Η ενοικίαση ιδιοκτησίας έχει τα πλεονεκτήματά της. Αν επιλέξετε την κατάλληλη ιδιοκτησία ενοικίασης, μπορείτε να λάβετε μια τακτική ροή εσόδων που καλύπτει την υποθήκη και σας παρέχει ένα αξιοσέβαστο κέρδος κάθε μήνα. Όταν πουλάτε το ακίνητο, μπορεί να είστε σε ένα αρκετά μεγάλο απροσδόκητο.
Ωστόσο, αυτή η μηχανή παραγωγής εισοδήματος μπορεί να σας κοστίσει όταν πουλάτε. Αυτό συμβαίνει επειδή θα πληρώσετε φόρους επί των κεφαλαιουχικών κερδών (κέρδος) όταν το ακίνητο πωλείται. Για το 2018, ο μακροπρόθεσμος συντελεστής φόρου κεφαλαιουχικών κερδών είναι 15% εάν είστε παντρεμένοι αρχειοθετημένοι μαζί με φορολογητέο εισόδημα μεταξύ $ 77.201 και $ 479.000. Εάν το εισόδημά σας είναι $ 479.001 ή περισσότερο, το ποσοστό κεφαλαιακών κερδών είναι 20%.
Η πώληση ενοικιαζόμενων ακινήτων θα μπορούσε να οδηγήσει σε σημαντική φορολογική δάγκωμα, ανάλογα με το κέρδος που αποκομίζετε από την πώληση. Για ένα ζευγάρι που αρχειοθετεί μαζί με ένα φορολογητέο εισόδημα 480.000 δολαρίων και κέρδη κεφαλαίου ύψους 100.000 δολαρίων, για παράδειγμα, οι φόροι επί των μισθωμένων ακινήτων θα ανέρχονταν στα 20.000 δολάρια. Αλλά υπάρχουν τρόποι για να μειώσετε την επιβάρυνση όταν πουλάτε ένα ακίνητο ενοικίασης. παρακάτω είναι τρεις στρατηγικές.
Κέρδη Offset με Ζημιές
Τι είναι: Φορολογική απώλεια
Ποιος είναι για: Όποιος έχει απώλειες κεφαλαίου σε ένα δεδομένο οικονομικό έτος
Τι παίρνετε: Τη δυνατότητα να αφαιρέσετε αυτές τις απώλειες από τα κέρδη κεφαλαίου που πραγματοποιήθηκαν από την πώληση ακινήτων
Ένας αποτελεσματικός τρόπος για να μειώσετε τη φορολογική έκθεσή σας κατά την πώληση ενός ακινήτου είναι να συνδυάσετε το κέρδος από την πώληση με ζημία σε μια άλλη περιοχή των επενδύσεών σας. Αυτό ονομάζεται συγκομιδή φορολογικών ζημιών. Πολλοί άνθρωποι χρησιμοποιούν αυτή τη στρατηγική στο τέλος του έτους για να μειώσουν το ποσό που οφείλουν από τα κέρδη αποθεμάτων, αλλά μπορεί επίσης να χρησιμοποιηθεί για την ενοικίαση ακινήτων. Αυτό συμβαίνει επειδή η υπηρεσία εσωτερικών εσόδων σας επιτρέπει να συνδυάσετε κέρδη με ζημίες για να μειώσετε το ποσό που χρωστάτε στην κυβέρνηση.
Ας πούμε ότι έχετε κάνει 50.000 δολάρια από την πώληση ενός ενοικιαζόμενου διαμερίσματος, αλλά πήρε μπάνιο στο χρηματιστήριο και έχασε 75.000 δολάρια. Μπορείτε να αντισταθμίσετε τα συνολικά 50.000 δολάρια σε κέρδη κεφαλαίου, κάνοντας το κέρδος από την πώληση του ενοικιαζόμενου ακινήτου ένα πλύσιμο.
Επωφεληθείτε από την ενότητα 1031 του φορολογικού κώδικα
Τι είναι: Τμήμα IRS 1031 Ανταλλαγή τύπου "Like-kind"
Ποιος είναι για: Όποιος είναι σε θέση να επανεπενδύσει τα έσοδα από την πώληση επενδυτικών ακινήτων (π.χ. ενοικίασης ακινήτων) σε νέα ακίνητα
Τι παίρνετε: Η δυνατότητα να αναβάλλετε μερικούς ή όλους τους φόρους επί του κεφαλαιουχικού κέρδους
Οι επενδυτές σε ακίνητα που δεν επιδιώκουν να εξαργυρώσουν μπορούν να αναβάλουν τους φόρους κεφαλαιουχικών κερδών χάρη στην Ενότητα 1031 του φορολογικού κώδικα. Μια ανταλλαγή του τμήματος 1031 σάς επιτρέπει να πουλάτε το ακίνητό σας, να αγοράσετε ένα ακίνητο τύπου "όμοιο είδος" και να μεταφέρετε τους φόρους κατά τη στιγμή της ανταλλαγής. Μπορείτε να εκτελέσετε 1031 ανταλλαγές όσες φορές επιθυμείτε, αλλά όταν κερδίζετε τελικά κέρδος, θα πρέπει να γίνουν φόροι. Πριν από τη μεταβίβαση του Νόμου περί Φορολογικών Κινδύνων και Εργασιών του 2017, το Τμήμα 1031 θα μπορούσε να περιλαμβάνει και ορισμένα είδη προσωπικής ιδιοκτησίας. Σύμφωνα με το νέο νόμο, η ανταλλαγή πρέπει να περιλαμβάνει ακίνητα.
Ο πιο απλός τρόπος για την αναβολή των φόρων είναι η ανταλλαγή μιας περιουσίας με την άλλη. Μια πιο περίπλοκη στρατηγική που ονομάζεται αναβαλλόμενη ανταλλαγή σάς επιτρέπει να πουλάτε ένα ακίνητο και στη συνέχεια να αποκτάτε μία ή περισσότερες ιδιότητες αντικατάστασης παρόμοιου τύπου. Ο όρος "ομοειδές" έχει μια πολύ ευρεία ερμηνεία. Δεν χρειάζεται να ανταλλάξετε ένα condo με άλλο ή μία επιχείρηση με άλλο. Ο κύριος όρος με την περιουσία είναι ότι πρέπει να είναι για ενοικιάσεις και πρέπει να έχει δημιουργήσει εισόδημα. Το προσωπικό σας σπίτι, το σπίτι διακοπών ή άλλο ακίνητο δεν μετράνε.
Ο χρόνος είναι σημαντικός. Έχετε 45 ημέρες από την ημερομηνία της πώλησης για να προσδιορίσετε πιθανές ιδιότητες αντικατάστασης και πρέπει να κλείσετε την ιδιοκτησία αντικατάστασης εντός 180 ημερών. Εάν η φορολογική σας δήλωση οφείλεται πριν από την περίοδο των 180 ημερών, πρέπει να κλείσετε νωρίτερα. Μη χάσετε τις προθεσμίες και θα πρέπει να πληρώσετε φόρους για την πώληση του αρχικού ακινήτου.
Μετατρέψτε την ιδιοκτησία σας στην πρωτεύουσα κατοικία σας
Τι είναι: Μετατροπή ενοικιαζόμενης ιδιοκτησίας σε αρχική κατοικία
Ποιος είναι για: Όποιος μπορεί να μετατρέψει το μίσθωμα ακινήτου στην αρχική κατοικία του για καλύτερη φορολογική μεταχείριση όταν πουλάει
Τι παίρνετε: Η δυνατότητα να εξαιρέσετε έως και 500.000 δολάρια σε κεφαλαιουχικά κέρδη από φόρους
Η πώληση ενός σπιτιού στο οποίο ζείτε, έχει καλύτερα φορολογικά οφέλη από την εκφόρτωση ενός ενοικιαζόμενου ακινήτου με κέρδος και για το λόγο αυτό μερικοί άνθρωποι μετατρέπουν ενοικιαζόμενα ακίνητα στην πρωτεύουσα κατοικία τους για να αποφύγουν το φόρο κεφαλαιουχικών κερδών. Το Τμήμα 121 της IRS σάς επιτρέπει να εξαιρέσετε έως και τα 250.000 δολάρια από τα κέρδη από την πώληση της κύριας κατοικίας σας εάν είστε ενιαίος και έως και 500.000 δολάρια εάν είστε παντρεμένοι αρχειοθετώντας από κοινού. Για να πληροίτε τις προϋποθέσεις, πρέπει να είστε κύριος του σπιτιού για πέντε χρόνια και να ζήσετε σε αυτό για τουλάχιστον δύο χρόνια από τις πέντε. Το ποσό της αφαίρεσής σας εξαρτάται από το πόσο χρόνο χρησιμοποιήθηκε το ακίνητο για μίσθωση έναντι αρχικής κατοικίας.
Ας υποθέσουμε, για παράδειγμα, ότι αγοράσατε ένα σπίτι πριν από πέντε χρόνια για $ 200.000 και το μισθώσατε για τα τρία πρώτα χρόνια. Πριν από δύο χρόνια, μπήκατε και στη συνέχεια πωλήσατε το σπίτι πρόσφατα για $ 300.000. Θα έχετε συνειδητοποιήσει 100.000 δολάρια σε κεφαλαιουχικά κέρδη, αλλά μπορεί να αφαιρέσει μόνο τα δύο πέμπτα (40%) αυτού του ποσού, αφού κατοικούσατε μόνο στο σπίτι δύο στα πέντε χρόνια. Τα υπόλοιπα $ 60.000 σε κεφαλαιουχικά κέρδη θα υπόκεινται σε φόρους κεφαλαιουχικών κερδών.
Φορολογικές εκπτώσεις για ιδιοκτήτες ακινήτων ενοικίασης
Η κατώτατη γραμμή
Ο φόρος κεφαλαιουχικών κερδών μπορεί να πάρει ένα μεγάλο κομμάτι από τα κέρδη σας από την πώληση μιας επένδυσης σε ακίνητα, αλλά ευτυχώς υπάρχουν τρόποι να το πετύχετε. Είτε πραγματοποιείτε ανταλλαγή ενός ακινήτου με άλλο, μειώνοντας τις επενδυτικές ζημιές με κέρδη για να αντισταθμίσετε το φορολογικό χτύπημα ή μετατρέποντας την ενοικίαση σας στην κύρια κατοικία σας, αυτές οι στρατηγικές θα σας βοηθήσουν να αναβάλλετε ή να αποφύγετε την πληρωμή κάποιων ή όλων των φόρων κεφαλαιουχικών κερδών. Χωρίς αυτούς, τα κεφαλαιακά κέρδη μπορεί να σας κοστίσει έως και 15% ή 20% του κέρδους σας, ανάλογα με το φορολογητέο εισόδημά σας.
