Με τις τιμές των κατοικιών να μειώνονται και η αγορά ακινήτων σε αταξία, οι κτηματομεσίτες δεν είναι οι πιο δημοφιλείς επαγγελματίες αυτές τις μέρες. Καθώς οι τιμές των κατοικιών συνεχίζουν να υποχωρούν, πολλοί ιδιοκτήτες σπιτιών είναι απελπισμένοι να πληρώσουν έναν κτηματομεσίτη σε μια πώληση στο σπίτι που δεν είναι πιθανό να είναι επικερδής γι 'αυτούς, ανεξάρτητα από το τι κάνουν. Για να μην αναφέρουμε το γεγονός ότι υπάρχουν πολλοί ισχυρισμοί σχετικά με το πόσο αξία ένας πράκτορας ακινήτων φέρνει πραγματικά. (Για ανάγνωση υπόβαθρου, ανατρέξτε στο θέμα Χρειάζεστε έναν κτηματομεσίτη; )
ΣΕ ΦΩΤΟΓΡΑΦΙΕΣ: 6 Συμβουλές για την πώληση του σπιτιού σας σε μια κάτω αγορά
Οι περισσότεροι άνθρωποι έχουν ακούσει για την καλά δημοσιευμένη στατιστική που διαπιστώνει ότι όταν οι κτηματομεσίτες πωλούν τα δικά τους σπίτια, τείνουν να τους κρατούν στην αγορά περισσότερο (περίπου 10 ημέρες) και να αποκτούν υψηλότερη τιμή πώλησης (κατά 3% περίπου) πωλούν σπίτια για τους πελάτες τους. Αυτή η στατιστική προέρχεται από το άκρως δημοφιλές βιβλίο "Freakonomics" του Steven D. Levitt & Stephen J. Dubner. Οι συγγραφείς υποθέτουν ότι αυτό συμβαίνει επειδή να πάρει μερικά επιπλέον δολάρια για έναν πωλητή δεν έχει σημαντικό αντίκτυπο στην προμήθεια του πράκτορα.
Δυστυχώς, αυτή η καλά προωθημένη στατιστική δεν παρέχει λεπτομέρειες για το γιατί μπορεί να είναι αυτό και οι συγγραφείς φαίνεται να υποθέτουν το χειρότερο. Ωστόσο, υπάρχουν μερικοί λιγότερο άχαροι λόγοι για τους οποίους ένας κτηματομεσίτης μπορεί να είναι σε θέση να πάρει υψηλότερη τιμή για το δικό του σπίτι. Εδώ θα ρίξουμε μια ματιά στην άλλη πλευρά του κέρματος και τι μπορείτε να μάθετε από αυτό, αν αποφασίζετε να νοικιάσετε έναν πράκτορα ή να πουλήσετε το σπίτι σας μόνοι σας.
Κάνοντας μια εντύπωση
Εάν κάποιος ξένος θα περπατούσε στο σπίτι σας, ποια θα ήταν η πρώτη εντύπωση τους; Αυτό είναι ένα πράγμα που πολλοί άνθρωποι κάνουν λάθος - ακόμα και όταν χρησιμοποιούν έναν κτηματομεσίτη. Για παράδειγμα, στη δημοφιλή τηλεοπτική εκπομπή A & E "Sell This House", οι πιθανοί αγοραστές βιντεοσκοπούνται καθώς περιηγούνται σε ένα σπίτι που ο ιδιοκτήτης σπιτιού είναι απελπισμένος να πουλήσει. Κατά γενικό κανόνα, οι ιδιοκτήτες σπιτιών είναι συγκλονισμένοι από τις πρώτες εντυπώσεις των ξένων από το σπίτι τους. Ένα σπίτι είναι μια αντανάκλαση του ιδιοκτήτη του, οπότε είναι κατανοητά δύσκολο για έναν ιδιοκτήτη να δεχτεί ότι άλλοι άνθρωποι βρίσκουν την διακόσμηση, την καθαριότητα ή ακόμα και τη μυρωδιά του σπιτιού δυσάρεστες. Ένας κτηματομεσίτης είναι συχνά το ηχητικό συμβούλιο για τους αγοραστές και τις καταγγελίες τους για τα σπίτια που επισκέπτονται και ως εκ τούτου είναι πιθανό να απευθύνει σημαντικές λεπτομέρειες στο σπίτι του.
Σύμφωνα με την Εθνική Ένωση Realtors, ο δεύτερος μεγαλύτερος λόγος που ένα σπίτι δεν θα πουλήσει είναι επειδή ο ιδιοκτήτης σπιτιού δεν έχει φροντίσει λεπτομέρειες, όπως η εξασφάλιση του σπιτιού είναι καθαρό και καθαρό, το ντεκόρ είναι ουδέτερο και το σπίτι έχει «διοργανωθεί "για να παίξει τα καλύτερα χαρακτηριστικά του. Ο μεγαλύτερος λόγος που ένα σπίτι δεν θα πουλήσει είναι, φυσικά, η τιμή. Θα φτάσουμε στο επόμενο. (Ανακαλύψτε κάποια άλλα λάθη που μπορούν να κρατήσουν το σπίτι σας να πουλήσει στην πώληση του σπιτιού σας; Αποφύγετε αυτά τα λάθη .)
Αξιολόγηση της ιδιοκτησίας σας
Επίσης, οι κτηματομεσίτες πράγματι διοικούν υψηλότερες τιμές όταν πωλούν τα δικά τους σπίτια; Το 2005, η Εθνική Ένωση Realtors ανταποκρίθηκε σε αυτή την ερώτηση, αλλά επειδή υπάρχουν πολύ λίγα στοιχεία πέρα από αυτά που συλλέχθηκαν για την «Freakonomics», δεν ήταν σε θέση να αρνηθούν ότι τα δεδομένα μπορεί να είναι σωστά.
Ωστόσο, ένας από τους κορυφαίους λόγους για αυτό, σύμφωνα με τον Realty Times , είναι ότι οι κτηματομεσίτες γνωρίζουν πώς να αξιολογήσουν ένα ακίνητο από την άποψη του τι είναι πιθανό να συγκεντρώσει την υψηλότερη μεταπώληση. Ως εκ τούτου, είναι πιθανό να αναλύσουν τις τιμές μεταπώλησης των ιδιοτήτων που αγοράζουν για τον εαυτό τους σε μια προσπάθεια να εξασφαλίσουν υψηλότερη αξία μεταπώλησης. (Μάθετε περισσότερα σχετικά με τον τρόπο επιλογής μιας ιδιοκτησίας με υψηλή τιμή μεταπώλησης στους 5 συντελεστές μιας "καλής" θέσης .)
Ορισμός τιμής
Σύμφωνα με την Εθνική Ένωση Realtors, οι πωλητές σπιτιών επιλέγουν συχνά μια τιμή πώλησης για τα σπίτια τους με βάση τρεις παράγοντες: ανάγκη, εγώ ή απληστία. Ιδιαίτερα σε μια σκληρή αγορά ακινήτων όπως αυτή που βλέπουμε σήμερα στις Ηνωμένες Πολιτείες, οι πωλητές θέλουν συχνά να τιμολογούν τα σπίτια τους ανάλογα με το πόσο χρειάζονται για να ξεφύγουν από την πώληση προκειμένου να αγοράσουν μια νέα ιδιοκτησία.
Δυστυχώς, αυτό που ο πωλητής πρέπει να κάνει σε ένα ακίνητο δεν έχει τίποτα να κάνει με τις συνθήκες της αγοράς, οι οποίες γενικά διέπονται από προσφορά και ζήτηση, μαζί με άλλους οικονομικούς παράγοντες. Το ίδιο ισχύει και για τις τιμές πώλησης που υπαγορεύονται από το εγώ ή την απληστία. ακριβώς επειδή το σπίτι ενός γείτονα που πωλείται για μια υψηλότερη τιμή δεν σημαίνει ότι και η δική σας πρέπει, εκτός αν το σπίτι σας είναι πραγματικά πολύτιμο ή οι συνθήκες της αγοράς έχουν αλλάξει.
Αποδοχή προσφοράς
Το τελευταίο κομμάτι του παζλ από την άποψη της πώλησης ενός σπιτιού αποφασίζει ποια προσφορά να πάρει. Οι Levitt και Dubner δηλώνουν ότι τα στοιχεία τους δείχνουν ότι ένας κτηματομεσίτης "κρατάει" για υψηλότερη τιμή στο σπίτι του. Αν υποθέσουμε ότι αυτό είναι αλήθεια, είναι σημαντικό να θυμόμαστε ότι όταν πρόκειται για την πώληση του σπιτιού του, ο κτηματομεσίτης είναι ο υπεύθυνος λήψης αποφάσεων. Όταν ένας πράκτορας πωλεί ένα σπίτι πελάτη, ο πωλητής βρίσκεται στην έδρα του οδηγού και ο πράκτορας πρέπει να ισορροπήσει την επιθυμία του να πάρει μια τιμή που ο πωλητής θα είναι ευχαριστημένος και την ανάγκη να εξασφαλίσει ότι το σπίτι πωλεί στην πραγματικότητα εγκαίρως - όλα.
Όταν πωλεί το δικό του σπίτι, ένας πράκτορας μπορεί να αντέξει οικονομικά να παίξει στο γεγονός ότι μπορεί να έρθει μια καλύτερη προσφορά - παρόλο που αυτό το σχέδιο θα πέσει συχνά, ειδικά αν το σπίτι παραμείνει στην αγορά πάρα πολύ καιρό. Αυτό είναι το ίδιο το ίδιο, αν ο χρηματιστής σας κάνει περισσότερη διαπραγμάτευση χρημάτων στον δικό του λογαριασμό, επειδή αναλαμβάνει περισσότερο κίνδυνο απ 'ό, τι πιστεύει ότι είναι σκόπιμο να πάρει λογαριασμό ενός πελάτη.
Επιπλέον, μια κοινή πρακτική για τους κτηματομεσίτες είναι η αποκατάσταση ενός σπιτιού που δεν πωλεί. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι οι "ημέρες στην αγορά" μιας προσφοράς μπορούν να επηρεάσουν την τιμή που μπορεί να επιτύχει ο πωλητής για το ακίνητο. Όταν ένα σπίτι κάθεται για πολύ καιρό, οι αγοραστές υποθέτουν ότι η τιμή είναι πολύ υψηλή, οι πωλητές πρέπει να είναι απελπισμένοι να πουλήσουν ή ότι υπάρχει κάποιο πρόβλημα με την ιδιοκτησία. Αυτό μπορεί να σκοτώσει την πιθανότητα ενός πωλητή να πάρει μια δίκαιη τιμή και οι κτηματομεσίτες πρέπει να εξισορροπήσουν αυτόν τον κίνδυνο με την επιθυμία του πωλητή να διατηρήσει υψηλότερη τιμή. (Για περισσότερες πληροφορίες, δείτε 7 τρόπους βελτίωσης της δυνατότητας πώλησης του σπιτιού σας .)
Η κατώτατη γραμμή
Πληκτρολογήστε τους "κτηματομεσίτες" σε μια γραμμή αναζήτησης της Google και οι πρώτες επιλογές που θα εμφανιστούν είναι "αφρού", "απατεώνες" και "ψεύτες". Αυτό μπορεί να οφείλεται στο γεγονός ότι αυτό το μικρό στατιστικό στοιχείο από τη "Freakonomics" του Steven D. Levitt & Stephen J. Dubner είχε τόσο μεγάλη ισχύ - αν και το βιβλίο δημοσιεύθηκε πριν από περισσότερα από πέντε χρόνια. Ίσως οι κτηματομεσίτες πραγματικά να πουλήσουν τα σπίτια τους για περισσότερα. Αλλά όπως και με κάθε απλή στατιστική, τα δεδομένα μπορούν μόνο να μας πουν ότι υπάρχει συσχέτιση, ενώ οι λόγοι για τους οποίους μπορεί να συμβεί κάτι τέτοιο, αφήνονται σε κερδοσκοπία.
