα "κακό" co-op ζητώντας τα ίδια τα οικονομικά. Η εξέταση μιας διετούς ιστορίας μπορεί να προσφέρει μια καλή ματιά στο πόσο καλά (ή κακώς) το κτίριο κάνει. Ένα χαμηλό ταμείο, για παράδειγμα, θα μπορούσε να υποδείξει ότι ο συνεταιρισμός δεν θα έχει αρκετά κεφάλαια για να καλύψει επισκευές έκτακτης ανάγκης. Στην περίπτωση αυτή, ο συνεταιρισμός θα χρειαστεί να αποκτήσει τα κεφάλαια είτε από την τράπεζα με τη μορφή άλλου δανείου είτε από τους μετόχους.
Οι μέτοχοι πρέπει να θέτουν βασικές ερωτήσεις κατά την έρευνα ενός διαμερίσματος. Για παράδειγμα, ρωτήστε εάν ο co-op έχει κάνει μηνιαίες πληρωμές υποθηκών. Εάν έχουν χάσει τις πληρωμές, ρωτήστε γιατί. Ρωτήστε αν υπάρχουν άλλα είδη χρέους που εκκρεμούν εκτός από την υποθήκη, επίσης εάν υπάρχουν προσεχείς σημαντικές επισκευές και αν ναι, πώς σχεδιάζει ο co-op να πληρώσει γι 'αυτούς.
Η Saft προτείνει μερικές συμβουλές: "Δείτε την τελευταία οικονομική δήλωση για να διαπιστώσετε εάν ο λογιστής εξέδωσε μια καθαρή επιστολή ελέγχου, ο δικηγόρος σας να δούμε αν υπάρχουν ενέχυρα που κατατίθενται στο κτίριο ή δεν έχουν καταβληθεί οι φόροι ακίνητης περιουσίας. από τον διαχειριστή εάν πολλοί μέτοχοι δεν καταβάλλουν τη συντήρησή τους. Να έχει ο δικηγόρος σας να διαβάσει τα πρακτικά του co-op για να διαπιστώσει αν υπάρχουν προβλήματα ".
Η κατώτατη γραμμή
Η επιτροπή co-op έχει το δικαίωμα να σας ρωτήσει, ως υποψήφιο αγοραστή, για το οικονομικό σας ιστορικό. Θέλει να βεβαιωθείτε ότι θα είστε σε θέση να ανταποκριθείτε στην ευθύνη της μηνιαίας συντήρησης, εκτός από την προσωπική σας πληρωμή υποθηκών. Ωστόσο, ως αγοραστής, έχετε επίσης το δικαίωμα να βεβαιωθείτε ότι ο χώρος διαβίωσης που θα καταλήξετε είναι οικονομικά σταθερός. Βεβαιωθείτε ότι ρωτάτε για κάθε λεπτομέρεια. Είναι το μέλλον σας, γι 'αυτό ασκήστε τα δικαιώματά σας.
