Ένα trust trust για επενδύσεις σε ακίνητα (REIT) πρέπει να πληρώσει τουλάχιστον το 90% του φορολογητέου κέρδους του ως μέρισμα στους μετόχους, γεγονός που καθιστά τις εταιρείες REIT σχετικά υψηλής απόδοσης. Στην πραγματικότητα, από τη σκοπιά της συνολικής απόδοσης - μερίσματα συν την ανατίμηση των τιμών - τα REITs συμπεριφέρονται σαν ένα τυπικό απόθεμα μικρού κεφαλαιοποίησης. Αλλά σε αντίθεση με ένα μετοχικό κεφάλαιο μικρής κεφαλαιοποίησης, το μεγαλύτερο μέρος της αναμενόμενης απόδοσης ενός REIT δεν προέρχεται από την ανατίμηση των τιμών αλλά από τα μερίσματα. Στην πραγματικότητα, κατά μέσο όρο περίπου τα δύο τρίτα της απόδοσης της REIT προέρχεται από μερίσματα. Ένα μειονέκτημα για τους επενδυτές είναι ότι, ως επένδυση υψηλής απόδοσης, ένα REIT αναμένεται να παρουσιάσει ευαισθησία στις μεταβολές των επιτοκίων., διερευνάμε αυτή τη σχέση. (Για ανάγνωση υπόβαθρου, ανατρέξτε στην ενότητα Τι είναι το REIT ;)
Σχετικά υψηλές αποδόσεις
Στο Σχήμα 1 παρουσιάζουμε τη μέση απόδοση για κάθε τομέα της REIT από τον Σεπτέμβριο του 2004 ως παράδειγμα του κινδύνου που μπορεί να παρουσιάσει η REIT. Η κορυφή κάθε ράβδου είναι στην απόδοση 75%. ο πυθμένας είναι στην απόδοση 25%. και το σπάσιμο από το πράσινο στο μπλε στη μέση είναι η μέση απόδοση.
Σχήμα 1: Απόδοση σε διάφορους τομείς REIT
Μπορείτε να δείτε ότι οι αποδόσεις ποικίλλουν ανά τομέα. Από τον Σεπτέμβριο του 2004, η μέση απόδοση μεταξύ όλων των REIT (η πιο ευρισκόμενη στη δεξιά πλευρά) ήταν περίπου 5, 5%, αλλά οι αποδόσεις διασκορπίστηκαν: η απόδοση 25% (ο πυθμένας του μπλε τμήματος) ήταν περίπου 4% η απόδοση ήταν μεγαλύτερη από 6, 5% (η κορυφή του πράσινου τμήματος). Αυτό σημαίνει ότι μόνο το ήμισυ των αποδόσεων του REIT ήταν μεταξύ 4% και 6, 5%, ενώ το άλλο μισό των αποδόσεων της REIT ήταν εκτός αυτού του εύρους. Ταυτόχρονα, η απόδοση των μακροπρόθεσμων κρατικών δημόσιων ταμείων ήταν μικρότερη από 5%. Αυτό υποδηλώνει ότι εάν ο στόχος σας είναι το εισόδημα, μπορείτε να κάνετε καλύτερα με ένα REIT, αλλά θα αναλάβατε επιπλέον κίνδυνο. ο
REIT Συνολικές Επιστροφές σε σχέση με τα Επιτόκια
Η συμβατική σοφία λέει ότι τα υψηλότερα ποσοστά είναι γενικά κακά για τα REIT. Ο πιο δημοφιλής δείκτης REIT είναι ο δείκτης NAREIT Equity REIT. Η εικόνα 2 συγκρίνει την αξία του δείκτη NAREIT με το δεκαετές ομόλογο του δημοσίου (T-bond) από τις αρχές του 1972 έως σχεδόν το τέλος του 2004:
Εικόνα 2 - Δείκτης NAREIT πνευματικών δικαιωμάτων
Ενημερωμένη απόδοση για περίοδο που λήγει τον Σεπτέμβριο του 2004
| 1 χρόνος | 2 Έτος | 3 Έτος | 4 Έτος | 5 Έτος | 6 Έτος | 7 Έτος |
| 25, 6% | 26% | 20, 4% | 18, 6% | 18, 8% | 13, 7% | 9.2% |
Τραπέζι 1
Οι επιστροφές χρημάτων REIT σε σύγκριση με τους επιτοκισμούς Δυστυχώς, μπορούμε πιθανώς να υποθέσουμε ότι προηγούμενες επιστροφές όπως αυτές δεν μπορούν να αναπαραχθούν στο μέλλον μακροπρόθεσμα για τη βιομηχανία στο σύνολό της. Θα υπάρξουν εξαιρέσεις βραχυπρόθεσμα.
Ας επικεντρωθούμε μόνο στη συνιστώσα των τιμών των μετοχών της REIT. Στο παρακάτω σχήμα 3 συγκρίνουμε τα ίδια επιτόκια 10ετών ομολόγων του Δημοσίου με δείκτη μόνο για τις τιμές. Με άλλα λόγια, αποκλείουμε τα μερίσματα και απομονώνουμε μόνο από τις αλλαγές των τιμών για να δούμε τι θα συμβεί σε $ 100 εάν επενδύθηκε το 1972.
Σχήμα 3 - Πνευματικά δικαιώματα από πράξεις (FFO).
Ενώ τέτοια κέρδη θα μπορούσαν να αναπαραχθούν προς τα εμπρός, είναι απίθανο. Επιπλέον, είναι τελείως πιθανό ότι οι τιμές θα μπορούσαν να επανέλθουν σε προηγούμενα πολλαπλάσια (για παράδειγμα, τιμή ως πολλαπλάσιο του FFO).
Δεύτερον, το μεσοπρόθεσμο επιτόκιο είναι χαμηλό από τα ιστορικά πρότυπα. Είναι τελείως πιθανό ότι αυτό το επιτόκιο θα φτάσει προς τα πάνω. Αν συνεχιστεί η δεκαπενταετής αντίστροφη συσχέτιση μεταξύ των επιτοκίων και των τιμών της REIT που αναφέρονται παραπάνω, τότε οι τιμές της REIT θα υποστούν.
Περίληψη
Η περίοδος των 15 ετών που εξετάστηκε ανωτέρω δείχνει ότι υπάρχει έντονη αντίστροφη σχέση μεταξύ των τιμών των REIT και των επιτοκίων. Κατά μέσο όρο, θα ήταν ασφαλές να υποθέσουμε ότι οι αυξήσεις των επιτοκίων είναι πιθανό να ικανοποιηθούν από τις μειώσεις των τιμών της REIT. Φυσικά, η αντίδραση ανά τομέα θα ποικίλει. Για παράδειγμα, ορισμένοι υποστηρίζουν ότι στην περίπτωση κατοικιών και γραφείων REITs, τα αυξανόμενα επιτόκια θα οδηγούσαν σε αύξηση των τιμών των REIT, επειδή οι αυξανόμενοι ρυθμοί αντιστοιχούν στην οικονομική ανάπτυξη και τη μεγαλύτερη ζήτηση. Αλλά θα πρέπει να είστε επιλεκτικοί σε ένα τέτοιο περιβάλλον. Τα καλά νέα για τα REITs είναι ότι οι υψηλές αποδόσεις είναι ένα είδος αντιστάθμισης έναντι της πτώσης των τιμών: εάν αγοράσετε ένα REIT υψηλής απόδοσης, οποιαδήποτε μείωση των τιμών θα μετριαστεί από τα υψηλά εισοδήματα στο μεταξύ.
Για να μάθετε περισσότερα σχετικά με τα REIT, ανατρέξτε στη Βασική Αξιολόγηση ενός Αμοιβαίου Κεφαλαίου Επενδύσεων Ακινήτων (REIT) και στο The REIT Way .
Σχετικά Άρθρα
Επενδύσεις σε ακίνητα
REITs vs. REIT ETFs: Πώς συγκρίνουν
Μερίσματα Μερίσματος
6 REITs που πληρώνουν μερίσματα μηνιαίως
Επενδύσεις σε ακίνητα
Senior Living REITs: Καλό για το χαρτοφυλάκιό σας;
Επενδύσεις σε ακίνητα
Πώς να αξιολογήσετε ένα Trust Επενδύσεων Ακινήτων (REIT)
Επενδύσεις σε ακίνητα
5 Τύποι REIT και πώς να επενδύσουν σε αυτά
Επενδύσεις σε ακίνητα
Πώς να αναλύσει τις εμπιστευτικές επενδύσεις σε ακίνητα
Συνδέσεις συνεργατώνΣχετικοί όροι
Real Estate Investment Trust (REIT) Ορισμός Ο κτηματομεσίτης επενδύσεων σε ακίνητα (REIT) είναι μια δημόσια εισηγμένη εταιρεία που κατέχει, εκμεταλλεύεται ή χρηματοδοτεί εισοδήματα που παράγουν ακίνητα. περισσότερα Πώς να κερδίσετε από την ακίνητη περιουσία Η ακίνητη περιουσία είναι πραγματική - δηλαδή, απτή ιδιοκτησία αποτελούμενη από γη καθώς και οτιδήποτε πάνω σ 'αυτήν, συμπεριλαμβανομένων κτιρίων, ζώων και φυσικών πόρων. περισσότερος συντελεστής κεφαλαιοποίησης Ο συντελεστής κεφαλαιοποίησης είναι ο ρυθμός απόδοσης μιας επένδυσης σε ακίνητα με βάση το εισόδημα που αναμένεται να δημιουργήσει το ακίνητο. περισσότερη απόδοση μερισμάτων Η απόδοση του μερίσματος είναι μια οικονομική αναλογία που δείχνει πόσα μια εταιρεία καταβάλλει κάθε μέρα σε μερίσματα σε σχέση με την τιμή της μετοχής της. Περισσότερος ορισμός του ταμείου ανάπτυξης και εισοδήματος Τα ταμεία ανάπτυξης και εισοδήματος επιδιώκουν τόσο την ανατίμηση του κεφαλαίου όσο και το τρέχον εισόδημα, δηλαδή μερίσματα και τόκους από ομόλογα. περισσότερα Επένδυση Ορισμός Η επένδυση είναι η πράξη κατανομής κεφαλαίων σε ένα περιουσιακό στοιχείο ή δέσμευσης κεφαλαίου σε μια προσπάθεια με την προσδοκία δημιουργίας εισοδήματος ή κέρδους. περισσότερο